BYN
Добавить объявление
Вход

После Грузии кажется, что «Минск-Мир» — хороший вариант. Смотрим и сравниваем новостройки

Владислав Емельянов
27 июня 2022 г.
Главное фото

Мы привыкли оценивать новостройки Минска исходя из нашего рынка: как строили раньше и сейчас, как строя госзастройщики, а как частные, сравниваем благоустройство, фасады, планировочные решения, которые понемногу эволюционируют. Но можно взглянуть и иначе, сравнив с чем-то отличающимся от нашего повседневного опыта. Так можно лучше понять качество среды и то, в каком направлении происходит развитие.

Мы уже смотрели на новые районы Петербурга в этом тексте. Но в этот раз посмотрим на строительство в грузинском Батуми, который переживает сейчас мощный строительный бум.

Новостройки в Беларуси и Грузии сильно различаются из-за климата, местности, традиций и бизнес-моделей застройщиков. И это создает совершенно другой продукт, несмотря на то, что дома состоят из тех же стен, колонн, окон. Без различия в облике фасадов и материалах не обойтись, но дело не только в этом. Благоустройство, высотность, планировки тоже кардинально отличаются.

Батуми и недвижимость

Батуми — это туристический город в Грузии, на побережье Черного моря с официальной численностью населения около 120 тысяч человек, не считая прибывших беженцев и экспатов.

Если бы это была научная статья, то некорректно было бы сравнивать город на 2 миллиона и на 120 тысяч. Но Батуми переживает очень высокие темпы строительства. Только в 2022 году планируется сдать около 77 жилых комплексов. Но стоит сказать, что чаще всего ЖК из одного дома, а не большие районы на десятки домов. А еще далеко не все проекты в Грузии достраивают.

Новостройки в Батуми — это высокоплотное высотное жилье без дворов, иногда с подземными паркингами. С коммерческими помещениями для бизнеса, расположенными вдоль улицы. Строят здесь только стены, а последующий ремонт требует дополнительных вложений самих жильцов. Дальше по пунктам, чем их дома отличаются от беларуских.

ЖК «Магнолия» сдали в 2012 году. Сейчас он выглядит так из-за влажности, дешевых материалов, хаотичных самостроев и архитектурных ошибок.

1. Высотность домов

У нас:

Самое высокое здание Минска — это башня ЖК Лазурит с 37 этажами. «Минск-Мир» не позволяет себе выходить за пределы 25 этажей. Но есть множество проектов с более низкой этажностью, включая целые малоэтажные кварталы. А рекордсмен по количеству помещений в Минске сейчас дом «Волна», здесь 1011 квартира.

Там:

В Батуми легко строят 55-этажные многоподъездные дома или 36-этажные свечки. Стоящие рядом старые пятиэтажки кажутся просто карликовыми по сравнению с этими гигантами, в которых может быть и до 2 тысячи квартир, хотя чаще — меньше.

2. Прогулочные фасады

У нас:

В Минске только сейчас начала появляться квартальная застройка. Но если мы возьмем высотное строительство, то, например, в «Минск-Мире» нельзя пройти вдоль непрерывной цепочки заведений, которая будет располагаться на первых этажах зданий. Вместо этого отдельные коммерческие помещения делают в определенных домах или посреди дворов. У нас редки проекты, которые создают хорошую среду для коммерции.

Там:

Жилые дома строят всегда не только для жильцов, но и для бизнеса. Дома выстраивают вдоль улиц, продолжая непрерывную цепочку коммерческих помещений, где располагаются всевозможные заведения. Это делает улицы живыми и привлекательными.

3. Дворы и площадки

У нас:

Уже один застройщик в Беларуси не может себе позволить проект без придомовой территории, где будут детские и спортивные площадки, парковка (если не подземный паркинг) и другие точки активности. Это потребность для жильцов, а ее неудовлетворение — потеря очков в конкуренции между застройщиками.

Там:

Детские и спортивные площадки, парковки и вообще дворы — это необязательные атрибуты жилого комплекса. Зато в новостройках «высокого класса» организуют тренажерные залы, игровые на этажах, иногда бассейны на территории, и так далее. Это зависит от стоимости, здесь нет типовых решений. Но может быть вариант и со столбиком в окружении других домов, без придомовой территории.

4. Плотность застройки

У нас:

В «Минск-Мире» 13,2 тысячи квадратных метров жилой площади на гектар, хотя высокоплотной считается застройка уже до 7 тысяч квадратных метров. И это уже должно вызывать проблемы с перегрузкой инфраструктуры. Но стоит отметить, что нормы инсоляции соблюдаются, и между домами есть пространство.

Там:

В местах где возводятся новые здания такие цифры смело можно умножить на два, потому что дома расположены так близко, что кроме двухполосной улицы между ними ничего больше нет. И нередки случаи, когда квартиры покупались в доме с видом, а потом перед ним вырастало еще одно здание, перекрывая и вид и свет. Правда, здесь нет огромных площадей, которые бы застраивали таким образом. Высоткам часто приходится тесниться между частных домов или местных хрущевок.

5. Строительство

У нас:

Строят из панелей или монолитного каркаса. Чаще всего жилье утепляют, облицовывают линеарными панелями, керамогранитом или красят, в зависимости от класса жилья. Иногда проекты превращаются в долгострои, и тогда, рано или поздно, их достраивает государство. Так недавно завершили дом на Быховской и «Лазурит».

Там:

В Батуми нужно осторожно подходить к выбору квартиры, потому что в большинстве проектов квартиру от улицы не будет отделять ничего, кроме 20-сантиметровых блоков, оштукатуренных снаружи. Возможно, с местным климатом не нужен утеплитель, но зато вместо этого здесь есть проблема сыреющие квартир и плесени. И если принимать меры, то это увеличивает затраты на внутренний ремонт.

6. Сдача квартир

У нас:

Черновая отделка в Беларуси предполагает разведение коммуникаций, почти везде — стяжка пола, радиаторы, установленные окна, часто возводят внутренние перегородки. С отделкой бывают проблемы, но ее наличие предполагается изначально и закладывается в цену объекта.

Там:

Чаще всего квартиры сдают черным каркасом — только стены. Уже жильцам нужно будет провести себе газ, отопление, кондиционер, построить внутренние перегородку, сделать стяжку, а иногда установить окна, организовать отливы и так далее.

Фото с myhome.ge

7. Планировки

У нас:

Чаще всего мы видим функциональные планировки с квадратными или прямоугольными комнатами, окнами в каждом жилом помещении. А еще в квартирах есть отдельные кухни.

Там:

Отдельная кухня — это редкость, здесь распространены кухни-гостиные. А комната без окон в порядке вещей. Так происходит из-за того, что здесь по 2 окна на 60 квадратных метров, которые уходят в глубину здания, поэтому больше двух зон с естественным освещением здесь сделать сложно.

Почему так происходит

И вот наши высотные высокоплотные кварталы выглядят уже не такими высотными и высокоплотными. Чаще всего дома достраивают (правда, иногда через боль, чего стоит только «Грушевский Посад»), стены утепляют, а квартиры сдают с подготовленными коммуникациями. Окружающую среду вокруг дома благоустраивают, строят детские и спортивные площадки, парковки, рекреационные зоны. В квартирах есть окна во всех помещениях, отдельные кухни предусматриваются вариантами даже со свободной планировкой. От проекта к проекту, от застройщика к застройщику меняется качество всего перечисленного. И дом может быть без утеплителя, и кухня крохотная, и вид с балкона на соседний дом.

В Грузии примерно каждый из этих пунктов не обязателен к исполнению. Не стоит думать, что здесь строят повсеместно хорошо, а там повсеместно плохо. Но сейчас на рынке Батуми востребованы именно такие предложения. И этому можно найти причины.

Во-первых, важно то, кому продают эти квартиры. Батуми — это морской туристический город с 3 миллионами туристов в год (до пандемии). Здесь вкусная еда, побережье, много зелени, а еще дешевые квартиры. Поэтому не все, но многие застройщики нацелены на продажу квартир иностранцам. А также местным, которые сдавали бы жилье туристам.

Аудитория кардинально отличается от Минской, где основные покупатели — это семьи, которые покупают себе первую квартиру или увеличивают жилплощадь, а не инвестируют в жилье под сдачу или живут там несколько месяцев в году. Минчанам нужны и детские площадки и паркинги, потому что это их дом, где и машина и дети.

Редкая малоэтажная новостройка в центре города

Во-вторых, есть значительная разница в цене. На старте и во время строительства в Батуми квартиру можно купить и по $650 за метр. Хотя буквально год назад это было $450 (сейчас такие цены тоже есть, но это проекты, где нет никакого движения на стройке). Расходы на последующее обустройство квартиры перекладываются на будущих жильцов. А уже они должны будут добавить по паре сотен долларов на квадратный метр, чтобы довести до состояния, при котором можно делать чистовой ремонт.

Например, в Минске есть центральное отопление, и для застройщика странно было бы не подключать к нему квартиры. А вот в Батуми отопление индивидуальное, и каждый ставит собственный котел, кондиционер или электрические конвекторы, в зависимости от желания. Поэтому застройщику нет смысла этим заниматься.

В-третьих, что строят, то и покупают. На рынке просто нет значительно отличающихся предложений, которые бы соответствовали такой цене. А застройщикам не нужно нагружать себя дополнительными расходами, если покупатели готовы заканчивать работы в квартире своими силами, лишь бы изначально заплатить меньше.

Что в итоге

«Минск-Мир» сейчас больше всех беларуских жилых комплексов напоминает то, что происходит в Грузии. Возможно, в ту же сторону двинется и проект «Северного берега», если его когда-нибудь реализуют.

Здесь все еще не 55 этажей, а во дворах оборудуют разные площадки, оставляют (хотя и недостаточно) места для парковок. Но все же это плотно расставленные высотки с большим количеством квартир, которые еще нужно довести до черновой отделки после покупки. А еще с такими свободными планировками, где кухня — это предполагаемая третья комната в трешке. Но все же рынок и нормы строительства пока что сдерживают движение в сторону «домов-полуфабрикатов».

Читайте также: Пробки, вечная стройка и маятниковая миграция. Показываем, как живут районы высотных новостроек в Петербурге

Оцените статью:
Владислав Емельянов
27 июня 2022 г.
Когда вы в последний раз видели красивую новостройку? Рассказываем, почему в Беларуси почти нет элитной жилой недвижимости, и какой она должна быть
Когда вы в последний раз видели красивую новостройку? Рассказываем, почему в Беларуси почти нет элитной жилой недвижимости, и какой она должна быть
5 июля 2022 г.
От $250 за студию в «Минск-Мире». Почем сдают квартиры в современных новостройках столицы, и как они выглядят
От $250 за студию в «Минск-Мире». Почем сдают квартиры в современных новостройках столицы, и как они выглядят
20 мая 2022 г.
Не только «Новая боровая» и «Минск-Мир». Показываем шесть малоизвестных строящихся жилых комплексов с хорошим расположением
Не только «Новая боровая» и «Минск-Мир». Показываем шесть малоизвестных строящихся жилых комплексов с хорошим расположением
14 мая 2022 г.
​Топ-7 квартир до $40 тысяч, где вам не понадобится сразу же делать ремонт
​Топ-7 квартир до $40 тысяч, где вам не понадобится сразу же делать ремонт
5 августа 2022 г.
Комфорт Франции в сердце Минска! В доме «Париж» Minsk World стартуют продажи!
Комфорт Франции в сердце Минска! В доме «Париж» Minsk World стартуют продажи!
8 августа 2022 г.
Можно ли продать квартиру, на которой висит банковская ипотека или льготный кредит. Объясняем как
Можно ли продать квартиру, на которой висит банковская ипотека или льготный кредит. Объясняем как
8 августа 2022 г.