Купить вторичку без кредита. Про рассрочку у продавца: как защитить договор и почему это важно

Как можно заключать сделки со вторичной недвижимостью в рассрочку без кредитования? Проконсультировались у юриста из агентства «Гарант Недвижимость» и рассказываем: как это сделать, что нужно предусмотреть, чтобы себя обезопасить, и чем грозит неправильно составленный договор.

Это статья не для профессионалов, а для тех, кто не знал о такой возможности и хочет разобраться подробнее. Если вы уже заключали похожие сделки, то поделитесь своим опытом в комментариях.

Что вы узнаете:

• В чем суть сделки
• Почему в договоре нужно учесть все
• Что именно нужно предусмотреть
• Как защититься продавцу
• Как защититься покупателю
• Зачем обращаться в агентство недвижимости, если мы можем заключить договор сами
• Стоит ли заключать такие сделки — отвечает юрист

В чем суть сделки

Физлица могут заключить между собой договор купли-продажи с условием рассрочки, не прибегая к помощи банков. С точки зрения права все в порядке: законодательство допускает порядок расчетов в рассрочку, и такие сделки действительно заключаются. Для этого нужно только согласие обеих сторон. Сделка оформляется не как займ или кредит — это рассрочка. Такую форму закон предусматривает статьей 459 Гражданского кодекса: «договором о продаже товара может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку».

Для этого обязательно необходимо согласовать в договоре:

1. Стоимость объекта;
2. Порядок расчетов;
3. Сроки платежей;
4. Размеры платежей.

Вот пример. Егор и Алеся молодая семья. Им понравилась двухкомнатная квартира на Пушкинской за $50 тысяч. Она близко к работе и недалеко от метро. У них на руках сейчас только $25 тысяч. Но вместе они зарабатывают $900 в месяц и они готовы отдавать две трети дохода в течение 4 лет на квартиру. Они могут попросить продавца предоставить рассрочку, то есть заплатить $25 000 сразу, а остальное выплачивать частями по $520 в месяц.

Звучит фантастически, но продавец может и согласиться. Может быть, ему нужны деньги или он понимает, что долгое время вторичка без кредитов продаваться совсем не будет.

Возможны и другие варианты, все зависит от того, как договоритесь. В теории рассрочку можно разделить на три платежа вместо помесячной оплаты. Срок может быть 1 год, а может — 10 лет. Стоит учитывать, что длинные сроки влекут дополнительные риски для всех сторон. Поэтому агентства недвижимости рекомендуют заключать договор купли-продажи в рассрочку на срок не более 2 лет. Про риски и как их избежать, мы расскажем дальше.

Почему в договоре нужно учесть все

Договор — самый главный документ сделки. В нем отражаются все условия. Это банально, но очень важно. Если составить его неграмотно или что-то не предусмотреть, можно попасть в ловушку и судиться 10 лет.

Пример можно почитать вот здесь. Если вкратце, то бизнесмен купил квартиру в рассрочку, заплатил первый взнос, а вместо выплаты остальных денег — сделал дорогой ремонт. Бывший владелец захотел расторгнуть сделку, но не смог. Оказалось, что нельзя выселить несовершеннолетних детей, нужно возместить ремонт, провести экспертизы и многое другое. На суд он потратил огромное количество времени, сил и денег.

Но все могло быть иначе. Например, если бы в договоре был пункт о том, что деньги за ремонт не возмещаются при расторжении сделки. И о том, что до полной выплаты собственником остается старый владелец, а несовершеннолетнего можно прописать только временно. В этом случае процесс не занял бы столько времени.

Составить грамотный договор действительно сложно, и лучше всего обратиться к специалисту. Сейчас мы расскажем про основные вопросы, которые нужно учитывать, чтобы похожие проблемы не возникли.

Что именно стоит предусмотреть

Когда составляют любой договор, то из-за нюансов обе стороны подвергаются риску. Продавец идет на уступку. Он получает только часть денег. И их он должен вернуть, если сделку расторгнут. А еще он потеряет время на поиск нового покупателя.

В примере из начала статьи продавцу платят $25 тысяч — это половина от суммы. Пусть продавца зовут Павел. Павлу нужно быть уверенным, что деньги ему точно заплатят, а если возникнут проблемы, то он сможет легко все решить и вернуть собственность. Иначе продавать он не готов.

Егор и Алеся тоже не хотят внезапно расстаться с покупкой. Но они должны сами быть уверены в собственных силах и убедить продавца, что все будет хорошо. А еще предусмотреть собственную защищенность.

Сейчас мы по пунктам разберем, что точно нужно предусмотреть, чтобы не возникло судебных споров. На примерах с нашими героями.

Как защититься продавцу

1. Пропишите в договоре даты платежей, приложите к нему график

Стороны договорились, что 15 числа каждого месяца Егор будет переводить деньги на счет Павла через ЕРИП. Это прописано в договоре. Так у Егора останутся электронные чеки платежей, а продавец будет знать, что в этот день деньги поступят ему на счет.

Если этот пункт не указать, то покупатель сможет тянуть с выплатами хоть до конца срока. И с этим ничего нельзя будет сделать.

2.Попросите покупателя показать информацию о задолженностях и справки о доходах

Павел попросил Егора и Алесю сделать запрос в отдел принудительного исполнения по месту регистрации. Они показали подтверждения, что в их отношении нет возбужденного исполнительного производства. А еще он увидел справки о доходах. Взять их несложно — выдают в отделе кадров на работе. Теперь Павел уверен, что ему могут заплатить.

3. Сделайте опись и оцените имущество, которое остается в квартире

Покупатель не смог заплатить, и Павел хочет аннулировать сделку. Квартира продавалась со встроенной кухней б/у, это указано в договоре. Стороны оценили ее стоимость в 1000 рублей. Если что-то будет безвозвратно сломано, продавец получит компенсацию.

Если такой пункт не предусмотреть, а на кухне был пожар, то Павел потеряет и мебель, и 1000 рублей.

4. Привяжите выплаты к доллару, зафиксируйте курс

В Беларуси платить за недвижимость можно только в белорусских рублях. Павел не хочет потерять деньги из-за инфляции за эти 4 года и предлагает привязать их к доллару.

Егор не согласен. Он считает, что может появиться событие, которое изменит курсы. Это маловероятно и непредсказуемо. Но новый кризис — и стоимость квартиры в рублях вырастет на 20% за полгода. Он предлагает зафиксировать максимальный и минимальный курс доллара.

Они договариваются, что максимальный курс — 2.9 рубля. Это значит, что если в этот месяц доллар будет стоить 3.1 рубля, то Егор будет платить, как будто он остался 2.9. То же и с минимальными.

Но чем дольше срок выплат, тем больше неопределенности появляется. Поэтому на разных сроках должны быть разные решения. Можно договориться пересматривать курс каждый год. Или делать поправку при девальвации и резких изменениях курса.

5. Уточните, можно ли в квартире делать ремонт. Что будет с ним в случае расторжения договора

В квартире была отремонтирована кухня. Егор и Алеся хотят поклеить обои в комнатах и положить плитку в ванной. По договору стороны решили, что ремонт можно делать, если это не станет поводом для отсрочек платежей. Но при расторжении договора Павел им выплатит стоимость ремонта по чекам, которые они предоставят. Без чека оплаты не будет.

Это убережет их от траты на комиссии и прочих неприятностей. Но это одна ситуация. Ремонт можно договориться не возмещать вообще или указать, кто будет платить за комиссию. Но вопрос стоит урегулировать.

6. Не переоформляйте право собственности до полной оплаты

По договору Павел остается собственником квартиры, пока не получит полные выплаты. Теперь при расторжении не нужно доказывать, что квартира его, и оформлять право собственности заново. Без его согласия нельзя прописаться в квартире и делать ремонт.

Но Егору и Алесе прописка нужна — они хотят прикрепиться к поликлинике. Поэтому они оформили срочный договор найма на год с возможностью его продлевать. Это решило вопрос о коммунальных платежах и прикреплении.

7. Уточните насчет регистрации несовершеннолетних детей в квартире

У Алеси и Егора нет детей, продавец может не думать об этом. Но представим, что они есть. Если дети прописаны в квартире и другого жилья для них нет, то выписать их нельзя по закону.

В этом случае Павел должен себя обезопасить, ведь при расторжении сделки он не сможет продать квартиру другим покупателям. Поэтому он указал в договоре, что новые жители и дети могут иметь только временную прописку до полной выплаты суммы.

8. Оформляйте компенсацию

Представим, что через 2 года договор расторгают. Егор и Алеся теряют квартиру, а Павел должен вернуть $25 000 и все выплаты за это время. Все в проигрыше. Но пара жила это время в квартире, деньги вернутся — они найдут новую. У них будет крупная сумма на руках, и, может, сейчас они возьмут кредит. А Павел, выходит, дал пожить в своей квартире два года бесплатно.

Но Павел это предусмотрел, и в договоре есть пункт о том, что при расторжении сделки покупатель обязуется выплатить компенсацию в размере четверти от стоимости квартиры — $12.5 тысяч. Это худший сценарий для покупателей, поэтому они постараются его избежать и предусмотреть в договоре другие способы расплатиться. Но без него продавец вряд ли согласится на сделку.

Как защититься покупателю

1. Внесите пункт о задержке платежа

Вернемся к ЕРИПу. Егор собирался заплатить 15-го, но в сервисе был сбой. Он не работал до четырех утра следующего дня. В договоре есть пункт о том, что платеж можно задержать на неделю из-за непредвиденных обстоятельств. Егор заплатил 16-го, ничего страшного не произошло.

Но если этого такого пункта нет, то утром 16 числа Павел может подать в суд о расторжении договора. Юридически он будет прав. Такое расторжение может сильно навредить покупателю из-за того, что придется платить компенсацию.

2. Оформите залог

Алеся попала под сокращение штата — такое бывает. Семье будет трудно платить без одного из источников дохода. Но при заключении сделки они оформили залог на дачный дом под Минском. Он стоит $20 тысяч, это как раз остальная часть суммы. Пара не хочет терять квартиру, поэтому они согласны продать дом.

Но Павлу не нужен дачный дом. Оформляя этот договор через агентство, они условились, что в таком случае агентство берет на себя услуги по продаже. А деньги пойдут на погашение долга.

Если это не предусмотреть, то договор пришлось бы разорвать. Егор и Алеся лишились бы квартиры, а Павел получил бы компенсацию, если она предусмотрена.

Зачем идти в агентство недвижимости, если мы можем заключить договор сами

Идти в агентство недвижимости не обязательно, договор можно составить и самим. После того, как вы зарегистрируете его в БРТИ, он получит юридическую силу.

Договор может быть с любыми приемлемыми условиями, но должен отвечать законодательству. Это можно проверить у нотариуса, он даст свое заключение и одобрит договор. Но может и не одобрить.

Приведем пример. Кредиты не выдают, а Павел хотел бы получить оставшиеся деньги как можно быстрее. Стороны договорились, что Егор оформит кредит и отдаст оставшиеся деньги, как только займы появятся. С таким договором они идут к нотариусу.

Но, скорее всего, нотариус не станет его заверять, потому что условия расплывчатые и непонятные. А в практике он такого никогда не встречал. Он будет прав, потому что в такой ситуации может появиться кредит на жилье с неподъемной переплатой. Егор откажется его брать — просто не сможет платить.

При заключении договоров лучше всего обратиться к специалисту. Хорошие агентства предусматривают такие ситуации, проверяют договор на юридическую грамотность, соответствия закону и возможные последствия.

Стоит ли заключать такие сделки

Любая сделка — это риск. Даже если покупатель уплачивает сразу всю сумму наличными при заключении договора. Вот что на этот счет говорит юрист из агентства Гарант Недвижимость — Эдуард Самойлов. Это он нас консультировал:

— Такие сделки возможны и существуют в практике. Их частота проявляется в зависимости от ситуации, с которой сталкивается рынок. В данный момент, когда банки не дают кредиты, а экономическая ситуация не позволяет покупателям заплатить полную сумму, люди прибегают к данной мере. У нас в практике существуют такие примеры.

Однако, составляя договор самостоятельно, вы рискуете попасть в не самую благоприятную ситуацию, которая прояснится не в самое лучшее для вас время. Если стороны основательно не урегулируют свои отношения и это обнаружится после заключения договора, то неизвестно, к чему это может привести. Поэтому стоит обезопасить себя заранее, чтобы не стать заложником непредвиденной ситуации.

Рассрочка — это новая реакция рынка на ситуацию в стране и в мире в целом. Мы готовились и прорабатывали данный вопрос: узнавали насчет возможности заключения данных договоров в Государственном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ), выясняли вопросы касательно регистрации граждан в квартире, собирали информацию у потребителей об условиях, на которые они согласятся, и прочее. Мы подготовлены к такому запросу.

Может ли агентство недвижимости предоставить такие услуги, нужно уточнять индивидуально — вот список агентств на Domovita.

Читайте про недвижимость Беларуси в нашем Telegram: новостройки, необычные объекты, новости и аналитика.

Подписаться