«Срочно и дешево»: почему такие объявления о продаже квартир самые опасные

Итак вы нашли ее. Квартиру мечты по цене, которая кажется подарком судьбы. Продавец — обаятельнейший человек, торопится, потому что «срочно переезжает», и у него наготове аккуратная папка с документами. Он протягивает вам свидетельство о регистрации и доверенность от пожилой мамы, которая якобы и является собственницей. Все выглядит идеально. Но именно в таких «идеальных» историях чаще всего и кроется подвох, который может стоить вам всех сбережений.

В этой статье мы детально разберем, какие именно документы при продаже квартиры подделывают чаще всего, на что следует обращать внимание и как, задав всего несколько правильных вопросов, отличить честную сделку от хорошо продуманной аферы.

Источник: freepik.com

Ключевые документы: на что смотреть в первую очередь

Любая сделка с недвижимостью начинается и заканчивается бумагами. Именно в них кроются основные риски. Ваша задача — внимательно изучить несколько важных документов, даже если продавец уверяет, что «там все чисто».

Паспорт продавца и свидетельство о регистрации

Это первые два документа, которые вы должны увидеть и тщательно сравнить. Свидетельство о государственной регистрации подтверждает право собственности. Самая дерзкая мошенническая схема — продажа арендованного жилья, когда аферист снимает квартиру, подделывает документы на свое имя и быстро ищет покупателя.

Как себя обезопасить: внимательно сверьте данные в паспорте продавца и в свидетельстве. Не стесняйтесь рассмотреть сам паспорт: вклеенная с неровными краями фотография или "поплывшие" водяные знаки — это прямой сигнал тревоги. Помните, что свидетельство о регистрации — это как паспорт квартиры, но оно может быть устаревшим. Главный документ — свежая выписка из регистра, о которой поговорим ниже.

Выписка из ЕГРНИ

Единый государственный регистр недвижимого имущества (ЕГРНИ) — это база данных о недвижимости в Беларуси. Выписка из него — по сути самый важный документ для проверки, так как он содержит актуальную на момент запроса информацию. Он покажет:

• Кто реальный собственник именно сейчас
• Нет ли обременений (залог в банке, арест, судебные споры)
• Какова история переходов права собственности на жилье

Никогда не полагайтесь на выписку, которую принес продавец. Она может быть поддельной или просто старой. Обязательно закажите ее самостоятельно в Национальном кадастровом агентстве. Это стоит недорого, но защищает от огромных рисков.

Источник: freepik.com

Технический паспорт и незаконные перепланировки

Многие смотрят в техпаспорт только чтобы узнать площадь комнат. Но его главная ценность — план квартиры. Если продавец снес стену между кухней и залом, но не узаконил это, все проблемы лягут на вас. Штрафы и предписание вернуть все «как было» за свой счет — не самое приятное новоселье.

Как себя обезопасить: Пройдитесь по квартире с техпаспортом в руках. Сверьте реальную планировку с планом на бумаге. Все ли стены на месте? Там ли находится дверной проем? Любое несоответствие — повод для серьезного торга или отказа от сделки.

Сделка по доверенности — зона повышенного риска

Доверенность — любимый инструмент мошенников. С ней связано огромное количество рисков:

• Доверенность отозвана. Собственник мог передумать и отозвать ее, а продавец по ней все равно пытается провести сделку.
• Собственник умер. В момент смерти собственника доверенность автоматически теряет силу.
• Доверенность поддельная. Самый очевидный и частый случай мошенничества.

К счастью, в Беларуси есть простой способ проверки. На сайте Белорусской нотариальной палаты есть открытый реестр, где по номеру и дате можно проверить статус доверенности. Сделайте это прямо в день сделки, потому что ситуация может измениться в любой момент.

Источник: freepik.com

Человеческий фактор: неучтенные родственники и «призраки» прошлого

Даже если все бумаги в идеальном порядке, это еще не гарантия безопасности. Проблемы часто кроются в сложных семейных историях, которые могут всплыть уже после того, как вы заплатили деньги.

«Внезапные» наследники

Квартиры, полученные по наследству, — классика жанра для оспаривания сделок. Продавец может быть одним из нескольких наследников, а другие либо не знают о продаже, либо их намеренно «забыли». Через год-другой такой родственник может появиться на вашем пороге с законным требованием своей доли, и суд, скорее всего, встанет на его сторону.

Как себя обезопасить: всегда спрашивайте, как квартира досталась продавцу. Если по наследству — это повод для более глубокой проверки. Постарайтесь узнать, были ли другие наследники и как был решен вопрос с ними. Если продавец уклоняется от ответа — это очень плохой знак.

Супруги, бывшие и настоящие

По Кодексу Республики Беларусь о браке и семье, имущество, купленное в браке, является общей совместной собственностью. Это значит, что продать квартиру без нотариально заверенного согласия второго супруга нельзя, даже если по документам собственник только один. Это правило распространяется и на бывших супругов, если имущество не было разделено после развода.

Как себя обезопасить: уточняйте семейное положение продавца. Если он в браке, требуйте письменное, нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если в разводе, уточняйте, как была разделена квартира после расторжения брака.

Источник: freepik.com

«Жильцы в нагрузку»: кто прописан в квартире

Право собственности и право пользования (прописка) — это разные вещи. Можно купить квартиру вместе с зарегистрированным в ней родственником продавца, которого выселить потом можно будет только через суд. Особое внимание уделяйте следующим категориям:

• Несовершеннолетние дети. Для их выписки требуется согласие органов опеки
• Лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы. После освобождения они имеют право вернуться и жить в квартире
• Военнослужащие срочной службы

Как себя обезопасить: потребуйте у продавца копию лицевого счета из расчетно-справочного центра. В ней указаны все зарегистрированные лица. Настаивайте на том, чтобы все были выписаны из квартиры до момента полной оплаты и подписания акта приема-передачи жилья.

Финансовая безопасность: как передать деньги и не остаться ни с чем

Финальный этап — передача денег. Здесь тоже есть свои ловушки, рассчитанные на вашу спешку и доверчивость.

Ловушка с задатком

Продавец настаивает на крупном задатке, а в договоре прописывает хитрые условия. Например, очень короткий срок выхода на сделку. Затем он сам создает препятствия (уезжает, не отвечает на звонки), срок проходит, и ваш задаток на законных основаниях остается у него.

Как себя обезопасить: внимательно читайте договор о задатке. Настаивайте на разумных сроках и прописывайте ответственность обеих сторон за срыв сделки. Не вносите крупный задаток до полной проверки всех документов.

Источник: freepik.com

Банкротство продавца

Современная и очень коварная схема. Человек, находящийся в процедуре банкротства, продает квартиру по заниженной цене, чтобы быстро получить деньги. Вы покупаете, радуясь выгодной сделке. А через полгода кредиторы или финансовый управляющий через суд оспаривают вашу сделку, так как она нанесла им ущерб. Квартиру заберут, а вы встанете в общую очередь кредиторов за своими деньгами, вернуть которые почти нереально.

Как себя обезопасить: проверить продавца на предмет банкротства можно в Едином государственном реестре сведений о банкротстве. Это открытая информация, и такая проверка обязательна.

Наличные или безнал? Только безнал!

Передача большой суммы наличными — огромный риск. У вас не будет стопроцентных доказательств факта оплаты. Расписку можно оспорить, да и просто небезопасно носить с собой такие деньги. Самый надежный способ — безналичный расчет через банк. Это может быть перевод со счета на счет или использование банковской ячейки.

Согласно статье 527 Гражданского кодекса РБ, покупатель обязан оплатить товар. Банковский перевод — лучшее подтверждение, что вы свою обязанность выполнили. Идеальный сценарий: подписание договора у регистратора, в котором указаны реквизиты счета продавца, затем поход в банк и перевод средств, и только после этого — подписание акта приема-передачи и завершение регистрации.

Источник: freepik.com

На рынке недвижимости побеждает не самый быстрый, а самый внимательный покупатель. Спешка и подозрительно низкая цена — два главных «красных флага», на которые полагаются мошенники.

Ваша главная защита — это здоровая паранойя и знание норм права. Вот краткий чек-лист, который стоит держать в голове:

• Не верьте на слово: проверяйте каждый документ самостоятельно. Закажите свежую выписку из ЕГРНИ.
• Проверяйте людей: узнайте историю квартиры, семейное положение продавца и кто в ней прописан.
• Проверяйте доверенности: используйте онлайн-реестр на сайте нотариальной палаты.
• Используйте безнал: только официальные банковские операции, которые можно подтвердить документально.

Если на каком-то этапе у вас возникают малейшие сомнения — остановитесь. Лучше потратить немного денег на консультацию юриста или риэлтора, чем потом годами судиться, пытаясь вернуть свои сбережения. Удачная сделка — это та, после которой вы можете спать спокойно в своей новой и по-настоящему вашей квартире.