«После того, как посадили самолет, мои надежды рухнули». Как владельцы суточных квартир умудряются (или нет) зарабатывать в 2021 году

Собственники премиальных квартир рассказали, как изменился современный рынок посуточной аренды квартир в Минске по сравнению с 2012 годом. Если коротко, цены на треть ниже, клиентов на треть меньше и почти все они из Юго-Восточной Азии.

Василий занимался бизнесом на аренде два периода с 2012 по 2014 год и с 2019 по 2020 год. В последний раз он быстро закрыл дело, потому что доходность оказалась меньше, чем от сдачи квартир в долгосрочную.

Квартиры и траты на недвижимость

Фотография носит иллюстративный характер

Это именно тот редкий случай, когда жилье было инвестицией для заработка. Три квартиры в районе Фрунзенской станции метро покупали целенаправленно для того, чтобы сдавать в аренду. Это не было оставшееся в наследство жилье, которому не нашли другого применения и не знали как обращаться с бизнесом.

Целевой аудиторией квартир были туристы из России. Фрунзенская хорошо подходила по локации — это уже центр, недалеко ото всех основных исторических мест Минска. Также с удобным выходом к метро, чтобы добраться в самые удаленные части города или на вокзал при отъезде.

Давайте представим, что вы решите открыть подобный бизнес сейчас. Возле Фрунзенской квартиру можно купить от $45 тысяч, если это маленькая хрущевка совсем без ремонта (стоимость метра при этом $1550). И до $610 000 за квартиру в пентхаусе ЖК «Парус» без отделки. Но в среднем жилье обойдется в $70-120 тысяч в зависимости от количества комнат.

Василий хотел сдавать квартиры в высоком ценовом сегменте, поэтому к стоимости квартир нужно добавить цену на дополнительный ремонт и мебельное наполнение. Это около $400 на квадратный метр жилья. То есть, в зависимости от метража и количества комнат, в ремонт типовой квартиры еще нужно будет вложить от $15 до $35 тысяч.

Клиенты и деньги

На белорусский сегмент арендаторов Василий практически не работал. Из-за высоких цен и уровня сервиса клиентами были иностранцы, в основном туристы из России.

Как и многие арендодатели, владелец не сдавал квартиры для вечеринок. По его словам, это не тот класс жилья, где их стоило бы проводить. Основными клиентами были командированные или туристы, пары и семьи, которые приезжали отдохнуть в Минск. Больше всего гостей было летом, а также на российских длинных каникулах.

Фотография носит иллюстративный характер

Один клиент в среднем оставался в квартире два дня. В период 2012 года на одну квартиру приходилось по 10-15 клиентов ежемесячно. Стоимость одних суток составляла $85. То есть выручка до расходов могла легко составлять по $2100 с квартиры.

В 2019 году ситуация была совсем другой. Желающих снять квартиру было от 8 до 12 в месяц. И это при том же количестве проводимых дней и сниженной цене до $55. Ковидных ограничений еще не было, а выручка до расходов составляла около $1100 — в 2 раза меньше.

Поток клиентов не может быть бесперебойным, но лакмусовой бумажкой спроса может быть количество дней, которое квартира могла стоять пустой. В 2012 году разрыв между заселением клиентов составляло максимум 5 дней. В 19-20 годах, особенно в активный период пандемии, этот разрыв мог доходить до 15 дней.

При этом траты на содержание квартир изменились мало. Стирка, уборка, расходные материалы и прочий сервис после выселения каждых гостей обходится в $10-20 в зависимости от количества проживавших.

На страховку уходило $5 в месяц, на текущий ремонт около $50. К этому нужно добавить 5% налога по упрощенной системе. А также расходы на ЖКУ, но по льготным тарифам, потому что квартиры были в собственности, а значит там без проблем можно было прописаться.

Из-за того, что квартиры сдавались в премиальном сегменте, а гостями были в основном иностранцы, то каких-либо проблем и недопонимания не возникало. Как правило, вещи не ломали, технику с собой не уносили, а заселялись именно с той целью, о которой предупреждали. Владелец говорит, что шумных вечеринок не было, и выгонять никого не приходилось.

Фотография носит иллюстративный характер

После того, как границы закрыли, спрос упал практически до нуля, ведь потока туристов не стало. На белорусов Василий не работал, а переориентироваться не собирался. Это снизило бы цены еще больше, а также сюда добавляются траты на постоянный сервис. Оказалось выгоднее сдавать квартиры в долгосрочную, потому что такой бизнес несет мало издержек.

Посуточная аренда — это все еще хороший заработок

Есть и успешные кейсы, которые показывают, что можно сохранить позиции на рынке краткосрочной аренды. Ксения (имя изменено) работает в этой сфере с 2007 года. У нее 5 квартир в собственности и 3 в субаренде. При этом за одну из квартир она все еще выплачивает кредит. Это тоже жилье премиального сегмента с дорогим ремонтом, хорошей техникой и расположением в центре.

И хотя Ксения не закрывает бизнес, проблемы все равно есть. Цены пришлось снизить с $85 до $45 за сутки, а также полностью переориентироваться на другую аудиторию гостей, хотя на белорусов работать так и не стали. По словам собственницы, до 2014 года почти все приезжие были россиянами, а с 2016 года уже 80% гостей составляли европейцы.

Фотография носит иллюстративный характер

Ксения говорит, что когда посадили самолет, ее надежды на восстановление туризма рухнули. Сейчас квартиры снимают только гости из Юго-Восточной Азии, которые приезжают по работе. На конец июля квартиры бронировали на 10 дней, но бывает и до 25. Звучит так, будто все в порядке, но из-за непонимания, что будет дальше, а также ситуации с кредитом, она думает, чтобы продать одну из квартир.

При этом владелица не видит выхода в долгосрочной аренде, потому что уже пыталась сдать их на длительное время в начале пандемии. Найти постоянного жильца для премиальных квартир трудно. Китайские студенты — самые активные и платежеспособные, но они вызывают множество нареканий. Также с посуточной арендой проще следить за состоянием дорогостоящего ремонта и обновлять его, чтобы качество жилья не падало.

По словам Ксении , озолотиться здесь не выйдет, но если нет кредитов, то посуточную аренду все еще можно считать хорошим заработком. Владелица старается мыслить позитивно: «Если говорить, что у меня все плохо, то жалко многих остальных».

Какие квартиры сдают в Минске сейчас и сколько это стоит

Всего в столице сдают 430 квартир через Domovita.by Вот несколько вариантов из разных ценовых сегментов, чтобы вы смогли сориентироваться или подобрать что-то для себя. (Квартиры с нашими героями не связаны).

За $47 долларов на Фрунзенской сейчас можно найти вот такую трехкомнатную квартиру на 60 квадратных метров в сталинке прямо перед станцией метро. В описании квартиру называют «шикарной и элитной», здесь как минимум есть все необходимые удобства для жизни, 6 спальных мест и хороший ремонт, хотя и без дизайнерских изысков.

За $58, и так же в центре, можно уже найти трешку с дизайнерской отделкой и тем же набором сервиса. Находится она в паре шагов от главного проспекта — на Городском Валу перед зданием МВД.

Но квартиру на сутки можно найти и намного дешевле, если не гнаться за дизайном комнат и центральным расположением. Неплохой вариант у метро можно предлагают и за $13 в сутки. Это однокомнатная квартира возле парка Челюскинцев со всей необходимой техникой, чистой отделкой и двойным спальным местом.

Самый дорогой объект на сутки — это четырехкомнатная квартира, как пишут, «VIP-уровня» в доме у Троицкого предместья за $150. Кроме необходимых базовых вещей, за эти деньги предлагают кровати king-size, кондиционеры, два санузла, дорогую отделку. А также вид из окон на один из главных городских пейзажей Минска и Свислочи.