Дом с «сюрпризом»: схемы мошенников, о которых вы должны знать перед покупкой

На рынке загородной недвижимости Беларуси сохраняется стабильная активность. Покупатели рассматривают самые разные объекты — от компактных дач для отдыха до коттеджей для постоянного проживания. Однако вместе с высоким спросом, на рынке появляются и предложения с серьезными рисками. За объявлениями с привлекательной ценой и пометкой «срочно» могут скрываться продуманные «схемы», рассчитанные на невнимательного покупателя.

Мы проанализировали основные проблемные моменты, с которыми можно столкнуться при покупке дома или участка. Эта статья — подробный разбор того, на что нужно обращать внимание при проверке документов, осмотре земли и самого строения, чтобы покупка не обернулась серьезными проблемами и финансовыми потерями.

Источник: freepik.com

Проверка документов: основа безопасной сделки

Первое, с чего начинается любая сделка с недвижимостью, — это проверка документов. Именно здесь чаще всего и скрываются основные риски, а ошибки на этом этапе могут стоить очень дорого. Одна из классических схем, которая до сих пор встречается на рынке, — это продажа одного объекта сразу нескольким людям. Механизм выглядит просто: мошенники арендуют дом на несколько месяцев, изготавливают качественные подделки документов и выставляют объект на продажу по цене ниже рыночной. Пока идут показы, они успевают собрать задатки с нескольких доверчивых покупателей, после чего исчезают.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, стандартная практика безопасности — работать только с оригиналами документов. Продавец должен предоставить полный пакет: правоустанавливающий документ (это может быть договор купли-продажи, по которому он сам стал владельцем, договор дарения или свидетельство о праве на наследство) и свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации.

Источник: freepik.com

Но даже просмотр оригиналов не дает полной гарантии. Самый надежный способ все проверить — заказать свежую выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Этот документ покажет, кто является реальным собственником на данный момент, а также есть ли на объекте какие-либо обременения — например, арест, ипотека или судебный спор. Это главный источник информации о любой недвижимости в стране.

Еще один момент, на который часто не обращают внимания, — это юридическая разница между авансом и задатком. Продавец может настойчиво просить именно задаток. Важно помнить, что по закону (статья 351 Гражданского кодекса РБ), если покупатель сам отказывается от сделки, сумма задатка ему не возвращается. Этим могут воспользоваться недобросовестные продавцы, умышленно создав условия, при которых вы сами захотите отказаться от покупки (например, «внезапно» сообщив о серьезных проблемах с соседями). Аванс же — это просто предоплата, и в случае отмены сделки он подлежит возврату. Для покупателя это более безопасный вариант, который лучше всего оформлять в рамках предварительного договора.

Источник: freepik.com

На что стоит обратить внимание в документах:

• Собственник. Убедитесь, что человек, с которым вы ведете переговоры, действительно указан в свидетельстве о регистрации и в свежей выписке из ЕГРНИ как владелец. Если собственников несколько, для продажи нужно нотариально заверенное согласие всех.
• История объекта. Если дом был получен по наследству совсем недавно, стоит быть внимательнее. Существует риск, что могут объявиться другие наследники, чьи права не были учтены, и они имеют законное право оспорить сделку в суде.
• Продажа по доверенности. Это нормальная практика, но она требует дополнительной проверки. Подлинность доверенности и ее статус (не отозвана ли она) нужно обязательно проверить у нотариуса, который ее выдал.
• Согласие супруга. Если дом покупался в браке, он считается общей совместной собственностью. Для его продажи нужно нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если в документах он не указан как собственник.

Земельный участок: оценка скрытых рисков

Полный порядок в документах — это еще не гарантия, что с самой землей все хорошо. Участок может иметь скрытые проблемы, которые выяснятся уже после покупки. Часто покупатели сталкиваются с тем, что реальные границы участка не соответствуют тому, что им показали. На словах вам демонстрируют большой и ровный надел, а по документам он оказывается на пару соток меньше и неудобной формы.

Такое происходит, если не проведено межевание, то есть точное установление границ. Проверить это можно на Публичной кадастровой карте — она доступна онлайн. Если вы видите, что границы не установлены, это повод попросить продавца провести эту процедуру до сделки. Так вы будете точно знать, за что платите.

Источник: freepik.com

Другая неочевидная проблема — это подземные коммуникации. Прямо через участок может проходить газопровод, водопровод или силовой кабель. Строиться в их охранных зонах нельзя. Чтобы не узнать об этом, когда уже приехала строительная техника, нужно запросить в местном исполкоме градостроительный паспорт земельного участка (ГПЗУ). В нем будут указаны все подобные ограничения и «красные линии».

Также важно проверить целевое назначение земли. Для строительства полноценного жилого дома нужен участок с соответствующим разрешением. Земля «для огородничества» или «садоводства» имеет другие правила использования, и построить на ней коттедж для постоянного проживания может быть невозможно или сопряжено с большими трудностями по изменению назначения.

При проверке участка стоит пройтись по такому чек-листу:

• Границы и площадь. Проверяем статус на Публичной кадастровой карте. Если границы не установлены — обсуждаем с продавцом проведение межевания.
• Ограничения. Запрашиваем ГПЗУ, чтобы узнать о наличии охранных зон, «красных линий» и других моментов, влияющих на строительство.
• Целевое назначение. Убеждаемся, что на участке разрешено именно «строительство и обслуживание жилого дома» или «ведение личного подсобного хозяйства».
• Окружение. Стоит приехать на место несколько раз — в будний день и в выходной, утром и вечером. Это поможет оценить уровень шума, состояние подъездных путей и познакомиться с атмосферой места.

Источник: freepik.com

Сам дом: от качества постройки до юридического статуса

И наконец, само строение. Здесь риски можно разделить на технические и юридические. На рынке встречаются дома, построенные не для жизни, а специально на продажу. Внешне они могут выглядеть современно и стильно, но быть возведенными с нарушением технологий и из самых дешевых материалов.

Проблемы с таким домом начинаются после первой же зимы: трещины в фундаменте, промерзающие стены, протекающая крыша. Оценить качество скрытых работ, таких как утепление или гидроизоляция, без специальных знаний практически невозможно. Поэтому все более востребованной становится услуга независимой строительной экспертизы. Специалист проверит состояние несущих конструкций и инженерных систем, что поможет принять объективное решение.

Источник: freepik.com

С юридической точки зрения, главная опасность — это покупка участка с незарегистрированным домом, так называемым «самостроем». В этом случае по документам вы покупаете только землю. Продавец может уверять, что узаконить постройку — простая формальность. Однако на деле это может быть невозможно, если дом построен с нарушениями (например, не соблюдены отступы от границ участка). В итоге новый собственник может получить предписание о сносе. Правило здесь одно: у дома, как и у участка, должно быть свое свидетельство о государственной регистрации.

Кроме технических и юридических моментов, стоит обращать внимание и на поведение продавца:

• Спешка. Настойчивые просьбы принять решение «прямо сейчас» и внести задаток часто используются, чтобы не дать покупателю времени на детальную проверку.
• Низкая цена. Стоимость на 20-30% ниже рыночной почти всегда говорит о наличии каких-то проблем — юридических или технических.
• Нежелание идти на контакт. Если продавец избегает ответов на прямые вопросы, отказывается показывать оригиналы документов или возражает против привлечения вашего юриста/риэлтора — это тоже повод насторожиться.

Источник: freepik.com

Что в итоге

Большинство рисков, от мошенничества с документами до скрытых технических дефектов, можно успешно минимизировать. Ключ к этому — комплексная проверка, охватывающая три основных направления: юридическую чистоту документов, состояние земельного участка, а также техническую и правовую оценку самого строения.

В конечном счете, успешная покупка — это результат перехода от эмоционального выбора к рациональному анализу. Хладнокровный, системный подход и внимание к деталям гарантируют, что приобретенный дом станет комфортным местом для жизни, а не источником многолетних проблем.