Как продать квартиру родственнику и не превратить сделку в драму

Казалось бы, продажа квартиры близкому родственнику — это самая безопасная сделка на свете. Никаких риэлторов, никаких незнакомцев. Покупатель — свой человек, которому доверяешь как себе. Именно эта уверенность и становится главной ловушкой. Для закона нет разницы, продаете вы свою квартиру родному брату или совершенно постороннему человеку. А любая попытка «упростить» процесс или договориться «по-свойски» может обернуться налоговыми проверками, судебными исками и, что хуже всего, испорченными отношениями.

Поэтому, чтобы сделка не превратилась в семейную драму, к ней нужно подойти с полным пониманием дела. В этой статье мы детально разберем весь механизм таких операций: вы узнаете, когда выгоднее оформить продажу, а когда — дарственную, какие налоги придется (или не придется) платить, и на какие нюансы обратить внимание, чтобы защитить и свое имущество, и мир в семье.

Источник: freepik.com

Свой круг: кого закон считает близкими родственниками

Прежде чем что-либо планировать, нужно разобраться с терминами. От того, кем вам приходится вторая сторона сделки с юридической точки зрения, напрямую зависят некоторые юридические формальности.

В Кодексе Республики Беларусь о браке и семье (КоБС) есть статья 60, которая дает четкий и исчерпывающий список близких родственников. В список входят:

• Супруги
• Родители и дети (как родные, так и усыновленные/удочеренные)
• Родные братья и сестры (имеющие общих отца и/или мать)
• Дедушки, бабушки и внуки

Этот список является закрытым. Никакие другие родственники, даже самые любимые, с точки зрения закона близкими не считаются. Это касается:

• Дядей, тетей, племянников и племянниц
• Двоюродных, троюродных братьев и сестер
• Родственников со стороны супруга (тесть, теща, свекор, свекровь, зять, невестка)

Поэтому первый шаг — определить, входит ли ваш родственник в этот «близкий круг». От этого будет зависеть дальнейший план действий.

Источник: freepik.com

Главный выбор: продажа или дарение?

Существует два основных способа официально передать недвижимость: через договор купли-продажи или через договор дарения. Это два совершенно разных инструмента, и их нельзя путать или подменять один другим. Выбор зависит от простого вопроса: будут ли в сделке участвовать деньги?

Договор купли-продажи: если за квартиру платят

Этот вариант — единственно верный, если передача недвижимости предполагает денежный расчет. Неважно, о какой сумме идет речь — о полной рыночной стоимости или символической «доплате». Если деньги переходят из рук в руки, сделка должна быть оформлена как купля-продажа.

Как это работает на практике:

1. Подготовка документов. Собирается стандартный пакет: паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт на квартиру, справка о составе семьи и зарегистрированных лицах.
2. Составление договора. Договор купли-продажи обязательно заключается в письменной форме. В нем подробно прописываются все условия: кто продавец, кто покупатель, точный адрес и характеристики квартиры, ее цена и порядок расчетов.
3. Удостоверение и регистрация. Договор нужно либо удостоверить у нотариуса, либо зарегистрировать в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После этого там же регистрируется переход права собственности на имя покупателя. Только с этого момента он становится полноправным владельцем.

Подробно о цене в договоре. Распространенная ошибка — указать в договоре заниженную, нерыночную цену, чтобы «упростить» или «сэкономить». Это рискованный путь. Сделки с ценой, которая очевидно не соответствует рыночной, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов. Такую сделку могут признать притворной на основании статьи 171 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК РБ).

Источник: freepik.com

Притворная сделка — это та, что совершена, чтобы прикрыть другую. Например, вы оформили продажу за $1 000, а на самом деле безвозмездно подарили квартиру. Если это вскроется (например, при споре с другими наследниками), суд признает сделку ничтожной. Это приведет к двусторонней реституции: покупатель вернет квартиру, а продавец — полученные деньги.

Подробно о налогах для продавца. Здесь для близких родственников есть главное преимущество. По общему правилу, если человек продает вторую (или третью, и так далее) квартиру одного типа в течение пяти лет, он обязан уплатить 13% подоходного налога с полученного дохода. Но подпункт 2.1 пункта 2 статьи 196 Налогового кодекса Республики Беларусь (НК РБ) устанавливает важное исключение. Доходы, полученные от продажи недвижимости близким родственникам, полностью освобождаются от подоходного налога. Это значит, что продавец не платит налог, даже если это не первая его продажа за последние годы.

Договор дарения: если квартира передается в подарок

Дарение — это строго безвозмездная сделка. Даритель передает имущество, не получая ничего взамен: ни денег, ни услуг, ни каких-либо других благ. Этот вариант подходит, когда основная цель — просто сделать подарок, например, когда родители хотят обеспечить жильем ребенка.

Подробно о налогах для получателя (одаряемого). Здесь все снова зависит от степени родства.

• Дар от близкого родственника. Если даритель входит в тот самый «близкий круг» (мама, отец, брат, супруг и т.д.), то получатель подарка полностью освобождается от уплаты подоходного налога. Это правило закреплено в подпункте 2.1 пункта 2 статьи 196 НК РБ.
• Дар от другого лица. Если же дарителем выступает человек, не являющийся близким родственником (например, тетя дарит квартиру племяннице), то получателю придется заплатить подоходный налог в размере 13% от оценочной стоимости квартиры. Оценку для налоговой производит агентство по госрегистрации.

Подробно о рисках дарения. Главный риск — его необратимость. После того как договор зарегистрирован, даритель не может просто передумать и забрать квартиру обратно. Статья 549 ГК РБ содержит исчерпывающий и очень узкий перечень оснований для отмены дарения. Среди них — покушение на жизнь дарителя или членов его семьи, либо если одаряемый обращается с подаренной вещью так, что создает угрозу ее безвозвратной утраты. Пункта «мы поссорились» или «я передумал» в этом списке нет.

Источник: freepik.com

Еще один риск — мнимая сделка (та же статья 171 ГК РБ). Если вы оформили дарственную, а сами тайно получили за квартиру деньги, такая сделка является ничтожной. Это может всплыть, например, при разделе имущества или наследственных спорах, и тогда договор будет отменен.

Обязательные юридические формальности, о которых нельзя забывать

Есть несколько ключевых моментов, которые требуют особого внимания в любой сделке, вне зависимости от родственных связей.

• Согласие супруга. Если квартира была куплена в браке, она считается общей совместной собственностью, даже если по документам оформлена на одного из супругов. Для ее продажи или дарения нужно получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Это прямое требование статьи 23 КоБС. Без этой бумаги супруг, чье согласие не было получено, может в течение трех лет оспорить сделку в суде.
• Права несовершеннолетних детей. Если в квартире есть доля, принадлежащая несовершеннолетнему, вам потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Это требование статьи 35 ГК РБ. Получить такое разрешение — не просто формальность. Опека даст согласие только в том случае, если будет доказано, что имущественные права ребенка не ухудшаются. На практике это означает, что взамен отчуждаемой доли ребенок должен получить в собственность долю в другом жилом помещении, не хуже по площади и качеству.
• Продажа доли в квартире. Если вы продаете не всю квартиру целиком, а только свою долю в ней, в силу вступает право преимущественной покупки. Согласно статье 253 ГК РБ, другие сособственники имеют приоритет. Вы обязаны сначала письменно известить их о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия. И только если они откажутся от покупки или не воспользуются своим правом в течение месяца, вы можете продать долю своему родственнику (если он не является сособственником) на тех же условиях.

Источник: freepik.com

Налоговый вычет для покупателя: можно ли вернуть 13%?

Покупатель недвижимости в Беларуси имеет право на имущественный налоговый вычет. Это возврат части уплаченного им подоходного налога (статья 211 НК РБ). Часто возникает вопрос: можно ли им воспользоваться, если квартира куплена у мамы, отца или брата?

Ответ: да, можно. Белорусское законодательство, в отличие от российского, не содержит прямого запрета на получение вычета при сделках между близкими родственниками.

Главное условие — сделка должна быть реальной, а не фиктивной, и покупатель должен понести реальные расходы. Чтобы подтвердить это для налоговой инспекции, вам понадобятся:

• Договор купли-продажи с указанием реальной, а не символической цены
• Документы, подтверждающие факт оплаты. Самый надежный способ — это банковский перевод со счета покупателя на счет продавца. Выписка из банка будет лучшим доказательством ваших расходов

Источник: freepik.com

Итог: доверяй, но оформляй

Продажа квартиры родственнику — это сделка, к которой нужно подходить даже с большей ответственностью, чем к продаже чужому человеку. Ведь цена ошибки здесь — не только деньги, но и мир в семье.

Правильный выбор типа договора, указание реальной цены, официальное проведение расчетов и получение всех необходимых согласий — это залог того, что ваша сделка будет юридически чистой и не принесет проблем ни вам, ни вашим близким в будущем.