Жильцы остаются, квартира продается: как закон смотрит на такую сделку
Квартиру с прописанными жильцами продать можно, но такая сделка требует особой аккуратности. Как пояснила изданию 1prof.by адвокат юридической консультации Советского района Гомеля Диана Федорцова, сама регистрация людей в квартире не запрещает продажу недвижимости. Но в договоре должны быть указаны те, кто сохранит право пользоваться жильем после смены собственника. Понадобятся и письменные согласия, а без справки о составе семьи нотариус договор не удостоверит. Рассказываем, где здесь самые важные нюансы.
Источник: magnific.com
Продать можно, но не «втихую»
Квартира с зарегистрированными жильцами может быть продана. Сам по себе факт прописки не блокирует сделку. Но закон требует, чтобы покупатель понимал, кого получает вместе с жильем в юридическом смысле. И вот здесь начинается самое важное.
По словам адвоката Дианы Федорцовой, в договоре купли-продажи должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования квартирой после смены собственника.
Для рынка недвижимости это важный момент. Квартира может выглядеть отлично, цена может быть приятной, район — подходящим. Но если в документах есть жильцы с правом пользования, такая покупка уже требует более внимательного подхода. Ремонт можно переделать, а вот спор о праве проживания решается куда сложнее.
Какие документы нужны
Нотариус при удостоверении сделки проверяет не только сам договор. Обязательный этап — получение письменных согласий. Их должны дать совершеннолетние члены семьи собственника. Это касается и бывших членов семьи, если их право пользования жильем не утрачено.
Согласие также требуется от лиц, которые проживают в квартире на основании завещательного отказа. Кроме того, оно может понадобиться от других граждан, если это прямо предусмотрено законом. То есть простого обещания «все выпишутся потом» для нормальной сделки недостаточно.
Ключевой документ — справка о составе семьи. Именно она показывает, кто зарегистрирован в квартире. Без такой справки нотариус откажет в удостоверении договора. И это как раз тот случай, когда бумажная формальность защищает обе стороны: продавца — от споров после сделки, покупателя — от неприятного сюрприза с жильцами.
Источник: magnific.com
Что делать, если человек не хочет выписываться
Самая сложная ситуация возникает, когда кто-то из зарегистрированных жильцов не согласен сниматься с учета. У продавца в таком случае есть два законных пути.
Первый вариант — указать такого жильца в договоре как лицо, за которым сохраняется право проживания после перехода права собственности к покупателю. Сделка тогда возможна, но жилье становится менее привлекательным. Немногие покупатели хотят платить рыночную цену за квартиру, где право пользования остается за посторонним человеком.
Второй вариант — идти в суд с иском о принудительном снятии с регистрационного учета. Но это возможно только при наличии законных оснований. Просто желание быстрее продать квартиру таким основанием не считается. Судебная история может занять время, зато после ее решения объект будет понятнее для покупателя.
Почему важно все прописать в договоре
Есть еще один нюанс. Если жилец дал согласие на продажу, но его не указали в договоре как лицо, сохраняющее право пользования, новый собственник может выселить его через суд без предоставления другого жилого помещения. Такой порядок предусмотрен статьей 139 Жилищного кодекса.
Для покупателя это тоже риск. Если важные сведения не отражены в договоре, ситуацию можно расценивать как существенное нарушение условий сделки. А значит, вместо обычной покупки жилья стороны могут получить спор, претензии и походы по инстанциям.
Итог простой: квартиру с прописанными жильцами продать реально, но только при чистом документальном оформлении. Нужны справка о составе семьи, письменные согласия и честное указание всех лиц, которые сохраняют право пользоваться жильем. Если кто-то не согласен выписываться, придется либо закреплять его право проживания для нового собственника, либо решать вопрос в суде.
