«Рынок разогрет до предела»: итоги 2025-го и что будет с ценами в 2026-м в эксклюзивном интервью

Что происходит с ценами на квартиры в Минске? Куда исчезли все бюджетные варианты с рынка, и стоит ли ждать падения цен в 2026 году? И главный вопрос — сейчас время продавать или покупать жилье?

Мы задали эти вопросы Губину Александру Анатольевичу, директору агентства недвижимости «Старый стиль», чтобы подвести итоги 2025 года и определить перспективы рынка. Вместе с экспертом разбираемся в трендах, выясняем причины острого дефицита предложений и узнаем, чего ждать в 2026-м.

Источник: Unsplash.com

«Часть услуг висит в воздухе»: как новый закон изменил работу на рынке

Каждый год вносит свои коррективы в рынок недвижимости, но 2025-й запомнится серьезными изменениями в законодательстве. Был официально опубликован указ, который внес коррективы в работу риэлторов. Новый Закон Республики Беларусь «О риэлторской деятельности» вводится поэтапно: ключевые нормы об аттестации заработали с 16 июня 2025 года, положения о Палате риэлторов — с 16 апреля 2026 года, а основные положения закона — с 16 мая 2026 года. Но самое значимое изменение, которое коснулось всех участников сделок, — теперь нельзя оформлять сделку продавцу и покупателю в одном агентстве. За проведение сделки платит только одна сторона.

По мнению Александра Анатольевича, все новшества — важный шаг в развитии отрасли, но изменения в качестве работы специалистов будут происходить постепенно.

— Быстрых перемен ждать не стоит. Люди не меняются мгновенно. Если раньше специалист был агентом, теперь стал риэлтором — что изменилось в его навыках и подходе к работе? Изменения будут, но они требуют времени, — рассуждает он. — Для формирования новой профессиональной культуры, возможно, должно вырасти целое поколение риэлторов.

Источник: Unsplash.com

Также новый закон повлиял на расстановку сил. Часть специалистов, ранее работавших агентами, теперь должна пройти аттестацию. Те, кто по разным причинам не пошел по этому пути, ищут другие способы остаться в сфере, например, предлагая рекламные услуги по продвижению объектов. Это создает определенную путаницу в разграничении полномочий.

— Некоторые начинают заниматься сопутствующими услугами, стараясь сохранить себя на рынке. Будет интересно наблюдать, как ситуация станет развиваться дальше, — размышляет Александр Анатольевич.

Одновременно новые правила создали и новые вызовы. Например, для молодых специалистов усложнился вход в профессию.

— Если раньше молодые люди работали стажерами, агентами, набирались опыта и потом становились риэлторами, то как сейчас молодому человеку попасть в этот бизнес? — рассуждает эксперт. — Понятно, что экзамен можно сдать, аттестоваться. А практика, опыт — где их взять? Это только время, пытливый ум и желание развиваться в этой сфере.

Еще один важный аспект, который активно обсуждают в профессиональной среде, — это сама модель оплаты. Когда вся финансовая нагрузка ложится на продавца, возникает вопрос о ценности услуги для покупателя, который является полноправным участником сделки и заинтересован в ее безопасности не меньше. Александр Анатольевич видит здесь некую несбалансированность.

Источник: Unsplash.com

— Договор купли-продажи — это двусторонняя сделка. Каждая сторона заинтересована в результате: продавец хочет получить деньги и безопасный расчет, покупатель — безопасно приобрести квартиру, — рассуждает он. — Получается, что значительная часть услуг оказывается покупателю, но при этом никак не оплачивается, она просто висит в воздухе.

Почему квартир нет, а цены растут: разбираем причины дефицита

Самый острый вопрос, который волновал всех в 2025 году, — это цены и наличие квартир. По словам эксперта, мы столкнулись с уникальной ситуацией дефицита.

— На рынке не хватает квартир. Если открыть любой портал, количество предложений сократилось кратно. Квартир просто нет. Их не хватает, — констатирует Александр Анатольевич. — Соответственно, если на товар есть дефицит, а спрос устойчивый, цена пойдет вверх. Вот что и происходит сейчас на рынке.

Этот дефицит сформировался из нескольких факторов, действовавших одновременно.

Во-первых, рынок подогрел кредитный бум. Покупатели с банковскими деньгами, буквально «вымыли» из продажи самые доступные варианты.

— 80–90% сделок в этом году было с кредитами. Большинство покупателей брали ссуду в среднем до 120 000 белорусских рублей (по курсу это приблизительно $40 000). А квартира однокомнатная стоила $50 000. Имея небольшой запас своих накопленных средств, можно было приобрести себе бюджетную однушку. Поэтому покупатели с кредитами «выбрали» с рынка все дешевые квартиры, — поясняет эксперт.

Источник: Unsplash.com

Во-вторых, свою роль сыграли завышенные ожидания продавцов. Человек, выставляя квартиру, заходит на классифайд, видит там очень высокие цены и ставит свою по верхней планке, не зная, за сколько аналогичные объекты были проданы в реальности после торга. Так формируется завышенный фон, на который ориентируются другие продавцы.

— Происходит двусторонний процесс: с одной стороны, уменьшается количество предложений, а с другой — остаются квартиры, которые продавались годами по завышенной цене. На них стали ориентироваться все остальные продавцы. И потихоньку цена пошла вверх, — детализирует эксперт.

В-третьих, сократилось предложение новостроек для широкого круга покупателей.

— В связи с изменением стратегии городской застройки мы понимаем, что количество проектов от частных застройщиков будет ограничено. Анонсировано несколько жилых комплексов в Минске, но они в основном для нуждающихся. Возникает вопрос: а как построить квартиру в новостройке не нуждающимся? — задается вопросом Александр Анатольевич.

Ответ очевиден: люди идут на вторичный рынок, еще больше усиливая там спрос.

Источник: Unsplash.com

Портрет покупателя: кто сегодня покупает недвижимость

Кто же те люди, которые активно покупали жилье в 2025 году? Портрет типичного покупателя заметно изменился. Основная категория — это молодые люди в возрасте 22–25 лет, приобретающие свое первое жилье при поддержке родителей.

— В основном сейчас работает схема «родительский капитал», плюс кредитование и минимальные сбережения самого молодого человека, — рассказывает Александр Анатольевич. — Родители в таких сделках играют первоочередную роль. Они присутствуют на просмотрах, занимаются выбором, общаются с риэлтором.

Другая заметная группа — это покупатели из других стран, часто с белорусскими корнями, которые видят в нашей стране островок стабильности.

— Беларусь сейчас — самая спокойная страна в Европе. Здесь все четко и понятно, а цены на недвижимость самые низкие. Поэтому люди сюда возвращаются и хотят иметь здесь жилье, — рассказывает Александр Анатольевич.

Источник: Unsplash.com

И конечно, значительную долю покупателей составляют инвесторы.

— Из десяти клиентов семь оказываются будущими арендодателями. Покупают не себе. Их цель — быстрее купить квартиру в неплохом состоянии, с мебелью и техникой, и быстрее ее сдать.

При этом коренные минчане, по мнению эксперта, погоду на рынке не делают. Их активность в основном связана с улучшением жилищных условий — обменом квартиры с меньшей общей площадью на большую.

Уникальный момент: как продавцы однушек выигрывают на рынке

На фоне общего роста цен на жилье сложилась поистине уникальная ситуация. Разница в стоимости между квартирами разной комнатности резко сократилась.

— Сейчас уникальный момент. Однокомнатная квартира на 45 квадратов может стоить $90 000–100 000. Двухкомнатная — примерно столько же. А трехкомнатная — $100 000–110 000, — приводит цифры эксперт. — Что это означает на практике? Продавцы однокомнатных квартир очень легко могут позволить себе трешки. Раньше доплата была в среднем $20 000. Теперь же она сократилась кратно. Кто оказался проворнее — тот и успел заключить сделку мечты.

Чтобы понять, как возник этот феномен, нужно посмотреть на портрет сегодняшнего покупателя. Как отмечает Александр Анатольевич, основной спрос на одно- и двухкомнатные квартиры сегодня формируют не коренные минчане, а молодые люди, иногородние специалисты.

Источник: Unsplash.com

— Мы видим, что молодежь ловит определенный хайп от того, что они купили квартиру, например, в «Минск-Мире», — поясняет он. — Это тренд. Но он так же быстро проходит, как и приходит. А квартира остается. Нужно понимать, что такие микроквартиры мы называем «транзитными». В них живут год, два, максимум три, а потом жизненная ситуация меняется — появляется семья, дети, и возникает потребность в расширении. Но именно этот высокий спрос на новое, компактное и модное жилье и взвинтил цены на однокомнатные квартиры до небывалых высот.

В то же время, цены на старый жилой фонд, в том числе на просторные трехкомнатные квартиры, росли не так стремительно. Спрос на них формирует другая, более консервативная аудитория — в основном минчане, которые улучшают свои жилищные условия.

В результате этого ценового сближения и возник этот самый уникальный момент. Продав свою дорогую и востребованную однокомнатную квартиру, покупатель получает на руки сумму, почти достаточную для приобретения трехкомнатной квартиры.

Что ждет рынок в 2026-м: офисы вместо квартир

Прогноз на 2026 год для тех, кто ждет падения цен, неутешительный. Экспертное сообщество разделилось, но Александр Анатольевич придерживается четкой позиции.

— В профессиональной среде идут споры о том, что будет с ценами. Я считаю, что они останутся на том же уровне или даже немного подрастут. Кто-то прогнозирует падение, но я не вижу для этого никаких оснований. Возможно, мы увидим некоторое замедление темпов роста, потому что рынок и так разогрет до предела. Он сам себя отрегулирует, — делится мнением эксперт. — Хотя, конечно, здравый смысл никто не отменял: когда за хрущевку на 30 квадратов просят $65 000, а то и $70 000 — это уже явный перебор.

Источник: Unsplash.com

На фоне высоких цен на жилье намечаются и новые инвестиционные тенденции. Инвесторы, которые раньше вкладывались в квартиры для сдачи в аренду, начинают искать более выгодные альтернативы.

— Можно купить однушку за $65 000 и сдавать ее за $300–350 в месяц. А можно за $40 000 приобрести небольшой офис на 40 квадратов и сдавать его за те же $300. При этом у вас на руках останется еще $25 000. Мы видим четкую переориентацию: люди продают квартиры и покупают на эти деньги два офиса, получая на выходе вдвое больший арендный доход, — рассказывает Александр Анатольевич.

Несмотря на популярность удаленной работы, спрос на офисные помещения, по мнению эксперта, будет расти. Это связано не только с ростом бизнеса, но и с психологическими факторами.

— Удаленка — это хорошо, но люди теряют социализацию. Как молодой человек в 25 лет может постоянно сидеть дома? Это накладывает свой отпечаток. А общение с людьми, работа в команде? Тренд на офисы уже постепенно возвращается.

Источник: Unsplash.com

Сейчас офисы активно снимают селлеры — те, кто торгует на Wildberries, Ozon и других маркетплейсах.

— Таких предпринимателей становится все больше. Кому-то нужны склады, кому-то логистика. В России сейчас меняются правила для этого бизнеса, требования становятся строже. А у нас в Беларуси уже несколько лет действует норма: работать с маркетплейсами можно только через ООО, индивидуальным предпринимателям это запрещено. Учитывая стабильность нашей страны и понятные правила ведения бизнеса, к нам вполне могут прийти предприниматели, которые ищут новые площадки для работы, — прогнозирует он.

В то же время эксперт уверен, что никакие технологии, включая искусственный интеллект, никогда не заменят живого специалиста в сфере недвижимости. Онлайн-сервисы и нейросети для оценки жилья — хороший вспомогательный инструмент, но они анализируют лишь статистику.

— Все эти оценки хороши в моменте. Нейросеть от Национального кадастрового агентства, безусловно, помогает продавцам понять, от чего отталкиваться. Но ИИ оценивает статичную картину, а рынок недвижимости — это живая динамика. Если в вашем районе продается 25 трехкомнатных квартир, быть лидером по цене невозможно. А если в этом районе других предложений нет — вы победитель. Искусственный интеллект не может оценить этот момент «здесь и сейчас». Мы продаем не просто стены, мы продаем образ жизни, — объясняет Александр Анатольевич.

Источник: Unsplash.com

«Недвижимость — не место для экспериментов»: главный совет на 2026 год

Так что же делать в этой нынешней ситуации? Советы от эксперта просты и логичны. Продавцу важно найти специалиста, который поможет грамотно выстроить стратегию, исходя из его личных целей: продать быстро, или максимально дорого, или найти встречный вариант. А покупателю, которому сегодня особенно непросто из-за страха переплатить и крайне ограниченного выбора, не стоит торопиться и поддаваться панике.

— Мой главный совет — обращайтесь к специалистам как минимум за консультацией, чтобы они помогли вам сориентироваться и понять, что же вы на самом деле хотите купить, — говорит Александр Анатольевич. — Часто бывает так: приходят люди, имея на руках, к примеру, $100 000, и хотят купить однокомнатную квартиру. Я им сразу задаю простые вопросы: «А почему именно однушку? А жить с женой собираетесь? А детей планируете?». И когда на последние два вопроса звучит ответ «Да», мы начинаем работать над ситуацией совершенно по-другому и смотреть другие варианты, тем более в такое уникальное время, когда можно найти жилье большей площади за те же деньги.

Источник: Unsplash.com

Как метко подметил эксперт, можно посмотреть на YouTube, как постричь себя самому, но результат вряд ли вас порадует.

— Недвижимость — это слишком дорогая вещь, чтобы на ней экспериментировать и учиться, — заключает он. — Когда у человека есть крупная сумма денег, она создает сильное психологическое давление: хочется поскорее вложить их во что-то надежное. А на фоне растущих цен человек поддается эмоциям и в итоге покупает совсем не то, что хотел. Нужно уметь хладнокровно ориентироваться в моменте, и в этом может помочь хороший специалист.

Подводя итог

Рынок недвижимости в 2025 году показал: времена, когда можно было спокойно выбирать из десятков похожих вариантов, прошли. Дефицит предложений, изменения в законодательстве — все это создало уникальную ситуацию, которая продолжится и в 2026 году. Цены вряд ли упадут, а конкуренция за хорошие квартиры только усилится.

Что делать тем, кто планирует покупку или продажу жилья в следующем году? Если есть сомнения или опасения — имеет смысл обратиться к специалисту, который разбирается в текущей ситуации на рынке и поможет избежать типичных ошибок. Но если решили заниматься вопросом самостоятельно — отнеситесь к этому максимально серьезно. Обязательно проверяйте все документы на квартиру, внимательно изучайте историю объекта, узнавайте про долги по коммунальным платежам. Недвижимость — это слишком большие деньги, чтобы что-то упустить из виду или положиться на удачу.