После Грузии кажется, что «Минск-Мир» — хороший вариант. Смотрим и сравниваем новостройки

Мы привыкли оценивать новостройки Минска исходя из нашего рынка: как строили раньше и сейчас, как строя госзастройщики, а как частные, сравниваем благоустройство, фасады, планировочные решения, которые понемногу эволюционируют. Но можно взглянуть и иначе, сравнив с чем-то отличающимся от нашего повседневного опыта. Так можно лучше понять качество среды и то, в каком направлении происходит развитие.

Мы уже смотрели на новые районы Петербурга в этом тексте. Но в этот раз посмотрим на строительство в грузинском Батуми, который переживает сейчас мощный строительный бум.

Новостройки в Беларуси и Грузии сильно различаются из-за климата, местности, традиций и бизнес-моделей застройщиков. И это создает совершенно другой продукт, несмотря на то, что дома состоят из тех же стен, колонн, окон. Без различия в облике фасадов и материалах не обойтись, но дело не только в этом. Благоустройство, высотность, планировки тоже кардинально отличаются.

Батуми и недвижимость

Батуми — это туристический город в Грузии, на побережье Черного моря с официальной численностью населения около 120 тысяч человек, не считая прибывших беженцев и экспатов.

Если бы это была научная статья, то некорректно было бы сравнивать город на 2 миллиона и на 120 тысяч. Но Батуми переживает очень высокие темпы строительства. Только в 2022 году планируется сдать около 77 жилых комплексов. Но стоит сказать, что чаще всего ЖК из одного дома, а не большие районы на десятки домов. А еще далеко не все проекты в Грузии достраивают.

Новостройки в Батуми — это высокоплотное высотное жилье без дворов, иногда с подземными паркингами. С коммерческими помещениями для бизнеса, расположенными вдоль улицы. Строят здесь только стены, а последующий ремонт требует дополнительных вложений самих жильцов. Дальше по пунктам, чем их дома отличаются от беларуских.

ЖК «Магнолия» сдали в 2012 году. Сейчас он выглядит так из-за влажности, дешевых материалов, хаотичных самостроев и архитектурных ошибок.

1. Высотность домов

У нас:

Самое высокое здание Минска — это башня ЖК Лазурит с 37 этажами. «Минск-Мир» не позволяет себе выходить за пределы 25 этажей. Но есть множество проектов с более низкой этажностью, включая целые малоэтажные кварталы. А рекордсмен по количеству помещений в Минске сейчас дом «Волна», здесь 1011 квартира.

Там:

В Батуми легко строят 55-этажные многоподъездные дома или 36-этажные свечки. Стоящие рядом старые пятиэтажки кажутся просто карликовыми по сравнению с этими гигантами, в которых может быть и до 2 тысячи квартир, хотя чаще — меньше.

2. Прогулочные фасады

У нас:

В Минске только сейчас начала появляться квартальная застройка. Но если мы возьмем высотное строительство, то, например, в «Минск-Мире» нельзя пройти вдоль непрерывной цепочки заведений, которая будет располагаться на первых этажах зданий. Вместо этого отдельные коммерческие помещения делают в определенных домах или посреди дворов. У нас редки проекты, которые создают хорошую среду для коммерции.

Там:

Жилые дома строят всегда не только для жильцов, но и для бизнеса. Дома выстраивают вдоль улиц, продолжая непрерывную цепочку коммерческих помещений, где располагаются всевозможные заведения. Это делает улицы живыми и привлекательными.

3. Дворы и площадки

У нас:

Уже один застройщик в Беларуси не может себе позволить проект без придомовой территории, где будут детские и спортивные площадки, парковка (если не подземный паркинг) и другие точки активности. Это потребность для жильцов, а ее неудовлетворение — потеря очков в конкуренции между застройщиками.

Там:

Детские и спортивные площадки, парковки и вообще дворы — это необязательные атрибуты жилого комплекса. Зато в новостройках «высокого класса» организуют тренажерные залы, игровые на этажах, иногда бассейны на территории, и так далее. Это зависит от стоимости, здесь нет типовых решений. Но может быть вариант и со столбиком в окружении других домов, без придомовой территории.

4. Плотность застройки

У нас:

В «Минск-Мире» 13,2 тысячи квадратных метров жилой площади на гектар, хотя высокоплотной считается застройка уже до 7 тысяч квадратных метров. И это уже должно вызывать проблемы с перегрузкой инфраструктуры. Но стоит отметить, что нормы инсоляции соблюдаются, и между домами есть пространство.

Там:

В местах где возводятся новые здания такие цифры смело можно умножить на два, потому что дома расположены так близко, что кроме двухполосной улицы между ними ничего больше нет. И нередки случаи, когда квартиры покупались в доме с видом, а потом перед ним вырастало еще одно здание, перекрывая и вид и свет. Правда, здесь нет огромных площадей, которые бы застраивали таким образом. Высоткам часто приходится тесниться между частных домов или местных хрущевок.

5. Строительство

У нас:

Строят из панелей или монолитного каркаса. Чаще всего жилье утепляют, облицовывают линеарными панелями, керамогранитом или красят, в зависимости от класса жилья. Иногда проекты превращаются в долгострои, и тогда, рано или поздно, их достраивает государство. Так недавно завершили дом на Быховской и «Лазурит».

Там:

В Батуми нужно осторожно подходить к выбору квартиры, потому что в большинстве проектов квартиру от улицы не будет отделять ничего, кроме 20-сантиметровых блоков, оштукатуренных снаружи. Возможно, с местным климатом не нужен утеплитель, но зато вместо этого здесь есть проблема сыреющие квартир и плесени. И если принимать меры, то это увеличивает затраты на внутренний ремонт.

6. Сдача квартир

У нас:

Черновая отделка в Беларуси предполагает разведение коммуникаций, почти везде — стяжка пола, радиаторы, установленные окна, часто возводят внутренние перегородки. С отделкой бывают проблемы, но ее наличие предполагается изначально и закладывается в цену объекта.

Там:

Чаще всего квартиры сдают черным каркасом — только стены. Уже жильцам нужно будет провести себе газ, отопление, кондиционер, построить внутренние перегородку, сделать стяжку, а иногда установить окна, организовать отливы и так далее.

Фото с myhome.ge

7. Планировки

У нас:

Чаще всего мы видим функциональные планировки с квадратными или прямоугольными комнатами, окнами в каждом жилом помещении. А еще в квартирах есть отдельные кухни.

Там:

Отдельная кухня — это редкость, здесь распространены кухни-гостиные. А комната без окон в порядке вещей. Так происходит из-за того, что здесь по 2 окна на 60 квадратных метров, которые уходят в глубину здания, поэтому больше двух зон с естественным освещением здесь сделать сложно.

Почему так происходит

И вот наши высотные высокоплотные кварталы выглядят уже не такими высотными и высокоплотными. Чаще всего дома достраивают (правда, иногда через боль, чего стоит только «Грушевский Посад»), стены утепляют, а квартиры сдают с подготовленными коммуникациями. Окружающую среду вокруг дома благоустраивают, строят детские и спортивные площадки, парковки, рекреационные зоны. В квартирах есть окна во всех помещениях, отдельные кухни предусматриваются вариантами даже со свободной планировкой. От проекта к проекту, от застройщика к застройщику меняется качество всего перечисленного. И дом может быть без утеплителя, и кухня крохотная, и вид с балкона на соседний дом.

В Грузии примерно каждый из этих пунктов не обязателен к исполнению. Не стоит думать, что здесь строят повсеместно хорошо, а там повсеместно плохо. Но сейчас на рынке Батуми востребованы именно такие предложения. И этому можно найти причины.

Во-первых, важно то, кому продают эти квартиры. Батуми — это морской туристический город с 3 миллионами туристов в год (до пандемии). Здесь вкусная еда, побережье, много зелени, а еще дешевые квартиры. Поэтому не все, но многие застройщики нацелены на продажу квартир иностранцам. А также местным, которые сдавали бы жилье туристам.

Аудитория кардинально отличается от Минской, где основные покупатели — это семьи, которые покупают себе первую квартиру или увеличивают жилплощадь, а не инвестируют в жилье под сдачу или живут там несколько месяцев в году. Минчанам нужны и детские площадки и паркинги, потому что это их дом, где и машина и дети.

Редкая малоэтажная новостройка в центре города

Во-вторых, есть значительная разница в цене. На старте и во время строительства в Батуми квартиру можно купить и по $650 за метр. Хотя буквально год назад это было $450 (сейчас такие цены тоже есть, но это проекты, где нет никакого движения на стройке). Расходы на последующее обустройство квартиры перекладываются на будущих жильцов. А уже они должны будут добавить по паре сотен долларов на квадратный метр, чтобы довести до состояния, при котором можно делать чистовой ремонт.

Например, в Минске есть центральное отопление, и для застройщика странно было бы не подключать к нему квартиры. А вот в Батуми отопление индивидуальное, и каждый ставит собственный котел, кондиционер или электрические конвекторы, в зависимости от желания. Поэтому застройщику нет смысла этим заниматься.

В-третьих, что строят, то и покупают. На рынке просто нет значительно отличающихся предложений, которые бы соответствовали такой цене. А застройщикам не нужно нагружать себя дополнительными расходами, если покупатели готовы заканчивать работы в квартире своими силами, лишь бы изначально заплатить меньше.

Что в итоге

«Минск-Мир» сейчас больше всех беларуских жилых комплексов напоминает то, что происходит в Грузии. Возможно, в ту же сторону двинется и проект «Северного берега», если его когда-нибудь реализуют.

Здесь все еще не 55 этажей, а во дворах оборудуют разные площадки, оставляют (хотя и недостаточно) места для парковок. Но все же это плотно расставленные высотки с большим количеством квартир, которые еще нужно довести до черновой отделки после покупки. А еще с такими свободными планировками, где кухня — это предполагаемая третья комната в трешке. Но все же рынок и нормы строительства пока что сдерживают движение в сторону «домов-полуфабрикатов».

Читайте также: Пробки, вечная стройка и маятниковая миграция. Показываем, как живут районы высотных новостроек в Петербурге