На каком этапе строительства выгоднее покупать квартиру: от котлована до сдачи дома

Покупка квартиры в строящемся доме ставит перед каждым человеком непростой выбор: заключить сделку на раннем этапе по минимальной цене, приняв на себя риски ожидания, или дождаться почти полной готовности объекта, но заплатить значительно больше.

Чтобы принять правильное решение, важно понимать, что именно происходит на каждом этапе строительства и как это влияет на цену квартир. От «нулевого цикла», когда доступны все планировки, до финальной стадии — у каждого есть своя специфика. Разбираемся, когда застройщики начинают продажи и какие плюсы и минусы есть у покупки на каждом из этапов.

Источник: freepik.com

Раннее бронирование: покупка с максимальной выгодой

Это самый ранний этап. Фактически, на месте будущего дома еще ничего нет, кроме строительного забора. Иногда продажи стартуют даже раньше — на этапе «предбронирования», когда у застройщика на руках есть только утвержденный проект, разрешение на строительство и красивые 3D-рендеры будущего жилого комплекса. Но квартиры уже можно забронировать.

Экономия на этом этапе может достигать 15−20% от финальной стоимости. Если двушка в готовом доме будет стоить $80 000, на раннем бронировании ее можно купить за $64 000−68 000.

Что получает покупатель на раннем бронировании:

• Самые низкие цены — экономия до 20% от финальной стоимости
• Полный выбор квартир — все планировки и этажи еще доступны для покупки
• Фиксация цены — если застройщик поднимет стоимость, вас это не коснется
• У некоторых застройщиков — возможность внести изменения в планировку

Кроме цены, раннее бронирование дает возможность выбрать лучшие квартиры. Угловая двушка на пятом этаже с окнами на парк? Трешка с видом на тихий двор? Все это доступно на старте.

Источник: freepik.com

Основные риски раннего бронирования:

• Покупаете то, чего еще нет — только визуализации и планы
• Нельзя оценить качество материалов
• Сроки строительства могут сдвинуться на несколько месяцев или год
• В редких случаях проект может быть заморожен

Раннее бронирование подходит тем, у кого нет срочной необходимости в жилье. Планируете переезд к конкретной дате? Лучше выбрать другой этап. Перед бронированием обязательно изучите репутацию застройщика: посмотрите, какие объекты уже сданы, были ли задержки.

Важный момент — на этапе раннего бронирования фиксируется цена. Вы платите по тому прайсу, который был актуален при подписании договора.

Стадия котлована: стройка началась, но дома еще не видно

Следующий этап — нулевой цикл. На площадке кипит работа: техника роет котлован, заливают фундамент, прокладывают коммуникации. Дома пока нет, но процесс запущен. Для многих покупателей это важный психологический момент — проект перестал быть просто картинкой и начал воплощаться в жизнь.

Источник: freepik.com

Цены на стадии котлована выше, чем при раннем бронировании, но все еще ниже рыночных. Разница с финальной стоимостью составляет 10−15%. Например, двушка за $68 000−72 000 вместо $80 000.

Преимущества покупки на стадии котлована:

• Цены ниже рыночных на 10−15%
• Широкий выбор квартир — большинство лотов еще доступны
• Можно приехать на объект и оценить местоположение
• Риски ниже, чем при раннем бронировании
• Видно, что стройка реально началась

Важное преимущество — можно приехать на объект и все посмотреть своими глазами. Оценить местоположение, понять, как будет выглядеть придомовая территория.

Риски на стадии котлована минимальны. Застройщик уже вложил серьезные деньги: выкупил землю, получил разрешения, оплатил проектные работы, начал строительство. Вероятность заморозки стройки крайне мала — слишком много ресурсов уже инвестировано.

Возможные сложности:

• Задержки по срокам сдачи на 1−2 месяца, например, из-за проблем с поставками стройматериалов
• Цены выше, чем на раннем бронировании
• Самые ходовые варианты квартир уже могут быть забронированы

Некоторые застройщики на стадии котлована позволяют вносить изменения в планировку. Перенести дверной проем, убрать перегородку, изменить расположение санузла. Не все компании предлагают такую услугу, но если идут навстречу — это большой плюс.

Источник: freepik.com

Активная фаза строительства: дом растет, цены тоже

Дом вырос на несколько этажей. Видна структура здания, возведены стены, понятно, как будет выглядеть фасад. Можно приехать и оценить масштаб проекта, увидеть, какие материалы используются. Это активная фаза строительства — самый комфортный момент для большинства покупателей.

Цены на этом этапе заметно выше, чем на старте, но еще не достигли пика. Разница с финальной стоимостью — 5−10%. Квадрат дешевле на $50−100, что при общей площади квартиры в 50−60 квадратов дает экономию в $2 500−6 000.

Почему активная фаза — оптимальный выбор:

• Цены еще не на пике — экономия 5−10%
• Риски минимальны — дом строится, прогресс очевиден
• Хороший выбор квартир — большинство лотов в наличии
• Можно оценить ход работ своими глазами
• Сроки сдачи уже понятны и предсказуемы

Источник: freepik.com

Это «золотая середина» для большинства покупателей. Не нужно рисковать, как на стадии котлована. Не нужно переплачивать, как при покупке готового жилья. Для семей, которые планируют переезд через год-полтора — это оптимальный вариант.

Еще один плюс — можно пообщаться с теми, кто уже купил квартиры на ранних этапах. Люди приезжают на стройку, смотрят, как идут работы. Можно узнать их впечатления, понять, как компания решает спорные вопросы, насколько оперативно реагирует на претензии.

Застройщики иногда предлагают специальные условия на активной фазе. Рассрочка на год-два без процентов, скидка при полной оплате. Компании заинтересованы поддерживать темп продаж, поэтому идут навстречу покупателям.

Источник: freepik.com

Финишная прямая: дом почти готов

Стены возведены, идут отделочные работы. В подъездах штукатурят стены, укладывают плитку, монтируют лифты. Подключают коммуникации — отопление, электричество, водоснабжение. До сдачи объекта полгода-год. Это финишная прямая, и застройщик на этом этапе реализует остатки квартир.

Цены высокие — близки к уровню готового жилья. Разница с вторичкой всего 3-5%. Двушка, которая на раннем бронировании стоила $64 000−68 000, сейчас обойдется в $76 000−78 000.

Что обычно остается в продаже на финишной прямой:

• Квартиры на первых этажах
• Квартиры на последних этажах
• Лоты с окнами на шумную улицу
• Планировки, которые показались другим покупателям неудобными
• Иногда — хорошие варианты, если кто-то отказался от брони

Источник: freepik.com

Популярные варианты проданы еще на активной фазе. Рассчитывать на широкий выбор планировок не стоит. Но если повезет, может остаться что-то приличное — у кого-то изменились планы или не подтвердили получение кредита на жилье.

Этот этап подходит тем, кому квартира нужна срочно. Да, цена выше, и выбор меньше, но зато можно быстро закрыть жилищный вопрос. Иногда на «остатки» квартир застройщики дают скидки или предлагают бонусы вроде парковочного места, чтобы быстрее закрыть продажи.

Готовый дом: ключи сразу, но и цены максимальные

Дом сдан, получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Все работы завершены, квартиры готовы к передаче будущим новоселам. Это последний этап, когда застройщик распродает оставшиеся лоты. Обычно их немного — единичные варианты.

Цены самые высокие. Иногда даже выше, чем на вторичке — квартира новая, никто не жил, все инженерные коммуникации свежие, есть также гарантия от застройщика. Двушка, которая на раннем бронировании стоила $64 000−68 000, в готовом доме обойдется в $80 000−83 000.

Источник: freepik.com

Что обычно остается в продаже:

• Первый этаж с окнами на проезжую часть
• Последний этаж
• Квартиры с неудобной планировкой
• Редко — хорошие варианты, если сорвалась чья-то сделка

Зато риски нулевые. Вы покупаете то, что видите. Можно прийти и посмотреть квартиру изнутри.

Плюсы покупки в готовом доме:

• Никаких рисков и ожиданий
• Можно сразу начинать ремонт или переезжать
• Видна вся инфраструктура комплекса
• Можно оценить реальное качество строительных работ
• Возможность пообщаться с первыми жильцами

Это удобно для тех, кто не готов ждать. Можно сразу начинать ремонт или переезжать, если квартира с отделкой. Некоторые застройщики предлагают готовые квартиры с чистовой отделкой — остается только завезти мебель.

На этом этапе можно оценить всю инфраструктуру комплекса, а также познакомиться с первыми жильцами, которые уже въехали. Узнать их впечатления о доме, о застройщике, о качестве работ.

Источник: freepik.com

Застройщики не держат квартиры в готовых домах долго. К моменту сдачи обычно продано 95-98% жилья. Оставшиеся лоты уходят в первые месяцы. Поэтому если увидели интересный вариант, лучше не затягивать.

Выводы: на каком этапе покупать квартиру и как не ошибиться

Выбор этапа зависит от ваших приоритетов и вашей финансовой ситуации.

Раннее бронирование и котлован — для тех, кому нужна максимальная выгода.

• Экономия до 20%
• Широкий выбор планировок
• Возможность зафиксировать цену жилья
• Но нужно ждать сдачу дома 2-3 года

Активная фаза строительства — оптимальный вариант для большинства.

• Экономия 5-10%
• Минимальные риски
• Большой выбор квартир
• Переезд через год-полтора

Финишная прямая и готовый дом — для срочного переезда.

• Цены близки к рыночным
• Ограниченный выбор квартир
• Никаких ожиданий сдачи дома
• Можно въезжать через несколько месяцев

Вне зависимости от того, какой этап вы выберете, главный совет остается неизменным: всегда досконально изучайте застройщика. Его репутация, история успешно сданных объектов и прозрачность документации — это ваш главный страховой полис от любых неприятных сюрпризов. Удачной вам покупки!