Сколько хотят продавцы и за сколько квартиры покупают в действительности. Сравнили данные по ценам в объявлениях и в реальных сделках

Цены на недвижимость не перестают расти, поэтому вместе с Domovita.by решили сравнить цену предложения в объявлениях с ценой в реальных сделках по Минску. Недавно Национальное кадастровое агентство выпустило обзор рынка за 4 квартал 2023 года и мы увидели, что средняя цена предложения намного выше, чем в настоящих продажах. Разбираемся почему так происходит, и о каких цифрах речь.

Сколько сделок происходит на рынке недвижимости

В 2023 году белорусы поставили новый рекорд по количеству сделок на рынке недвижимости. Квартиры расхватывают так, как не было ни в один год до этого. Об этом мы писали в конце года, когда подводили итоги.

Январь 2024 традиционно закончился без больших цифр, потому что в конце года люди стремились закрыть сделки, а в новом году только начинают поиски нового жилья. Если сравнивать цифры, то в декабре было 1827 сделок, а в январе 1197 (но это значение немного подрастет, потому что завершают подсчет к середине месяца). В прошлом году в январе было зафиксировано 1220 сделок, а в этом будет либо столько же, либо выше — тоже солидный результат.

Это говорит нам о том, что спрос на квартиры в этом году вовсе не снижается, а стартует как минимум с такими же значением, что и в прошлом, когда рынок поставил рекорд.

Больше всего покупателей интересуют квартиры до 50 квадратов. Они составили 65% продаж. А еще нельзя обойти тенденцию к снижению интереса к первичной недвижимости, потому что только 9% всех покупок за 4 квартал — это новостройки. И количество сделок с новостройками в 1,4 раза ниже, чем за тот же период в прошлом году.

Какие цены в объявлениях

За ростом количества сделок (или по крайней мере отсутствием спада) предполагается и рост цен на недвижимость в Минске (или по крайней мере отсутствие снижения). Но на самом деле цены предложения изменились в обратную сторону. Сейчас расскажем, какие цены устанавливают продавцы для каждого вида квартир и объясним, с чем связано снижение.

За однокомнатные просят в среднем по $1691 за квадратный метр. Это единственная позиция, которая не изменяет своему росту. В прошлом месяце мы видели $1678 за квадрат. В общих ценах этот рост не заметен, потому что однокомнатная стала стоить $63 400, вместо декабрьских $64 300. Вероятно дело в том, что в продаже появилось больше квартир с меньшим количеством квадратов.

Цена за двухкомнатные снизилась к февралю с $1660 до $1637 за квадратный метр. Общая средняя цена изменилась с $92 300 до $89 600.

Трешки достигли своего пика в декабре, это были $1613 за квадрат. А вот в январе и феврале цены снизились — $1532 и $1523 за квадрат. Со $128 900 цена упала до $115 тысяч.

Четырехкомнатные квартиры также подешевели с $1512 в декабре до $1450 в феврале. На пике средняя четырешка стоила $169 тысяч, а к февралю уже $146 500.

Эти изменения связаны в первую очередь вовсе не c тем, что хороших квартир не осталось или продавцы одумались и стали устанавливать более низкие цены. Скорее стоит обратить внимание на то, что количество объявлений увеличилось на несколько тысяч.

Здесь есть доля и вторичных предложений, которые начали продавать после нового года. Но большей частью это предложения в еще не готовых новостройках, которые выкладывают в виде индивидуальных объявлений через агентства. Такой рост наблюдается на всех сайтах поиска недвижимости. А стоимость в таких объявлениях значительно ниже.

Так что пока не стоит ожидать, что тенденция изменилась, а цены достигли потолка. Скорее всего это не так.

Какие цены в реальных сделках

Национальное кадастровое агентство владеет данными по реальным сделкам и поделилось ими в недавнем отчете четвертый квартал 2023 года. И по их информации плавный рост цен, который начался в 2022 году продолжается. Все типы квартир, по итогам 4 квартала 2023, прибавили 1% стоимости, но это совсем другие цифры по сравнению с тем, что показывают в объявлениях:

• Однокомнатные продаются в среднем по $1490 за квадрат;
• Двухкомнатные продаются в среднем по $1310 за квадрат;
• Трехкомнатные продаются в среднем по 1230 за квадрат.

Такая разница отчасти обусловлена скидками, которые предоставляет продавец, когда доходит до сделки. Но обычно это от 5% до 10%, а не $200-$300 с квадрата. Дело здесь в том, что покупаются в основном недорогие квартиры, когда дорогие остаются висеть в объявлениях некупленными. И поэтому средняя стоимость квадрата в реальных сделках ниже.

И здесь мы можем посмотреть, за сколько в действительности готовы покупать квартиры в Минске: от $1230 до $1490 на вторичном рынке. На первичном цены немного другие: $1250 за метр в трешке и по $1430 в однушке и двушке.

Если посмотреть в общем, то за 2023 год на вторичке цены выросли от 4% до 7% в зависимости от количества комнат. Несмотря на небольшие изменения в процентных ставках, кредиты остаются главной движущей силой этого роста. В январе-ноябре 2023 кредитов на строительство было выдано на 63% больше, чем в 2022 году.

А подробности о том, какие районы Минска стали самыми востребованными и сколько там стоит жилье, можно найти здесь.

Что можно купить по средним ценам, которые предлагают на Domovita.by

Однокомнатная за $63 400

За эти деньги можно рассматривать квартиру без ремонта в центре, либо с неплохим ремонтом в средней полосе Минска. Мы выбрали средний вариант — квартира в доме 1998 года в 13 минутах от метро Московская. Внутри достаточно большая площадь для однушки в 45 квадратных метров. Современной отделки нет, зато на полу лежит дубовый паркет, санузел облицован плиткой, а еще внутри высокие потолки.

Двухкомнатная за $89 600

В этом сегменте выбор придется делать между тремя полюсами: площадь, ремонт и близость к центру. И если искать в сторону одного из полюсов, то характеристики варианта по другим двум будут снижаться. Мы снова постарались выбрать что-то среднее. На этот раз вышла двухкомнатная квартира в доме напротив парка Победы недалеко от Стеллы. Внутри 56 квадратных метров, две раздельные комнаты, паркет на полу и простой хороший ремонт, которым занимались, скорее всего, в 2010-х годах. До ближайшей станции метро 22 минуты пешком.

Трехкомнатная за $115 300

Вблизи центра на Старовиленском тракте нашли трехкомнатную квартиру с хорошим светлым ремонтом в одном из нетиповых кирпичных домов 1984 года. Площадь составляет почти 65 квадратных метров. Одна из комнат полностью отдельная, а еще одна — проходная, связанная с небольшой спальней. Рядом трамвайные пути и парк Победы.

Что в итоге

Показатели средней стоимости квартир в объявлениях и в реальных сделках разделяет пропасть в $200-$300 за квадратный метр. И это показывает, квартиры с какой стоимостью в большинстве случаев сейчас готовы покупать в действительности. Из-за чего в объявлениях остается множество, либо действительно дорогих вариантов, либо квартир с завышенными ценами. Но это вовсе не значит, что стоимость начнет снижаться, ведь и в реальных сделках она плавно растет из месяца в месяц.