Как читать объявления о продаже квартиры. 6 неочевидных моментов

Номер договора с собственником

Из 10 тысяч объявлений о продаже квартиры на Domovita.by, только 250 квартир опубликовали и продают сами пользователи без привлечения агентства. И так происходит повсеместно, потому что куда безопаснее продавать недвижимость с помощью юридически грамотных специалистов. Тот же способ продажи иногда выбирают арендодатели, когда у них нет желания самостоятельно искать клиентов.

Однако для агентств существуют правила размещения. По ним можно определить, настоящее ли это объявление. В своих рекламных материалах агентства обязаны указать номер и дату заключения договора с собственником, а также учетный номер плательщика (УНП), номер и дату выдачи лицензии для оказания риэлтерских услуг.

На Domovita.by для этих данных есть специальные поля. Данные об УНП и лицензии можно найти в колонке контактов с правой стороны от фотографий. А номер и дату договора внизу под объявлением вместе с датой публикации. Также агентства зачастую дублируют эту информацию в описании объекта.

Проверить эти данные можно на сайте Минюста. Внизу страницы находятся списки актуальных лицензированных агентств и риэлторов, а также списки исключенных из реестра за нарушение законодательства. Если вы находите агентство в списках, то при должном подходе сделка будет застрахована. Не стоит работать с теми, кто представляется риэлтерским агентством, но на деле им не является.

Почитайте наш чек-лист, как проверять квартиру перед арендой, чтобы не потерять деньги.

Планировка квартиры

Существуют виды нелегальных перепланировок, которые невозможно узаконить. Если это обнаружится, то придется выплачивать штраф и возвращать все к изначальному виду. По фотографиям и планам квартиры такие изменения можно определить заранее. А после этого решить: просить ли скидку или отказаться от идеи купить квартиру, чтобы не платить штраф.

Эти изменения не согласовывают потому, что они приводят к снижению качеств фундамента, колонн, перекрытий, гидро- и теплоизоляции здания:

• Нельзя объединять комнату с кухней, в которой подключена газовая плита. Так что стену придется возводить, либо согласовывать подключение электрической уже за свой счет;
• Из-за теплопотерь невозможно объединить лоджию с комнатой, убрав перегородку между ними. Тем более запрещено выносить на такую лоджию радиаторы центрального отопления;
• Нельзя увеличить санузел за счет жилой площади более чем на 25%. И если вы видите санузел размером с комнату, то стоит расспросить об этом при разговоре с хозяином. Также двери из санузла в кухню и жилые комнаты можно делать только при соблюдении определенных условий.
• Жилая комната не может быть без окон, даже если там организовано внутриквартирное окно или стеклянные стены. Также разделять комнату перегородкой поперек окна. Таким образом не получится превратить однокомнатную в двушку.

Почитать о нюансах каждого случая и посмотреть примеры можно здесь.

Площадь

Еще на стадии просмотра объявления стоит обращать внимание, как указана площадь объекта, потому что есть два способа измерения. Обычно в графе указывают сумму общей площади жилого помещения: комнаты, кухня, коридор, санузел. Однако могут указывать также площадь по СНБ, где прибавляются лоджии, балконы, веранды, террасы, холодные кладовые и прочие неотапливаемые помещения.

У них есть понижающие коэффициенты, площадь таких помещений не считается полностью. Например, квадратный метр балкона считается как 0,5 м². Такое измерение тоже несет свой смысл, однако жилая площадь квартиры может оказаться меньше ожидаемой. Это важно в первую очередь для маленьких однокомнатных квартир и студий.

Инсоляция

Базовые нормы по инсоляции помещений нарушаются редко, однако если вам важно насколько будет светло в вашей квартире, представить это можно еще на странице объявления.

Обращать внимание нужно на форму дома, на какую сторону выходят окна, есть ли с этой стороны высокие здания. Для этого на странице объявления есть вкладка с картой инсоляции, на которой будут изображены дома и то как ведет себя солнце в течение дня. А сторону, на которую выходят окна, можно узнать из фотографий или описания квартиры.

Коммерческие помещения и инфраструктура

Находится ли квартира над рестораном, откуда постоянно доносится запах готовки, а может на первом этаже открыт частный детский сад. Или наоборот вам важно, чтобы в доме были магазины, аптеки, сервисный центр, потому что это удобно. Все это видно на картах и без выезда на просмотр.

То же и с общей инфраструктурой района. Вы можете посчитать самостоятельно, сколько времени будет занимать поход в магазин или расстояние до школы, куда будет ходить ребенок, что также может быть важным критерием выбора квартиры.

Цены

Стоимость жилья складывается в основном из цены за квадратный метр в конкретном районе, а также из ремонта и типа дома. Но каждый случай оценки индивидуален, а продавец может как завышать, так и занижать цену, когда хочет продать объект быстрее.

Чтобы ориентироваться в этом не только отталкиваясь от средней стоимости квадратного метра по городу, на Domovita.by есть инструмент «Динамика цен». Там можно увидеть то, как меняются цены в районе и городе, а также сколько раз автор объявления изменял стоимость объекта, то есть насколько он готов торговаться.

Кроме этого можно использовать статистику, где указана актуальная средняя стоимость метра по районам, или панель с похожими объектами, в котором будут отражены объекты в том же доме или улице.

Что в итоге?

При подборе квартиры есть много важных факторов. Но на стадии просмотра объявлений стоит обратить внимание на эти 6 нюансов, которые сэкономят вам время:

• Номер договора с собственником жилья, а также лицензия агентства недвижимости;
• Есть ли в квартире планировки, которые невозможно узаконить;
• Указана ли площадь по СНБ. Если да, то жилая площадь будет немного меньше, чем вы ожидаете;
• На странице объявления можно заранее посмотреть, будет ли ваша квартира солнечной;
• На картах в объявлении указаны заведения, магазины и инфраструктура, так что можно заранее просчитать удобство района;
• Через несколько инструментов можно сравнить предложенную цену и средние цены по району, городу, соседним зданиям. Это поможет определить рыночную стоимость квартиры.