Покупать квартиру или ждать: что выгоднее при нынешнем росте ставок по кредиту и падении доллара?

В феврале 2025 года рынок недвижимости столкнулся с неожиданным парадоксом: несмотря на укрепление белорусского рубля, покупка квартиры становится все менее доступной. Разбираемся в причинах этого явления и анализируем, как текущая ситуация влияет на карман потенциальных покупателей.

Что происходит с курсами и почему это важно

С начала 2025 года белорусский рубль демонстрирует впечатляющее укрепление. Если в начале января доллар торговался на уровне 3,4955 рублей, то к середине февраля он опустился до 3,2633 рубля. Снижение составило более 4% всего за полтора месяца — это серьезный показатель для нашего рынка.

Источник: freepik.com

Еще более впечатляющую динамику показывает китайский юань, подешевевший на 4,27% всего за одну неделю — с 4,6362 до 4,4384 за 10 юаней. Европейская валюта также сдает позиции: евро снизился с 3,5220 до 3,4196 (-2,91%).

Единственной растущей валютой оказался российский рубль, который за последнюю неделю вырос на 2,49% — со 3,4534 до 3,5393 за 100 российских рублей. Это связано с несколькими факторами:

• Улучшение геополитической обстановки после телефонного разговора президентов США и РФ и переговоров в Саудовской Аравии
• Перспектива смягчения санкций
• Рост цен на энергоносители
• Увеличение торгового профицита России

Что это значит для рынка недвижимости:

• Теоретически, падение доллара должно снижать рублевую стоимость квартир
• На практике застройщики и продавцы не спешат пересматривать цены
• Появляется разрыв между валютными ожиданиями покупателей и продавцов
• Формируется новая реальность ценообразования

Источник: freepik.com

Ценовой парадокс: почему квартиры не дешевеют

Несмотря на снижение курса доллара, цены на недвижимость продолжают бить рекорды. По данным Госкомимущества, 2024 год показал беспрецедентный рост стоимости жилья, особенно в столице.

На вторичном рынке Минска квадратный метр подорожал на $170-220, что в процентном соотношении составило 14-15%. Сейчас стоимость «квадрата» в столице колеблется от $1280 до $1540 в зависимости от района и состояния жилья. Первичный рынок также демонстрирует внушительный рост — за год цены поднялись на $150-170 за метр, что составляет 10-14% годового роста.

Региональные рынки хоть и отстают от столицы, но тоже показывают стабильный рост. В Бресте средняя стоимость квадратного метра достигла $980, что делает его самым дорогим городом после Минска. В Могилеве цены установились на уровне $760, в Гомеле — $730, в Гродно — $720, а в Витебске — $710 за квадратный метр.

Источник: freepik.com

Сохранение высоких цен на жилье можно объяснить несколькими факторами. Первый и самый важный — это инерционность рынка недвижимости. В отличие от валютного рынка, цены на недвижимость реагируют на изменение курсов с существенной задержкой. Продавцы неохотно снижают цены даже при падении курса доллара, предпочитая выждать и посмотреть, станет ли эта тенденция долгосрочной.

Второй существенный фактор — растущие затраты застройщиков. Несмотря на укрепление белорусского рубля, стоимость строительных материалов и работ продолжает расти. Это особенно заметно в сегменте новостроек, где застройщики закладывают увеличившиеся расходы в конечную стоимость квадратного метра.

Важную роль играет и сохраняющийся спрос на жилье. Даже при выросших ценах и подорожавшем кредите люди продолжают рассматривать недвижимость как надежный способ сохранения сбережений. Особенно это заметно в сегменте компактных квартир — однокомнатных и небольших двухкомнатных, где спрос традиционно превышает предложение.

Источник: freepik.com

Отдельно стоит отметить влияние инфляционных ожиданий. По данным Белстата, индекс потребительских цен в январе 2025 года составил 100,7% к декабрю 2024 года. В годовом исчислении рост цен достиг 5,2%. Эти показатели заставляют участников рынка закладывать возможный рост цен в свои расчеты, что также поддерживает высокий уровень цен на недвижимость.

Кредитный капкан: новая реальность рынка недвижимости

За последний месяц рынок кредитования пережил серьезные изменения. В среду, 19 февраля,«Беларусбанк» существенно пересмотрел условия по программе «Ипотека Экспресс». Теперь покупатели квартир на вторичном рынке столкнулись с повышенной ставкой в 17,5% при покупке у физических лиц и 17% — у юридических. Для сравнения, еще в декабре 2024 года ставка составляла 17% для всех категорий заемщиков.

Особенно чувствительным оказалось повышение ставок для очередников. Если раньше они могли рассчитывать на кредит под 12,5%, то теперь ставка выросла до 14,5% при покупке новостройки и до 15% при приобретении жилья на вторичном рынке. Такой рост существенно увеличивает финансовую нагрузку на эту категорию заемщиков.

Источник: freepik.com

Тенденция к удорожанию кредитов наблюдается и в других банках. «Белагропромбанк» поднял ставки по кредитам на домокомплекты от Минлесхоза на 3,5 процентных пункта — до 16% годовых. «Банк БелВЭБ» и вовсе приостановил три программы кредитования физических лиц.

Национальный банк объясняет такую политику необходимостью сдерживания темпов роста потребительского кредитования. По словам заместителя правления Нацбанка Дмитрия Калечица, чрезмерное кредитование населения может создать риски для финансовой и ценовой стабильности. Регулятор рекомендует банкам переориентироваться на поддержку субъектов хозяйствования вместо активного наращивания потребительских кредитов.

Рассмотрим на конкретном примере, как изменение ставок влияет на платежи. При покупке квартиры стоимостью $100 000 в эквиваленте и первоначальном взносе 20%, ежемесячный платеж по новой ставке 17,5% составит около 5300 рублей. Это на 200-250 рублей больше, чем при прежней ставке в 17%. За 20 лет кредита разница в переплате достигнет внушительных 48 000-50 000 рублей.

Источник: freepik.com

Что делать покупателю: стратегия действий в новых условиях

Разберем на конкретном примере, как сейчас выгоднее купить квартиру и сколько это будет стоить. Возьмем типичную ситуацию: семья хочет купить двушку в Минске за $75 000 (около 245 000 рублей по нынешнему курсу).

Сначала о первом взносе. Банки требуют минимум 20%. В нашем случае это 49 000 рублей. Значит, сумма кредита составит 196 000 рублей. Если брать ипотеку на 20 лет по новой ставке 17,5%, каждый месяц придется платить банку примерно 3975 рублей.

Очевидно, что «потянуть» такой платеж сможет далеко не каждая семья. Судите сами — средняя зарплата в стране сейчас составляет 2693,9 рубля (по данным Белстата на конец 2024 года). Даже если в семье работают двое со средней зарплатой (около 5400 рублей на двоих), почти 4000 рублей только на кредит — это очень много.

Источник: freepik.com

Как можно сэкономить? Есть несколько способов.

Первый вариант — использовать удачный момент с курсом доллара. Если у вас есть валютные накопления, сейчас хорошее время их поменять. Например, при курсе 3,2633 за доллар первоначальный взнос в $20 000 долларов сейчас составит около 65 266 рублей. А если бы вы меняли деньги в начале января при курсе 3,4955, тот же взнос обошелся бы в 69 910 рублей. Как результат — экономия в 4644 рубля только на первоначальном взносе.

Второй вариант — внимательно выбрать продавца. Сейчас на рынке сложилась интересная ситуация. Банки предлагают разные ставки в зависимости от того, у кого вы покупаете квартиру. Если продавец — физическое лицо (обычный собственник квартиры), ставка будет 17,5%. А вот если продавец – юридическое лицо (застройщик или агентство недвижимости), ставка ниже — 17%. При нашем кредите в 196 000 рублей это дает разницу в платеже 115 рублей ежемесячно. За 20 лет переплата будет меньше на 27 000 рублей – сумма, согласитесь, внушительная. Давайте сравним:

• Кредит у физлица (17,5%): платеж 3975 рублей в месяц
• Кредит у юрлица (17%): платеж 3860 рублей в месяц

Третий вариант — поискать альтернативные варианты. Например, сейчас некоторые застройщики предлагают рассрочку под более низкий процент, чем в банках. Да, срок может быть меньше, чем в кредите, но и переплата будет значительно ниже. Также стоит посмотреть варианты покупки квартиры в строящемся доме на начальных этапах — разница в цене может достигать 15-20% по сравнению с готовым жильем.

Источник: freepik.com

Четвертый вариант — жилищный кооператив. Это может стать отличной альтернативой кредиту с высокими ставками. Принцип работы такой системы довольно прост: участники кооператива объединяют свои накопления, чтобы помочь друг другу быстрее купить жилье.

Давайте рассмотрим на примере нашей двухкомнатной квартиры за $75 000 (245 000 рублей). В кооперативе «Жилищный баланс» возможны разные варианты участия. Например:

• Если у вас совсем нет накоплений, можно начать с минимального ежемесячного платежа около 850 рублей. При таком графике заселение произойдет через 3,5-4 года, к этому моменту вы накопите примерно 31% от стоимости квартиры.
• При наличии первоначального взноса в 49 000 рублей (20%) и ежемесячном платеже 1000 рублей время до заселения сократится до 1,5-2 лет. К моменту получения квартиры вы внесете около 35% ее стоимости.
• Самый быстрый вариант — внести сразу 122 500 рублей (50%) и заключить договор на 6 лет. В этом случае заселиться можно уже через 7 месяцев, делая ежемесячные взносы по 1000 рублей.

Главное преимущество кооператива — отсутствие огромных переплат по процентам, как в случае с кредитом. Очередность заселения определяется по простой формуле: учитывается сумма внесенных средств и время их нахождения в кооперативе. Чем дольше и больше вы вносите, тем быстрее получаете жилье.

Для тех, кто стоит в очереди на жилье, расклад другой. При покупке новостройки у застройщика ставка будет 14,5%, а если брать квартиру на вторичке — 15%. При нашем кредите в 196 000 рублей это значит:

• Новостройка (14,5%): платеж 3150 рублей в месяц
• Вторичка (15%): платеж 3300 рублей в месяц

Важный момент — государственные нормативы стоимости жилья для льготного кредитования. В Минске это 1359 рублей за квадратный метр. То есть если ваша двушка 50 квадратов, по нормативу она не должна стоить больше 67 950 рублей. Если цена выше — разницу придется оплачивать своими деньгами или брать дополнительный кредит по обычной ставке.

Источник: freepik.com

Прогнозы и рекомендации: чего ждать от рынка недвижимости в 2025 году

На основе последних данных Нацбанка, аналитики предсказывают дальнейшее ужесточение условий кредитования. Что касается цен на жилье, здесь ситуация неоднозначная. С одной стороны, рынок установил рекорды в 2024 году. С другой стороны, рост ставок по кредитам неизбежно приведет к снижению спроса. Когда ежемесячный платеж за обычную двушку превышает среднюю зарплату по стране, многие потенциальные покупатели просто выйдут из игры.

Интересная ситуация складывается с валютным курсом. Укрепление белорусского рубля продолжается — с начала года доллар подешевел на 4%, евро — почти на 3%. Единственная растущая валюта — российский рубль, который за последнее время прибавил 2,49%. Эксперты связывают это с улучшением геополитической обстановки и возможным смягчением санкций.

Учитывая все эти факторы, можно дать несколько практических рекомендаций тем, кто сейчас решает квартирный вопрос:

• Если у вас есть валютные сбережения и вы точно планируете покупку — не затягивайте с решением. Текущий курс доллара позволяет неплохо сэкономить на конвертации. К тому же, есть вероятность дальнейшего повышения ставок по кредитам.
• Если основная часть суммы будет кредитной — тщательно просчитайте свои возможности. Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 40% от общего дохода семьи.
• Очередникам стоит поторопиться с оформлением кредита. Текущая ставка 14,5% на новостройки — уже не самая привлекательная, но есть риск дальнейшего повышения. При этом важно правильно выбрать объект, уложившись в нормативы стоимости для льготного кредитования.
• Для тех, кто рассматривает покупку как инвестицию — сейчас не самое удачное время. Высокие ставки по кредитам неизбежно приведут к охлаждению рынка, а значит, быстрого роста цен, как в 2024 году, ждать не стоит.

По данным Белстата, инфляция в январе составила 0,7%, а за год цены выросли на 5,2%. Это значит, что реальная стоимость ваших сбережений постепенно снижается. Поэтому затягивать с решением квартирного вопроса тоже не стоит — нужно найти баланс между желанием сэкономить и риском упустить момент.