Квартира с «пассажиром»: как продать недвижимость, если в ней кто-то прописан

Продажа квартиры с зарегистрированным в ней человеком — это один из тех квестов, который может превратить быструю сделку в затяжную головную боль. Для покупателя это «красный флаг», а для продавца — почти гарантированная потеря времени и денег.

Но паниковать не стоит. Продать такую квартиру можно, и закон это позволяет. Вопрос лишь в том, как это сделать правильно, с минимальными потерями и без судебных тяжб. В этой статье мы детально, шаг за шагом, разберем все нюансы, права и обязанности сторон, а также предоставим конкретные, работающие сценарии действий.

Источник: freepik.com

«Прописанный» или «зарегистрированный»? Разбираемся в терминах

Слово «прописка», прочно засевшее в нашем лексиконе, официально исчезло из законов еще в 2008 году. Сегодня юридически корректно говорить «регистрация по месту жительства» — такой термин теперь закреплен в Указе Президента Республики Беларусь № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания». По сути, отметка в паспорте — это официальное подтверждение того, что человек имеет право жить по конкретному адресу.

Именно в этом «праве пользования» и кроется вся соль проблемы. Человек, который зарегистрирован в вашей квартире, но не является ее собственником, не может ее продать, подарить или завещать. Но он может:

• Законно проживать в квартире. Это означает, что он имеет право на доступ в жилье, может иметь свои ключи и пользоваться общими помещениями (кухней, ванной, коридором). Вы не можете просто сменить замки — это будет самоуправством.
• Зарегистрировать своих несовершеннолетних детей. И для этого ему не нужно ваше согласие как собственника. В результате вместо одного «пассажира» вы рискуете получить целую семью, выселить которую, особенно с детьми, будет в разы сложнее и дольше.
• Претендовать на жилье при сносе дома. Если ваш дом идет под снос, то все зарегистрированные в нем лица (не только собственники!) имеют право на получение компенсации — либо в виде другого жилья (из расчета не менее 15 кв. м. на человека), либо в денежном эквиваленте.
• Блокировать сделку. И это самое главное для продавца. Для продажи квартиры необходимо получить письменное согласие всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в ней. Без этого согласия нотариус или регистратор просто откажутся удостоверять договор купли-продажи.

Таким образом, зарегистрированный жилец — это мощный стоп-фактор для любой сделки. И именно поэтому вопрос его снятия с учета становится для продавца задачей номер один.

Источник: freepik.com

Три пути: как подготовить квартиру к сделке

Итак, у вас есть квартира с «обременением» в виде зарегистрированного человека. Перед вами открывается три возможных пути, каждый со своими плюсами, минусами и ценой вопроса.

Путь 1: идеальный сценарий — добровольное снятие с учета

Это самый быстрый и, в конечном счете, выгодный вариант. Ваша задача — договориться с зарегистрированным человеком, чтобы он добровольно снялся с учета еще до того, как вы начнете показывать квартиру покупателям.

• Как действовать? Объясните ситуацию и свои планы. Часто этого бывает достаточно, если у вас хорошие отношения.
• Что предложить? Если простой просьбы мало, подумайте о мотивации. Это может быть денежная компенсация, помощь в поиске и оплате первого месяца аренды нового жилья или помощь с расходами на переезд. Поверьте, эти затраты будут несравнимо меньше той скидки, которую потребует покупатель на «проблемный» объект.
• Результат: вы получаете юридически «чистую» квартиру, которую можно продать быстро и по максимальной рыночной цене, не отпугивая покупателей.

Путь 2: компромисс с большой скидкой — продажа «как есть»

Этот вариант рассматривают, когда договориться не удалось, а оснований для суда нет. В этом случае вы ищете покупателя, готового взять на себя решение этой проблемы.

• Как действовать? Вы должны честно предупредить покупателя о ситуации. В договоре купли-продажи обязательно должен быть пункт, где перечисляются все лица, сохраняющие право пользования квартирой после смены собственника. Если скрыть этот факт, покупатель сможет легко оспорить сделку в суде и признать ее недействительной.
• Чего ожидать? Будьте готовы к серьезному торгу. Скидка на такие объекты составляет от 15% до 30% от рыночной стоимости, а продажа может затянуться на долгие месяцы.

3.jpg

Источник: freepik.com

Путь 3: крайняя мера — выселение через суд

Если жилец упирается, не дает согласия на продажу и отказывается сниматься с учета, остается только один путь — принудительное выселение в судебном порядке.

• На каких основаниях можно выселить? Просто вашего желания недостаточно. Нужны веские юридические основания. Наиболее распространенные из них:
  • Прекращение семейных отношений. Если в квартире зарегистрирован бывший супруг (или другой бывший член семьи), после развода он теряет право пользования жильем, если иное не установлено брачным договором или соглашением.
  • Длительное отсутствие. Если человек не проживает в квартире более шести месяцев без уважительных причин (работа в другом городе, учеба, лечение — уважительные причины), его можно признать утратившим право пользования.
  • Антисоциальное поведение. Систематическое разрушение жилья, нарушение прав соседей, использование квартиры не по назначению — все это может стать основанием для выселения, но требует серьезной доказательной базы (акты от ЖЭС, протоколы милиции, показания соседей).
• Процесс: вам нужно подать исковое заявление в суд, уплатить госпошлину и предоставить все доказательства своей правоты. Это долгий (от нескольких месяцев до года и более), дорогой (расходы на юристов) и нервный процесс с непредсказуемым результатом, особенно если в деле есть несовершеннолетние жильцы.

Сделка на расстоянии: инструкция для собственников за границей

Ситуация, знакомая многим: вы уже давно живете за пределами Беларуси, но по документам все еще числитесь зарегистрированным в старой квартире. Эта, казалось бы, мелочь становится серьезным препятствием, если вы решаете продать, подарить или просто привести в порядок свои дела с недвижимостью. Как решить эту задачу, не имея возможности приехать лично?

Сразу о главном: 7 сентября 2023 года вступил в силу Указ Президента РБ № 278, который кардинально изменил правила выдачи доверенности.

Он фактически аннулировал возможность оформлять за границей (в консульствах или у иностранных нотариусов) доверенности на распоряжение недвижимостью и связанные с этим действия. Теперь для того, чтобы ваш представитель в Беларуси мог снять вас с регистрационного учета, он должен действовать на основании доверенности, выданной исключительно на территории Республики Беларусь.

Источник: freepik.com

Вариант 1. Удаленная перерегистрация

Если вы предусмотрительно, еще до отъезда за границу, оформили у нотариуса генеральную или специальную доверенность на имя доверенного лица, считайте, что вам повезло. Но даже здесь есть важные нюансы.

Вашему представителю нужно не просто убедиться, что срок доверенности не истек. Необходимо внимательно прочитать текст документа. В нем должны быть четко прописаны следующие полномочия:

• Право представлять ваши интересы в расчетно-справочных центрах (РСЦ), товариществах собственников или ЖЭС по вопросам снятия с регистрационного учета и постановки на регистрационный учет по новому адресу.
• Право подавать и подписывать от вашего имени все необходимые заявления и документы.
• Право представлять интересы в органах воинского учета (военкоматах) для постановки и снятия с воинского учета. Без этого шага «выписаться» не получится.

Для визита к «паспортисту» вашему представителю понадобится не только доверенность. Вот полный чек-лист:

• Оригинал доверенности, оформленной в РБ.
• Оригиналы паспортов всех лиц, которых необходимо снять с учета (включая детей). Это самая большая логистическая сложность — придется найти способ переправить документы в Беларусь. Копии не подойдут.
• Отдельные согласия, если это необходимо. Например, если с учета снимается несовершеннолетний ребенок, потребуется согласие второго родителя. Хорошая новость: вот такие согласия (не доверенности на распоряжение!) все еще можно оформить в консульстве Беларуси за рубежом.
• Свидетельства о рождении детей, если они снимаются с учета вместе с вами.
• Документы для военкомата (военный билет или приписное свидетельство), если речь идет о военнообязанном.

Самое правильное — перед началом всех действий попросить вашего представителя сходить на консультацию к паспортисту в РСЦ по месту предполагаемой новой регистрации. Специалист даст точный перечень документов для вашего конкретного случая и подтвердит, что полномочий в доверенности достаточно.

Источник: freepik.com

Вариант 2. Паспорт серии РР

Если у вас нет действующей доверенности, оформленной в Беларуси, то есть еще два реальных пути.

Личный визит в Беларусь

Это самый очевидный и, по сути, главный рабочий вариант. Вам необходимо лично приехать в страну. Вы сами идете в РСЦ со своим паспортом и документами на детей и подаете заявление о снятии с учета.

Во время визита вы можете заодно оформить у нотариуса свежую доверенность, чтобы ваш представитель мог в будущем решать другие вопросы уже без вашего присутствия.

Оформление паспорта серии РР

Паспорт серии РР предназначен для граждан Беларуси, постоянно проживающих за пределами страны. Его получение автоматически влечет за собой снятие с регистрационного и воинского учета в РБ. Однако и здесь Указ № 278 внес свои коррективы.

• Как было раньше: можно было подать документы на паспорт серии РР в консульстве и получить его там же.
• Как стало сейчас: подать заявление на оформление паспорта серии РР и получить его можно только на территории Беларуси, обратившись в подразделение по гражданству и миграции (ОГиМ) по последнему месту жительства.

Таким образом, этот путь тоже замыкается на необходимости личного визита в Беларусь.

Источник: freepik.com

Вывод: можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Давайте подведем итог. Отвечая на главный вопрос — да, продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком можно. Закон это позволяет. Но за этим коротким «да» скрывается большое «но». Такая сделка почти всегда невыгодна, сложна и рискованна.

• Для продавца это означает неизбежные финансовые и временные потери. Вам придется либо давать огромную скидку, чтобы найти покупателя, готового взять на себя ваши проблемы, либо тратить месяцы и деньги на судебные разбирательства.
• Для покупателя это лотерея. Даже при большой скидке нет гарантии, что получится быстро и безболезненно выселить чужих людей, особенно если у них есть несовершеннолетние дети.

Поэтому самый оправданный подход — решать проблему до выставления квартиры на продажу. Вложите время и, если потребуется, деньги в то, чтобы договориться с зарегистрированными жильцами и получить юридически «чистый» объект. Любые усилия на этом этапе окупятся быстрой и выгодной сделкой, а главное — сберегут ваши нервы.