Ночной кошмар покупателя: как не стать жертвой «схемы Долиной» и почему в Беларуси это маловероятно

История с продажей квартиры российской певицы Ларисы Долиной прогремела так громко, что о ней, кажется, слышал каждый. Это дело приобрело поистине народный масштаб: породило тысячи мемов про «Гринча, похитителя новоселья», заставило других звезд пародировать ситуацию роликами в духе «под влиянием мошенников я уехал в отпуск», а сам термин «эффект Долиной» даже попал в Википедию. Словом, скандал вышел далеко за пределы судебного разбирательства и светской хроники, превратившись в настоящую легенду о том, как одна спорная сделка может перевернуть весь рынок недвижимости.

Если вкратце, суть истории проста и оттого еще более шокирующая. Артистка продала свою элитную квартиру, а все вырученные деньги, по ее словам, перевела мошенникам, которые убедили ее поучаствовать в некой «спецоперации». После этого она обратилась в суд и добилась признания сделки недействительной. Квартира вернулась к ней, а вот добросовестная покупательница осталась и без жилья, и без своих 112 000 000 российских рублей. Суд предложил ей взыскивать деньги с тех самых мошенников, найти которых практически нереально.

Источник: freepik.com

Такое решение вызвало бурю негодования и породило в России волну похожих исков, где продавцы, ссылаясь на обман, пытаются вернуть себе недвижимость, оставив покупателя ни с чем. Естественно, у многих белорусов, которые планируют покупку жилья, возник резонный вопрос: а может ли такая ситуация повториться у нас? Могут ли тебя вот так просто лишить честно купленной квартиры? Сразу ответим: нет. И в этой статье мы подробно и детально объясним, почему наши законы надежно защищают покупателей от подобных сценариев.

А что вообще случилось? Разбираем «дело Долиной»

Чтобы понять, почему эта история стала такой резонансной, нужно погрузиться в детали. Все началось весной 2024 года, когда 69-летней Ларисе Долиной, по ее словам, начали звонить аферисты. Представляясь сотрудниками спецслужб и Росфинмониторинга, они несколько месяцев обрабатывали певицу, убеждая, что ее сбережения в опасности, а на ее имя пытаются взять огромный кредит. Позже мошенники заявили, что под угрозой оказалась и ее квартира. Единственный способ «спасти» недвижимость — провести фиктивную сделку по продаже, а все деньги перевести на специальный «безопасный счет» под контролем «кураторов».

Под этим сильнейшим психологическим давлением летом 2024 года Долина выставляет на продажу свою просторную квартиру в престижном районе Москвы. Покупателем выступила 34-летняя предпринимательница Полина Лурье, которая, как позже подтвердило следствие, была добросовестным приобретателем и к каким-либо схемам отношения не имела. Сделка на 112 000 000 рублей (около $1 200 000) прошла по всем правилам: с участием риелторов, проверкой документов и передачей денег. Лурье была уверена, что покупает квартиру своей мечты.

Источник: Газета.ру

Но когда пришло время передавать ключи, певица заявила, что стала жертвой обмана. Поняла она это, по ее версии, только когда новая владелица пришла требовать освободить жилье.

Дальше — суд. И вот тут произошло самое интересное. Хамовнический суд Москвы, а затем и вышестоящие инстанции, встали на сторону Долиной. Сделку признали недействительной на том основании, что певица совершала ее, не понимая последствий своих действий, находясь под влиянием заблуждения. Квартиру вернули артистке.

А вот в возврате денег покупательнице отказали. Суд применил так называемую одностороннюю реституцию, фактически преложив Лурье взыскать деньги с мошенников.

Это вызвало волну возмущения среди юристов и простых граждан, ведь базовый принцип права гласит: если сделка признана недействительной, все должно вернуться на свои места. Это называется двусторонняя реституция: продавцу — квартира, покупателю — деньги. Здесь же всю ответственность и все финансовые потери переложили на честного покупателя. В России это породило «эффект Долиной»: пожилые (и не очень) продавцы начали массово подавать иски, заявляя, что их обманули, и требуя вернуть жилье без возврата денег.

Источник: РБК

История закончилась тем, что после огромного общественного давления, отмены концертов и доведения дела до Верховного суда Долина все же публично заявила, что вернет деньги покупательнице.

Почему в Беларуси этот фокус не пройдет

Могла ли подобная ситуация произойти в Беларуси? Ответ однозначный: нет. И дело не только в правоприменительной практике, а в самой структуре белорусского законодательства. Есть как минимум три мощных правовых механизма, защищающих покупателя.

Аргумент 1. Принцип двусторонней реституции

В Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее — ГК РБ) есть статья 168 «Последствия недействительности сделки» в которой сказано: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если простыми словами: отменили сделку — верните все, как было. Продавец получает обратно свою квартиру (точнее, право собственности на нее), а покупатель — свои деньги до копейки.

Источник: freepik.com

Логика здесь предельно ясна: закон разделяет два совершенно разных события. Первое — это сделка купли-продажи между продавцом и покупателем. Второе — это хищение денег у продавца третьими лицами после того, как он их получил. То, что продавец после получения денег стал жертвой другого преступления и добровольно отдал их аферистам, — это его личная трагедия и его риски. Эта история не имеет прямого юридического отношения к первоначальной сделке. Суд не может смешивать эти два события и перекладывать убытки продавца на плечи честного покупателя.

Аргумент 2. Неприкосновенность добросовестного приобретателя

Что вообще значит «добросовестный приобретатель»? Проще говоря, это честный покупатель. Это человек, который сделал все по правилам: проверил документы на квартиру, увидел в Едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ), что продавец является законным собственником, и полностью заплатил оговоренную сумму. Так, в статье 283 ГК РБ регулируется что забрать квартиру у честного покупателя практически невозможно.

Источник: freepik.com

Закон предусматривает лишь пару случаев, когда это можно сделать. Например, если квартиру у собственника украли с помощью поддельных документов, а потом перепродали вам. В такой ситуации собственник не хотел ее продавать — ее у него забрали силой или обманом, то есть помимо его воли. А вот история Долиной — это совсем другое дело. Она ведь сама подписала договор, сама пошла на сделку и сама получила деньги. То, что она потом отдала эти деньги мошенникам, — это уже другая история, которая к покупателю отношения не имеет.

Аргумент 3. Презумпция осознанности: почему оспорить сделку продавцу крайне сложно

Чтобы оспорить сделку на основании того, что продавец «не понимал значения своих действий» (статья 177 ГК РБ) или действовал под влиянием обмана (статья 180 ГК РB), нужны не просто слова «мне позвонили и загипнотизировали». Нужны железобетонные доказательства. Продавцу пришлось бы доказывать в суде, что в конкретный момент подписания договора, общения с риелтором, посещения агентства по государственной регистрации недвижимости или нотариуса, получения денег он находился в таком состоянии, что не отдавал отчета своим действиям.

Источник: freepik.com

На практике для этого требуется судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Эксперты будут анализировать не только слова продавца, но и его медицинскую карту, показания свидетелей, его поведение до, во время и после сделки. И если человек в этот период вел обычную жизнь, ходил на работу, давал концерты, как в случае с Долиной, доказать такое состояние практически невозможно. Но даже если представить фантастический сценарий, что продавец это доказал, мы снова возвращаемся к аргументу 1 — суд все равно применит двустороннюю реституцию и обяжет вернуть деньги покупателю.

Как не стать героем печальной истории: советы для покупателя

Хотя «схема Долиной» в Беларуси практически нереализуема, бдительность при покупке квартиры еще никому не мешала. Рынок полон других, более приземленных рисков. Чтобы максимально обезопасить себя, следуйте простым правилам.

1. Проводите полную юридическую проверку. Не экономьте на услугах риелтора или независимого юриста. Специалист запросит и проанализирует расширенную выписку из ЕГРНИ, проверит всю историю квартиры: кто был собственником, на каком основании, не было ли незаконных перепланировок, нет ли «неожиданных» наследников или прописанных лиц, которые сохраняют право пользования жильем после продажи.
2. Внимательно наблюдайте за продавцом. Лично пообщайтесь с собственником, желательно несколько раз. Если он ведет себя странно, избегает прямого контакта, «путается в показаниях», если вместо него постоянно говорят какие-то третьи лица, а сам он выглядит подавленным или напуганным — это повод как минимум насторожиться. Любые нестандартные просьбы (например, указать в договоре заниженную сумму) должны стать для вас красным флагом.

Источник: freepik.com

1. Используйте безопасные способы расчета. Самый надежный способ — безналичный перевод со счета на счет. Это оставляет четкий документальный след в банке, который невозможно оспорить. Если расчет происходит наличными, делайте это в отделении банка с пересчетом и проверкой купюр на специальном оборудовании. Обязательно составьте подробную расписку в получении денег, где будут указаны все паспортные данные продавца, полная сумма стоимости жилья, дата и за что именно переданы деньги.
2. Рассмотрите возможность страхования. В Беларуси набирает популярность страхование титула собственности. Это полис, который защищает вас от риска потери права собственности из-за событий, произошедших в прошлом (например, если вдруг объявится неучтенный наследник или выяснится, что предыдущая сделка была незаконной). Это конечно не «панацея», но хорошая дополнительная подушка безопасности для вашего спокойствия.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать: покупатели недвижимости в Беларуси могут спать спокойно. Громкая история Ларисы Долиной — это скорее аномалия и следствие судебного решения в рамках другой правовой системы. Наше законодательство построено так, чтобы защитить в первую очередь добросовестную сторону сделки, и оно не позволяет перекладывать личные риски и финансовые потери одного человека на плечи другого.