Комфортное жилье из старых панелек. Как в Европе поступают с советскими хрущевками, и как реновация могла бы выглядеть у нас

Панельная застройка сохранилась не только у нас и в России, но и в восточной части Европы. Например, в Литве, Латвии, Эстонии и даже в Германии значительная часть жилого фонда — это панельное малоэтажное жилье, оставшееся после советского периода. Относятся к такой застройке очень по-разному. Где-то считают непригодной и проводят программы реновации со сносом (например, в Москве), а где-то стараются сделать из таких районов качественную жилую среду.

В Беларуси нет буквально никакой политики относительно старых хрущевок. Их не сносят и не реновируют. Там делают капитальный ремонт, как и во всем остальном жилом фонде, с заменой коммуникаций и покраской фасада в бежевый. Иногда на бумаге встречаются «пилотные» проекты энергоэффективной реновации. Но большинство панелек все равно выглядят грустно.

Однако в них живет огромное количество людей, поэтому просто отмахнуться от таких районов не получится. Только в Минске около 2 тысяч старых панельных домов. Это, как минимум, по 80 квартир в каждой, то есть 160 тысяч квартир или живущих в них семей. Даже в самом крупном строительном проекте Минска — «Минск-Мире» — разместится только 40 тысяч квартир, значительная часть из которых студии на 26-29 метров.

Панельки — все еще самое недорогое жилье на рынке, которое могут себе позволить разные группы населения. Планировки здесь небольшие и функциональные, дворы зеленые, а инфраструктура вокруг уже создана. И несмотря на то, что говорят об истекшем сроке эксплуатации в 50 лет, который уже вышел, — все равно невозможно возвести такое же количество жилья взамен. Этому мешает удорожание процессов строительства и относительно невысокая стоимость квадратного метра на рынке. Поэтому ни о каком сносе пока не может быть речи.

Неизвестно, как долго этот вопрос будут игнорировать. Вполне возможно, пока такие дома повально не начнут признавать аварийными. Однако есть и другие пути решения на стыке гражданской инициативы, внутренних инвестиций и государственного управления, которыми пользуются западные страны, чтобы сохранять и преобразовывать такие районы.

Как работают с хрущевками в Минске: про капремонт и надстройку мансардных этажей

Цель капитального ремонта в Беларуси вернуть дому его функциональную ценность и продлить срок эксплуатации. Это важные цели, но стоит заметить, что обычно не стоит задача кардинально улучшить характеристики дома, двора, жилой среды. Ремонт проходит планово и точечно в конкретных домах, никто не занимается обновлением и развитием района с помощью этого инструмента.

Во время капремонта обязательно входит замена газопровода, водопроводных и канализационных труб. Все остальные работы проводятся в соответствии с нуждами здания и жильцов. От каких-то работ можно отказаться, какие-то не будут проводить, потому что и так все в порядке. Чем конкретно могут заниматься подрядчики во время капитального ремонта проиллюстрировал сайт gkx.by в этой инфографике:

Второй способ, которым практически не пользуются, — это надстройка мансардных этажей. Занимались этим в основном в начале нулевых и конце 90-х частные инвесторы, однако такое строительство практически прекратилось. Польза этого подхода в том, что девелопер для строительства ремонтирует или заменяет инженерные сети, утепляет дом и так далее. Фактически проводит внеплановый капитальный ремонт. Затраты на это покрывались из доходов от будущей продажи квартир.

После 2007 года, когда изменилось законодательство, частные инвесторы практически не занимаются этим, а государство готово таким образом развивать только двух-, трехэтажное жилье в контексте сноса прилегающего частного сектора и строительства новых районов.

Еще один возможный путь — это единичные случаи полной реновации здания. Например, дом 19 на Осипенко, который реконструировали более 10 лет с изменением планировок, строительством мансардного этажа, расширением лоджий. Однако это действительно редкость, которую можно считать исключением из правил. Теперь этот дом выглядит так:

Как работают с советскими панельными домами в Европе

Стоит сделать оговорку, что, например, в Германии основная часть жилого фонда принадлежить жилищным компаниям или кооперативам. Только 3% такого жилья приватизировано. Это не привычные нам кооперативы собственников в рамках одного дома, а большие объединения, в которые могут входить десятки домов или даже кварталов. Благодаря этому процессы реновации проходят легче, потому что решения принимаются не на уровне каждого отдельного жителя, а еще организация может получать кредиты и вести финансовую деятельность.

Но так не везде. Например, в Литве и Латвии большой процент старого панельного жилья в собственности, потому что приватизировалось оно по схеме схожей с беларуской. От этого зависит то, какими механизмами можно влиять на сферу реконструкции старого жилья. Способы будут разными в зависимости от формы собственности.

Лайнефельде, Германия. Источник: strelkamag.com

Вернемся к Германии. После объединения в 1990-м панельный фонд жилья считали попросту недостроенным. Причина в том, что у панелек нет фасадного слоя защиты, а это ведет к ухудшению состояния домов. А еще из-за отсутствия утепления такие дома потребляют намного больше ресурсов на обогрев. С проблемой решили не тянуть и один из государственных банков инвестировал около 68 миллиардов евро в жилой фонд Восточной Германии (а это около 1,5 миллиона квартир). На эти деньги жилищные кооперативы, компании и ассоциации жильцов отремонтировали 65% панельных домов, сократив первичную тепловую энергию на 40-50%.

В Берлине в 1993 году запустили программу поддержки ремонта и модернизации зданий. Согласно ей собственники должны были иметь 15% средств, а затем обратиться за дешевым долгосрочным кредитом в государственном банке. Дополнительно были организованы субсидии и меры поддержки малообеспеченных семей.

Другой способ, который также применялся для развития жилых районов — это «контрактинг». Частный инвестор предлагал собственникам или кооперативу провести модернизацию за свой счет. Таким образом собственникам не нужно было искать кредит, а инвестор требовал подписания договора, по которому собственники платили бы определенную сумму за работы в течение длительного периода.

Галле, Германия. Источник: strelkamag.com

Программы поддержки модернизации более близких к нам стран Прибалтики примерно схожи. И они подходят Беларуси несколько больше, потому что доля собственников жилья здесь примерно такая же. Например, в Литве программа существует с 2005 года. Работы проходят за счет 20-летнего кредита с фиксированной ставкой 3%. Расчет был сделан таким образом, чтобы платежи по кредиту были равны сокращению стоимости коммунальных услуг после модернизации. У жителей нет дополнительной финансовой нагрузки и ее прогнозируемое снижение в будущем, а государство получает солидную экономию ресурсов.

Применяя это к нашим реалиям — расходы входили бы в отчисления на капитальный ремонт. Только ремонт этот не нужно ждать в бесконечной очереди, а он уже произошел. Здание не ветшает и не теряет свои характеристики, что сделало бы последующий ремонт более дорогим. А когда срок эксплуатации снизится (пройдут 20 лет выплаты кредитов), можно будет взять следующий кредит на необходимую модернизацию, намного менее дорогостоящую.

Как работают с панельной застройкой на уровне районов

Улучшение технических характеристик домов и энергетическая эффективность — это прекрасно. Однако это не все, что делает район привлекательным для переезда, повышает стоимость жилья и делает жизнь комфортной:

Во-первых, есть проблемы касающиеся инфраструктуры и инклюзивной среды: дворов, детских и спортивных площадок, парковок, магазинов. Так как модернизация проводилась не точечно в каждом доме, эти проблемы решались вместе с реконструкцией придомовой территории кварталов и образованием коммерческих помещений. Такие проблемы возникают даже в современных районах, об этом мы писали здесь.

Во-вторых, панельные спальные район это проблема сама по себе. Их устройство провоцирует маятниковую миграцию, увеличивает нагрузку на транспорт, уменьшает ценность жилья в районе и непропорционально увеличивает в центре города из-за оторванности районов от объектов досуга и работы.

Возвращаясь к примеру Германии, в Берлине для этого были предусмотрены программы по развитию центральной части районов, создание коммерческих площадей, внутренних пешеходных маршрутов и связей окраинных территорий с зелеными зонами. Районы связывали между собой, а не с центром и создавали там необходимую инфраструктуру. Кроме этого каждый район должен был получить объект, который повышал бы его узнаваемость и привлекательность. Так в модернизируемые районы переезжали университет, кампус одной из лучших клиник в стране, научный парк и так далее.

Как это работает?

Для организации процесса существует пара базовых принципов: институциональная структура для сотрудничества, а также ресурсы для взаимодействия. Если перевести, то должны быть ответственные лица (структуры собственников, бизнеса и государства), которые могли бы взаимодействовать.

Никакие проекты невозможны, если нет имеющего полномочия представителя собственников, заинтересованных частных компаний (и условий для их создания), а также государственного органа занимающегося конкретно этим вопросом. Кроме того необходимы форумы, обсуждения, семинары, или что угодно, что послужило бы местом встреч заинтересованных лиц.

Такое положение вещей позволяет находиться в диалоге, обмениваться инициативой и создавать проекты не директивно сверху вниз, а совместно и в соответствии с нуждами и экономической выгодой.

Если пофантазировать касательно беларуского опыта, то заинтересованными компаниями могли быть те частные фирмы, которые занимались надстройкой мансардных этажей в обмен на ремонт. Активной здесь была только одна сторона с ее экономической выгодой. Однако если бы здесь поучаствовало товарищество собственников и государство, эффект мог бы быть совсем другим:

1. Модернизация могла бы проводиться не в одном доме, а в пределах группы домов, что позволило бы снизить затраты на придомовую территорию и повысить привлекательность квартала;
2. Инициатива могла бы частично субсидироваться из того фонда, на деньги которого ведется капитальный ремонт;
3. Товарищество могло взять долгосрочный кредит под низкий процент таким образом, чтобы месячные затраты жильцов значительно не увеличились.

Это освободило бы экономический ресурс для развития жилого фонда. Застройщик бы частично получал прибыль от продажи жилплощади, государство — энергоэффективные дом и отсутствие проблем с жилфондом, а собственники — повышение ценности квартир на рынке и комфортное жилье без особой финансовой нагрузки.

Что в итоге?

Пока что в Беларуси другие приоритеты в жилищной политике: строительство новых районов панельного (изредка и каркасно-блочного) жилья, сносы частного сектора, ограничение прибыли застройщиков, завершение долгостроев, облегчение норм загородного строительства. Пока что приоритеты направлены на строительство, а не на реновацию. Однако старые панельные районы — это все еще проблема, которая остается на горизонте. Вопрос только в том, как долго можно ее откладывать.

Еще больше о практиках жилищной модернизации в Европе можно узнать из книги Марии Мельниковой «Не просто панельки».

Читайте также: Рассказываем о 5 преимуществах готовых новостроек, и какие варианты можно купить сейчас