Залог, договор на год и другие правила безопасной сдачи квартиры

Рынок аренды меняется каждый день: растут новые жилые комплексы, появляются интересные локации, меняются цены и запросы арендаторов. Но у собственников квартир всегда остается один главный вопрос — как найти порядочных жильцов и сохранить свою недвижимость в хорошем состоянии.

На первый взгляд кажется, что сдать квартиру просто — нашел жильцов, отдал ключи и получай оплату каждый месяц. Но когда дело доходит до практики, оказывается, что даже самые приятные на первый взгляд арендаторы могут преподнести неприятные сюрпризы. О реальных историях из практики и о том, как избежать проблем при сдаче квартиры, рассказала Татьяна Сергеевна Губина — риэлтер агентства недвижимости «Старый стиль».

За 25 лет работы — а именно столько исполнилось агентству 17 декабря — специалисты «Старого стиля» провели сотни успешных сделок по аренде. Здесь знают все подводные камни: от правильного составления договора до особенностей поиска надежных арендаторов. И главное — умеют находить выход даже из самых сложных ситуаций.

Источник: freepik.com

Безопасность прежде всего

Главное при сдаче — это поиск надежных жильцов, а не погоня за высокой арендной платой. Когда собственники пытаются найти арендаторов самостоятельно, они могут рассчитывать только на удачу. Иногда везет — жильцы аккуратные, платят вовремя и съезжают без проблем. Но случается и по-другому: портят имущество, копят долги за коммуналку или просто исчезают, не расторгнув договор.

«Недавно я столкнулась с случаем, когда арендатор просто исчез. Четыре года семья жила в квартире, там родились двое детей, все было прекрасно. А потом в один день человек собрал вещи и уехал. Договор найма не расторгнул, ключи не вернул», — рассказывает Татьяна Сергеевна. — «Проблема возникла из-за того, что был заключен бессрочный договор найма, а его можно расторгнуть только по согласию обеих сторон или через суд». Собственнику пришлось выбрать второй вариант, тратить время и деньги на адвоката, менять замки. А квартира все это время простаивала.

Источник: freepik.com

Как этого избежать? Во-первых, нужно брать залог. Во-вторых, всегда составлять акт приема-передачи квартиры с описью имущества. В-третьих, делать копии документов арендаторов и периодически проверять, живут ли в квартире те же люди, что заселились изначально. И конечно же оформлять договор найма жилья. «Мы настоятельно рекомендуем заключать договор найма минимум на год. Это оптимальный срок — он защищает интересы обеих сторон. А по истечении года договор можно продлить», — подчеркивает специалист.

Еще одна недавняя история — случай с двумя собственницами жилья. Сначала все шло хорошо: нашелся приятный молодой человек, заключили договор найма на полгода. Когда срок подошел к концу, арендатор предложил не продлевать договор официально: мол, зачем оплачивать лишние налоги, я просто буду жить и платить вам напрямую. Женщины согласились. А когда из-за болезни одной из них понадобилось срочно вернуться в квартиру, обиженный арендатор написал жалобу в налоговую о незаконной сдаче жилья.

Этот случай показывает: экономия на официальном оформлении может обойтись очень дорого. Правильный путь — это всегда продлевать договор найма и платить налоги. Тогда закон будет на вашей стороне, и вы сможете защитить свои права.

Источник: freepik.com

Полный цикл услуг: как работает агентство

«Многие думают, что риэлтер просто показывает квартиры. На самом деле это лишь верхушка айсберга», — объясняет Татьяна Сергеевна. Работа начинается с осмотра квартиры специалистом по недвижимости и заключения договора с собственником. После этого специалисты агентства делают профессиональные фото и видео квартиры. Если нужно — советуют провести генеральную уборку или что-то изменить в интерьере. Например, убрать личные вещи или добавить какие-то предметы мебели.

Следующий этап — составление объявления. «Мы всегда подробно обсуждаем с собственником все условия. Кто-то принципиально не хочет сдавать иностранцам, кто-то боится арендаторов с домашними животными. А бывает и наоборот — хозяева пишут «можно с питомцами», но тут всегда срабатывает некий парадокс и как правило приходят арендаторы без животных».

Здесь важно учесть все пожелания собственника и правильно определить целевую аудиторию. В описании квартиры важна каждая деталь: от расположения дома до состояния ремонта. Текст должен привлечь именно тех арендаторов, которые нужны собственнику.

Источник: freepik.com

Как агентство проверяет будущих жильцов

Поиск арендаторов начинается стелефонного разговора. Уже в первой беседе выясняется много важных моментов: кто планирует жить в квартире, чем занимаются будущие жильцы, на какой срок им нужно жилье. Важный момент — гражданство. От этого зависит порядок оформления документов при сдаче жилья в аренду.

После предварительной беседы назначается просмотр квартиры. Для риэлтера это возможность лично познакомиться с потенциальными арендаторами, задать важные вопросы, оценить их поведение и реакции. «При встрече я задаю много разных вопросов, иногда и неудобные — ведь очень важно понять, кто будет жить в квартире. Самое главное не за сколько сдать, а кому сдать. И чтобы через год мы получили объект в нормальном состоянии», — подчеркивает Татьяна Сергеевна.

Если после просмотра арендаторы готовы снять квартиру, организуется встреча с собственником. И только если обе стороны «подходят» друг другу, начинается процесс оформления документов. Составляется подробная опись имущества, фиксируются показания счетчиков, берется залог в размере месячной оплаты.

Источник: freepik.com

«При сдаче квартиры мы рекомендуембратьзалог в размере месячной оплаты. Эта сумма и условия возврата четко прописывается в договоре найма», — отмечает Татьяна Сергеевна. — «Практика показывает, что именно залог мотивирует арендаторов вести себя ответственно и предупреждать заранее о выезде. Они знают, что получат его обратно только после проверки состояния квартиры и оплаты всех коммунальных услуг».

Где выгодно покупать квартиру для сдачи в аренду

«Минск Мир» сегодня — самое горячее место на рынке аренды. За последний год здесь было сдано сотни квартир, и спрос только растет. Поэтому многие инвесторы присматриваются к этому району для покупки квартир под сдачу.

«Сюда хотят все — айтишники, молодые специалисты с хорошим доходом, бизнесмены, студенты. «Минск Мир» особенно привлекает молодежь», — отмечает Татьяна Сергеевна. —«И это понятно — новые дома, современная инфраструктура, отличная транспортная доступность».

Цены здесь держатся стабильно высокие. Студию можно сдать минимум за $350 -390, евродвушку — за $450- 500, евротрешку — за $550 и выше. И что интересно — на конкуренцию можно особо не смотреть, арендаторы найдутся в любом случае.

Источник: freepik.com

В других новых жилых комплексах ситуация немного другая. «Там тоже есть спрос, но цены выше — двушки и трешки уходят за $700-800. Соответственно, и круг потенциальных арендаторов уже», — поясняет Татьяна Сергеевна.

А что с остальными районами?

«Сдается абсолютно все — хрущевки, брежневки, сталинки. Главное — адекватная цена и понимание, кому вы хотите сдать квартиру», — объясняет специалист. — «Если не завышать цену, квартира долго пустовать не будет. В среднем на поиск жильцов уходит около двух недель. И только если цена многократно завышена, поиски могут затянуться».

При этом важно понимать: чем строже требования к арендаторам, тем дольше придется искать. «Если мы очень сильно сужаем круг поиска, то из десяти звонков только один-два будут от подходящих кандидатов. Это нормально, просто нужно быть к этому готовым», — говорит специалист.

Важный совет собственникам: не тяните с решением. «Если вы слишком долго думаете, хорошие арендаторы просто найдут другой вариант. Это люди в моменте — им нужно жилье здесь и сейчас», — подчеркивает Татьяна Сергеевна.

Источник: freepik.com

А что насчет арендаторов? Им специалист советует быть максимально открытыми: рассказывать о себе, своей работе, планах. «Кстати, в России арендаторы часто готовят целые презентации о себе — рассказывают, чем их заинтересовала квартира, где работают. И это правильный подход — чем больше доверия между людьми, тем проще договориться. Иногда люди готовы снять квартиру, даже просто посмотрев фотографии — но мы все равно настаиваем на личной встрече. Важно не только показать квартиру, но и познакомиться с будущими жильцами».

Рынок аренды в Минске сегодня активен как никогда. Растут новые жилые комплексы, меняются запросы арендаторов, появляются новые тренды. Но неизменным остается одно — необходимость грамотного подхода к сдаче квартиры.

Неважно, где находится ваша недвижимость — в модном «Минск Мире» или в тихом спальном районе. Главное — правильно оформить документы, найти надежных жильцов и выстроить четкие, прозрачные отношения. Только так можно быть уверенным, что ваша квартира будет приносить не только доход, но и спокойствие.