Без потрясений и с большим ростом. Чем заканчивается год для рынка недвижимости и чего ждать в 2024

Новый рекорд в сделках с квартирами

По данным на конец декабря, во всей стране за год купили уже 55 828 квартир. Чтобы понять, много это или мало, сравним этот показатель с 2019 годом, когда страна не знала санкций, а курс доллара составлял около 2 рублей. Тогда общее количество сделок с недвижимостью составило 47 тысяч, то есть почти на 9 тысяч меньше. И этот разрыв вырастет еще, потому что Национальное кадастровое агентство заканчивает подсчет данных за месяц только в середине следующего. Так что можно ожидать, что к 55,8 тысячи добавится еще около 2 тысяч сделок.

Количество сделок превзошло и 2022 год, хотя мы также называли его рекордным в прошлом году. Тогда в стране купили 55,7 тысячи квартир. Но даже не до конца подсчитанные данные 2023 года бьют предыдущий рекорд. И такой рост количества сделок мы наблюдаем уже три года.

Если взять только столицу Беларуси, то ситуация будет точно такой же. На конец декабря общее количество покупок превысило прошлогодний результат на тысячу: 19 тысяч в 2023 году против 18 тысяч в 2022. В конце декабря также стараются закрыть сделки, чтобы начинать новый год уже без висящих обязательств. Показатели декабря традиционно выше всего года (в январе – меньше). Поэтому после подсчета общее количество сделок значительно вырастет.

Как росли цены

Стоимость квадратного метра в Минске не ставит абсолютный рекорд, рынку еще далеко до показателей 2008 или 2013 годов. Но все же цены безостановочно растут. Если на начало 2023 года средняя цена предложения составляла $1469, то закрываем год с $1618 за квадрат. А если мы посмотрим в 2022 год, то тогда год начинался с $1344 за квадратный метр.

Это средняя стоимость именно предложения, а не сделок (показатели мы сравнивали в этом тексте). Но все же такой значительный рост дает понять, что продавцы видят спрос и ожидают больше денег за квартиры, которые выставляют на продажу. Также это может свидетельствовать в пользу того, что растет доля объявлений с квартирами объективно более качественными, то есть с новостройками с ремонтом.

Как менялась средняя цена, можно посмотреть в графике. А на конец года установились такие значения:

• однокомнатная – $64 тысячи, $1669 за квадрат;
• двухкомнатная – $91,9 тысячи, $1663 за квадрат;
• трехкомнатная – $129 тысяч, $1626 за квадрат.

Рост цен на недвижимость в областях составил от $4 до $49 на квадратный метр за год. Больше всего цены выросли в Бресте и Витебске. Средние цены на конец года:

• Гомель – $716 за квадрат (+$20);
• Гродно – $795 за квадрат (+$4);
• Могилев – $769 за квадрат (+$16);
• Брест – $907 за квадрат (+$40);
• Витебск – $718 за квадрат (+$49).

Как повлияли кредиты и что с ними будет

Кредиты стали главным двигателем рынка недвижимости в 2023 году, но насчет 2024 уже есть вопросы.

В 2023 первые полгода Нацбанк снижал ставку рефинансирования практически каждый месяц. Она снизилась с 11,5% до 9,5%. Также снижалась расчетная величина стандартного риска.

Это позволило и банкам снизить ставки, по которым они предлагают программы кредитования. И на графике количества сделок мы можем увидеть эффект изменения условий: во второй половине года сделок стало значительно больше.

Но уже сейчас можно увидеть, как Нацбанк понемногу «прикрывает лавочку». Уже в этом декабре расчетную величину стандартного риска подняли, а также согласовали ее увеличение в январе до 16,44%. Это не прямое регулирование ставки, однако у Нацбанка появляются дополнительные условия к капиталу банка, который позволяет себе давать кредиты под меньший процент. Такие операции уже будут считаться рискованными.

Кроме того, еще в октябре Нацбанк утвердил документ, который определяет основные направления кредитной политики. Ставка рефинансирования прогнозируется на уровне 9-9,5% годовых в среднем за 2024 год, то есть она даже может уменьшиться на 0,5%, но также в документе сказано, что объемы кредитования будут формироваться «на уровне, не допускающем нарастания рисков». То есть требования к банкам будут увеличиваться, а из-за этого ставки немного вырастут. Подробно об актуальных ставках мы писали в этом тексте.

Что в итоге

В 2023 году рынок недвижимости пережил значительный взлет, но сохранится ли он в 2024 году, пока не ясно. Единственная предпосылка к снижению количества сделок заключается в изменении кредитной политики. Но будет ли достаточно подорожания кредитов, чтобы изменить тренд, мы узнаем только в следующем году, и то в случае, если не произойдет что-то более глобальное. И даже если так, то ждать сильных изменений в первые несколько месяцев 2024 года не стоит.