«Вложили душу, а звонков нет». Почему дорогие дачи и усадьбы в Беларуси подолгу висят в продаже
Покупатели из России по-прежнему интересуются белорусскими дачами, домами рядом с живописными локациями и агроусадьбами, но времена, когда объект на Браславских озерах или Нарочи забирали только за красивый вид из окна, прошли. Как объясняетриэлтер агентства недвижимости «Твоя столица» Анастасия Циманович, после 2020 года основной спрос россиян сместился в сторону городских квартир, а загородные дома стали выбирать гораздо прагматичнее. Сегодня никто не поедет за сотни километров просто ради соснового леса — перед выездом люди просят показать реальные счета за зимнее отопление, мощность электрических коммуникаций и видео дороги до самого крыльца. При этом один и тот же дом в глубинке можно предлагать совершенно разным покупателям: под тихую семейную дачу, для переезда или под туристический бизнес. Разбираемся вместе со специалистами, кому сейчас нужны белорусские усадьбы и как выставить цену, чтобы не потерять несколько сезонов впустую.
Анастасия Циманович, риэлтер агентства недвижимости «Твоя столица»
Дача на лето, переезд или бизнес. Кто и зачем покупает дома в белорусской глубинке
Прежде чем выставлять свой домик на продажу, важно понять, кому вообще может пригодиться такой вариант. От портрета будущего владельца напрямую зависят и цена в объявлении, и то, на какие детали делать упор при показе. Одно дело — продавать компактный коттедж для отдыха, и совсем другое — искать покупателя на просторный участок с несколькими постройками.
Первая категория покупателей ищет просто тихое место для релакса, куда можно приезжать с семьей на выходные или в летний отпуск. Таким людям важны близость озера или леса, приватный участок без назойливых соседей, хорошая баня, просторная терраса и нормальные подъездные дороги. При этом действующая агроусадьба им обычно ни к чему: аккуратный обжитой дом без лишних квадратов в атмосферном месте часто выигрывает у огромного туристического комплекса.
Источник: АН «Твоя столица»
Вторая группа планирует полноценный переезд в Беларусь, поэтому смотрит на дом без всякой «курортной романтики». Здесь на первый план выходят зимнее отопление, бесперебойная подача воды, канализация, стабильное электричество и то, чистят ли дорогу от снега после метелей. Не менее важно, как быстро можно доехать до ближайшего магазина, аптеки или поликлиники. Если дом стоит на отшибе вдали от крупных деревень, это не ставит крест на продаже, но об особенностях такой жизни лучше рассказать сразу.
Третий тип покупателей — предприниматели, которые хотят зарабатывать на агротуризме и смотрят на частный дом как на инвестицию. Их интересуют не столько виды из окна, сколько простая математика: сколько здесь поместится гостей, во сколько обходится содержание участка и позволяет ли закон вести такой бизнес на этой земле. Если усадьба уже принимает туристов и собственник может показать реальную выручку за прошлые сезоны, это станет весомым плюсом. А вот когда дом никогда не сдавался посуточно, обещать покупателю готовую прибыль не стоит — лучше просто показать возможности территории и посчитать будущие вложения.
Источник: АН «Твоя столица»
Видео от самого поворота и честные счета за свет. Как подготовить дом к дистанционному показу
Главная особенность работы с покупателями из России в том, что мало кто готов сорваться за сотни километров ради первого знакомства с домом. То, что местный покупатель может приехать и посмотреть лично в выходной день, приезжий человек сначала изучает с экрана телефона. Поэтому стандартная подпись «все удобства, живописное место» в объявлении просто не работает.
Хорошая презентация должна отвечать на всевозможные вопросы еще до звонка продавцу. В объявлении стоит четко расписать маршрут от ближайшего города, состояние асфальта или гравийки и варианты проезда. Вместо общих слов про красивую природу лучше указать конкретику: сколько минут идти пешком до озера, можно ли там рыбачить, какие лесные маршруты или достопримечательности находятся рядом. Отдельным плюсом станет подробное видео без склеек, где видно дорогу к дому, сам участок, каждую комнату внутри, баню, хозпостройки и ближайшее окружение.
Источник: АН «Твоя столица»
Не меньше внимания покупатели уделяют технической начинке и документам. Будущему хозяину важно заранее знать выделенную мощность электричества, тип отопления, качество воды, устройство канализации и то, ловит ли на участке интернет. Также стоит поднять платежки и показать реальные расходы на обогрев дома, свет и уход за территорией. При этом затевать дорогой ремонт перед самой продажей совсем не обязательно: часто разумнее привести участок в порядок, честно показать состояние крыши и фундамента и заложить будущие работы в цену.
Если же на продажу выставляется действующая агроусадьба, к показу готовят отдельную папку со всеми показателями. Туда собирают историю работы комплекса, подтвержденную выручку за несколько сезонов, средний чек, количество гостей в разные месяцы и источники бронирований. Там же фиксируют затраты на персонал, список мебели и оборудования, которые остаются после сделки, и документы, подтверждающие право заниматься агротуризмом. Кроме того, для сделки с иностранцем заранее проверяют правовой режим земли и порядок расчетов, чтобы на этапе оформления не всплыли неожиданные ограничения.
Источник: АН «Твоя столица»
Ценник без наценки за воспоминания и поиск своего покупателя
Самая частая ошибка при продаже загородного жилья — попытка выставить цену, сложив все чеки за стройматериалы, годы своего труда и теплые семейные воспоминания. Иногда продавцы просто смотрят на похожие объявления и ставят такой же ценник, забывая, что сумма на сайте и реальная цена сделки — это разные вещи. Чтобы дом не завис в продаже на несколько лет, его нужно честно сравнить с похожими объектами в той же локации по площади участка, состоянию построек, коммуникациям и качеству подъезда.
Особенно аккуратно нужно оценивать бывшие или недостроенные базы отдыха, которые сейчас стоят без дела. Несколько гостевых домиков, беседка и выход к воде сами по себе еще не делают объект готовым бизнесом и не дают повода набрасывать сверху наценку за туристический потенциал. Покупатель, который планирует вкладывать деньги, все равно будет считать реальную окупаемость и проверять каждую цифру самостоятельно. Рассчитывать на доплату за бизнес можно только тогда, когда усадьба действительно работает и приносит подтвержденный доход.
Источник: АН «Твоя столица»
Еще один важный момент — даже подробное объявление в сети не всегда доходит до нужного человека. Приезжий покупатель часто не листает десятки площадок вручную, а сразу обращается в крупное агентство недвижимости и оставляет заявку со своим бюджетом и критериями поиска. Когда у специалистов в работе большой портфель разных домов и усадеб по договору, они могут сразу предложить клиенту подходящий вариант из базы, если предыдущий не подошел по площади или расположению. Так объект попадает на глаза не только тем, кто случайно нашел ссылку в интернете, но и реальным покупателям с конкретным запросом.
Впрочем, зацикливаться исключительно на покупателях из России белорусским собственникам точно не стоит. Хорошая усадьба у озера может приглянуться и приезжей семье, и предпринимателю под базу отдыха, и местному покупателю, который давно мечтал перебраться за город. Главное — проверить документы, подготовить честную презентацию и выставить адекватную рыночную цену. Тогда шансы найти именно своего покупателя и спокойно довести переговоры до сделки вырастут в разы.
