Кто за что платит на сделке купли-продажи недвижимости

Процесс покупки недвижимости похож на айсберг. На поверхности — понятная и согласованная цена самой квартиры. Но под водой скрывается значительная часть, состоящая из дополнительных расходов: комиссия агентства, нотариальные тарифы, государственные пошлины. Именно эта скрытая часть часто становится источником недопонимания и споров уже на финишной прямой, когда кажется, что все договоренности достигнуты.

Еще несколько лет назад распределение этих расходов часто было предметом импровизации и устных соглашений. К счастью, те времена прошли. Сегодня финансовая сторона сделки в Беларуси регулируется вполне конкретными законами. Это внесло ясность и защитило как продавцов, так и покупателей от двойных платежей и «серых» схем. Давайте детально разберем каждую статью расходов и определим, на чьи плечи ложится то или иное обязательство.

Источник: freepik.com

Кто оплачивает услуги риэлтора?

Это ключевой вопрос, поскольку комиссия агентства — самая крупная дополнительная трата при сделке. В прошлом была распространена практика, когда платили обе стороны: продавец — за помощь в продаже, а покупатель — за подбор варианта. Нередко это происходило даже в рамках одного агентства, что вызывало резонные вопросы. Сегодня такая схема невозможна.

Окончательную точку в этом вопросе поставило постановление Совета Министров № 754, вступившее в силу в ноябре 2023 года. В документе четко прописано: оплата риэлторских услуг по содействию в заключении договора купли-продажи возлагается на продавца. То есть теперь закон прямо запрещает брать деньги за одну и ту же услугу с обеих сторон сделки. Это не рекомендация, а строгое предписание, которое все агентства недвижимости обязаны выполнять.

Источник: freepik.com

Что это значит на практике? Если покупатель нашел квартиру через то же агентство, с которым работает продавец, то всю комиссию за сделку платит только продавец. Услуга по подбору варианта для покупателя в данном случае уже включена в общую стоимость работы агентства. Выставлять покупателю отдельный счет за то, что ему показали объект из собственной базы, риэлтор не имеет права.

Бывает и так, что покупатель заранее заключил с агентством договор на подбор вариантов. Но даже в этом случае, если он выберет квартиру, которую продает это же агентство, платить за подбор он не будет. Министерство юстиции рекомендует агентствам включать в договоры с покупателями специальный пункт: если сделка заключается по объекту «своей» же компании, услуга по подбору считается оказанной бесплатно. Проще говоря, кто первый пришел в агентство с целью продать объект — тот и оплачивает основную работу по сделке.

Источник: freepik.com

Покупатель не платит. Каковы его гарантии?

Логичный вопрос от покупателя: «Хорошо, я не плачу агентству, у меня нет с ним договора по этой конкретной сделке. Но кто тогда защищает мои интересы? Что, если с квартирой возникнут проблемы?». Это самое больное место и главный повод для беспокойства. Давайте разбираться, как работает система защиты покупателя.

Деятельность каждого агентства недвижимости в Беларуси подлежит обязательному страхованию. Это прописано в Указе Президента № 530 «О страховой деятельности». Страхуется профессиональная ответственность риэлторов за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору. Если агентство допустило ошибку, из-за которой клиент понес финансовые потери (например, не проверило арест на квартире), страховая компания обязана возместить ущерб.

Однако ключевой момент в том, что страховка напрямую защищает того, кто является стороной по договору, то есть официальным клиентом. В нашей стандартной схеме — это продавец. Покупатель же, не имея прямого договора на сопровождение этой сделки, не может напрямую обратиться за страховым возмещением.

Источник: freepik.com

Это не означает, что покупатель остается без защиты. Просто механизм ее реализации становится иным, более сложным. Если после сделки возникнут серьезные юридические проблемы, которые послужат основанием для признания ее недействительной, покупатель будет предъявлять иск о возврате средств к продавцу. А вот уже продавец, если сможет доказать, что ошибка произошла по вине агентства, которое не провело должную проверку, может взыскать эти деньги с риэлторской компании. Схема рабочая, но требует времени и усилий.

За что платятся деньги: что входит в риэлторскую услугу

Комиссия, составляющая от 1% до 3% от стоимости объекта, — это плата не просто за показы и переговоры. Это оплата комплексной услуги, направленной на то, чтобы сделка прошла быстро, выгодно и, главное, безопасно.

В стандартный пакет услуг, который агентство предоставляет продавцу, входит:

• Анализ рынка и оценка. Риэлтор определяет адекватную рыночную стоимость объекта, чтобы он не продавался вечность и не ушел за бесценок.
• Маркетинг и продвижение. Сюда входит профессиональная фотосъемка, написание продающего текста, размещение объявлений на всех ключевых площадках и их продвижение.
• Организация процесса. Прием сотен звонков, отсев «туристов», организация просмотров в удобное для всех время, проведение показов.
• Переговоры. Грамотное ведение торга, отстаивание цены и условий продавца, поиск компромисса с покупателем.
• Подготовка документов. Сбор всех необходимых справок и документов для проведения сделки.

Источник: freepik.com

Когда агентство работает в интересах покупателя (по отдельному договору на поиск), его задачи другие:

• Мониторинг рынка. Поиск подходящих вариантов по всем доступным базам, включая объекты других агентств и частные объявления.
• Проверка и отбор. Первичный отсев неподходящих вариантов, проверка базовой информации, чтобы не тратить время клиента впустую.
• Логистика. Составление удобного графика просмотров, сопровождение клиента на показах.
• Переговоры. Аргументированный торг с продавцом или его представителем для получения наилучшей цены и условий.

Но самая главная услуга, которая оправдывает каждый рубль комиссии, — это юридическая проверка чистоты объекта. Именно она защищает от риска потерять все. В эту проверку входит:

• Изучение всей истории квартиры: кто и когда был собственником.
• Проверка всех зарегистрированных (прописанных) лиц, в том числе временно отсутствующих.
• Выявление прав третьих лиц: несовершеннолетних, недееспособных граждан, наследников.
• Запрос выписок из ЕГРНИ (Единый государственный регистр недвижимого имущества) на предмет арестов, запретов на отчуждение и других обременений.
• Проверка задолженностей по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт.

Именно эта скрупулезная работа является главной гарантией безопасности сделки для обеих сторон, даже для покупателя, который формально за нее не платит.

Источник: freepik.com

Обязательные платежи сверх комиссии: нотариус и регистрация

Комиссия агентству — не единственная статья расходов. Чтобы сделка была официально зарегистрирована, придется оплатить еще как минимум одну услугу.

И здесь важно развеять популярный миф: по закону, обычный договор купли-продажи квартиры не требует обязательного удостоверения у нотариуса. Для него достаточно простой письменной формы.

Так зачем же тогда многие покупатели продолжают ходить к нотариусу? Ответ — удобство и дополнительная безопасность. Нотариус в данном случае выступает как независимый гарант чистоты финального этапа. Он составит юридически грамотный договор, проверит дееспособность сторон и удостоверит, что все происходит по доброй воле. Это не обязательное, но очень разумное действие, своего рода страховка для такой крупной сделки.

Источник: freepik.com

А вот следующий шаг — обязателен для всех без исключений. Это государственная регистрация сделки и перехода права собственности. Без этой процедуры ваш договор — просто бумага. Именно регистратор в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (которое в народе по-прежнему называют БРТИ) вносит данные о новом владельце в единый госреестр. Только после этого и получения нового свидетельства вы становитесь полноправным собственником.

По сложившейся практике, расходы и на нотариуса (если стороны решили к нему обратиться), и на госпошлину за регистрацию чаще всего несет покупатель. Однако это не строгое правило — стороны всегда могут договориться разделить эти затраты пополам.

Источник: freepik.com

В заключение

Итак, подведем итог в виде короткого чек-листа:

• Услуги риэлтора: оплачивает продавец.
• Услуги нотариуса (опционально): оплачивает покупатель (или по договоренности).
• Госпошлина за регистрацию: оплачивает покупатель (или по договоренности).

Когда вы точно знаете, кто, за что и на каком основании платит, исчезает почва для неприятных сюрпризов. И неважно, продаете вы старую двушку или покупаете квартиру мечты, — знание этих правил является фундаментом успешной и спокойной сделки.