​Все, что нужно знать о земельных участках в Беларуси перед покупкой. Простой гид по законодательству

Мечтаете о собственном уголке земли? Планируете приобрести участок для строительства дома или дачи? Прежде чем погрузиться в мир недвижимости, важно разобраться в правовых аспектах. Законодательство о земле может показаться сложным, но мы подготовили для вас простой и понятный гид по основным вопросам.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы видеть больше полезных статей о недвижимости.

Категории земель: что это и зачем нужно знать

Согласно статье 6 Кодекса Республики Беларусь о земле, все земли в стране делятся на семь категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения. Это пашни, сенокосы, пастбища и земли, занятые многолетними насаждениями.
2. Земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов включают территории городов, поселков, сел, а также земли, выделенные для коллективного садоводства и дачного строительства.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения используются для размещения соответствующих объектов и их обслуживания.
4. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения включают особо охраняемые природные территории, курорты, зоны отдыха и объекты культурного наследия.
5. Земли лесного фонда — это земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предназначенные для ведения лесного хозяйства.
6. Земли водного фонда включают земли, занятые водными объектами, а также гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями.
7. Земли запаса — это земли, не предоставленные в пользование и не переданные в частную собственность. Они находятся в ведении местных органов власти и могут быть использованы в будущем.

Знание категории земли важно, так как оно определяет, как можно использовать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя построить жилой многоквартирный дом, как и на землях лесного фонда — они предназначены для ведения лесного хозяйства и не могут использоваться для строительства жилья.

Целевое назначение земельных участков: что можно, а что нельзя

Каждый земельный участок, помимо принадлежности к определенной категории, имеет конкретное целевое назначение. Это своего рода «профессия» для земли, которая точно определяет, для чего можно использовать данный участок.

Основные виды целевого назначения земельных участков в Беларуси:

1. Строительство и обслуживание жилого дома
2. Ведение личного подсобного хозяйства
3. Коллективное садоводство
4. Дачное строительство
5. Ведение крестьянского (фермерского) хозяйства
6. Огородничество
7. Сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных
8. Народные художественные ремесла

Рассмотрим основные виды целевого назначения более подробно.

Строительство и обслуживание жилого дома

Это наиболее распространенное целевое назначение для граждан, желающих построить собственное жилье. Согласно статье 14 Кодекса о земле, участки с таким назначением могут предоставляться в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или в аренду.

Особенности:

• Максимальный размер участка зависит от места расположения: в Минске и областных центрах — до 0,15 га, в других городах и поселках — до 0,25 га, в сельских населенных пунктах — до 1 га.
• Срок освоения: строительство нужно начать в течение 1 года с момента получения участка.
• На таком участке разрешено строительство жилого дома, хозяйственных построек, гаража.

Ведение личного подсобного хозяйства

Это целевое назначение позволяет не только построить жилой дом, но и заниматься сельскохозяйственной деятельностью для личных нужд. Статья 14 Кодекса разрешает предоставление таких участков в сельских населенных пунктах и поселках городского типа.

Особенности:

• Максимальный размер участка — до 4 га.
• Предоставляется в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду.
• С 2023 года можно изменить целевое назначение для строительства жилого дома.
• Можно выращивать сельскохозяйственные культуры, разводить животных для личных нужд.

Коллективное садоводство

Участки для коллективного садоводства предназначены для выращивания плодовых, ягодных, овощных и иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха.

Особенности:

• Максимальный размер участка — до 0,15 га.
• Предоставляется в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду.
• На таком участке разрешено строительство садового домика, который юридически не является жилым помещением, а также хозяйственных построек.

Дачное строительство

Участки для дачного строительства предназначены для возведения дачного дома и отдыха.

Особенности:

• Максимальный размер участка — 0,15 га.
• Предоставляется в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду.
• Можно построить дачный дом, который, как и садовый домик, не считается жилым помещением, а также хозяйственные постройки
• Разрешено выращивать сельскохозяйственные культуры.

Ведение крестьянского (фермерского) хозяйства

Это целевое назначение для тех, кто хочет заниматься сельским хозяйством профессионально.

Особенности:

• Максимальный размер участка — до 100 га сельскохозяйственных земель.
• Предоставляется в пожизненное наследуемое владение или аренду.
• Можно строить жилой дом, а также производственные и хозяйственные постройки необходимые для ведения фермерского хозяйства.

Огородничество

Участки для огородничества предназначены для выращивания овощей и других сельскохозяйственных культур.

Особенности:

• Предоставляется во временное пользование на срок до 10 лет.
• Нельзя строить капитальные сооружения.
• Обычно предоставляется гражданам, у которых нет других земельных участков в населенном пункте.

Сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных

Это целевое назначение для владельцев сельскохозяйственных животных.

Особенности:

• Предоставляется во временное пользование.
• Участки выделяются в населенном пункте, где зарегистрирован владелец животных, или на территории соответствующего района.
• Нельзя строить капитальные сооружения.
• Используется для заготовки сена и выпаса животных.

Народные художественные ремесла

Это особый вид целевого назначения для поддержки традиционных ремесел.

Особенности:

• Предоставляется в пожизненное наследуемое владение или в аренду.
• Решение о предоставлении принимают районные исполнительные комитеты.
• Допускается строительство необходимых для ремесла построек.
• Можно использовать для производства изделий народных художественных ремесел.

Изменение целевого назначения участка: новые возможности

С 1 января 2023 года в Беларуси вступили в силу изменения в земельном законодательстве, которые сделали возможным изменение целевого назначения земельного участка. Это открыло новые перспективы для землепользователей, особенно в отношении участков для ведения личного подсобного хозяйства.

Теперь владельцы таких участков могут изменить их целевое назначение для строительства жилого дома. Однако этот процесс требует соблюдения ряда условий. Во-первых, необходимо обратиться с заявлением в местный исполнительный комитет. Во-вторых, если участок не находится в частной собственности, его нужно будет выкупить или взять в аренду с внесением платы за право аренды.

Кроме того, при изменении целевого назначения необходимо соблюдать градостроительные регламенты, природоохранные, санитарно-эпидемиологические требования, а также противопожарные, строительные и иные нормы и правила.

Важно отметить, что изменение целевого назначения не распространяется на участки в садоводческих товариществах. В их границах земельные участки могут быть предоставлены только для ведения коллективного садоводства.

Виды прав на земельные участки: от собственности до аренды

Законодательство Беларуси предусматривает несколько видов прав на земельные участки. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и ограничения. Рассмотрим их подробно.

Частная собственность

Частная собственность на землю — это наиболее полное право, которое может иметь гражданин Беларуси на земельный участок. Согласно статье 14 Кодекса о земле, в частную собственность могут предоставляться участки для:

• Строительства и обслуживания жилого дома
• Строительства и обслуживания квартиры в блокированном жилом доме
• Ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах и поселках городского типа
• Коллективного садоводства
• Дачного строительства

Собственник земельного участка имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению в рамках законодательства. Это включает право продажи, дарения, передачи по наследству, сдачи в аренду и использования участка в качестве залога.

Однако важно помнить, что частная собственность на землю в Беларуси не является абсолютной. Государство может изъять земельный участок для государственных нужд с предварительным и полным возмещением стоимости права частной собственности на земельный участок.

Пожизненное наследуемое владение

Пожизненное наследуемое владение — это право, близкое к собственности, но с некоторыми ограничениями. Согласно статье 16 Кодекса о земле, на праве пожизненного наследуемого владения могут находиться земельные участки:

• Для строительства и обслуживания жилого дома
• Для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах и поселках городского типа
• Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
• Для коллективного садоводства
• Для дачного строительства
• Для народных художественных ремесел

Владелец такого участка может пользоваться им пожизненно и передавать по наследству. Однако он не может продать, подарить или заложить этот участок. Право пожизненного наследуемого владения может быть предоставлено только гражданам Беларуси.

Постоянное пользование

Право постоянного пользования земельным участком предоставляется преимущественно юридическим лицам. Согласно статье 17 Кодекса о земле, на праве постоянного пользования земельные участки могут предоставляться:

• Сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным организациям — для ведения сельского хозяйства
• Научным организациям, учреждениям образования — для исследовательских или учебных целей в области сельского или лесного хозяйства
• Государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям местных исполнительных комитетов, в компетенцию которых входит ведение лесного хозяйства, — для ведения лесного хозяйства
• Религиозным организациям — для строительства и обслуживания мест богослужений, монастырских комплексов, религиозных учебных заведений
• Юридическим лицам — для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности
• Садоводческим товариществам, дачным кооперативам — для коллективного садоводства, дачного строительства (земельные участки общего пользования)

Право постоянного пользования является бессрочным, но землепользователь не может распоряжаться участком (продавать, дарить, закладывать).

Временное пользование

Право временного пользования земельным участком предоставляется на определенный срок, обычно до 10 лет. Согласно статье 18 Кодекса о земле, во временное пользование земельные участки могут предоставляться:

• Юридическим лицам — для целей, предусмотренных статьей 17 Кодекса о земле
• Гражданам для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных

Временное пользование может быть краткосрочным (до 1 года) или долгосрочным (от 1 года до 10 лет).

Аренда

Аренда земельного участка — это право владения и пользования земельным участком на основании договора аренды. Согласно статье 19 Кодекса о земле, в аренду могут предоставляться земельные участки:

• Гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь
• Иностранным юридическим лицам и их представительствам

Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, не может превышать 99 лет. Для ведения сельского хозяйства срок аренды не может быть менее 10 лет.

Арендатор имеет право, если это соответствует целевому назначению участка и условиям договора аренды:

• Возводить капитальные строения (здания, сооружения)
• Создавать древесно-кустарниковую растительность (насаждения)
• Создавать насаждения травянистых многолетних растений

Важно отметить, что арендованный участок нельзя продать или подарить, но можно передать в субаренду с согласия арендодателя. А вот строить на арендованном участке можно — главное, чтобы постройка соответствовала целевому назначению и условиям договора.

Земельный сервитут: право ограниченного пользования чужим участком

Земельный кодекс (статья 21) определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Ключевые аспекты сервитута:

• Землепользователь может запросить установление сервитута не только у владельца соседнего участка, но и у собственника более отдаленной территории.
• Сервитут не лишает владельца прав на участок: он сохраняет за собой возможность пользоваться землей и распоряжаться ею.
• Владелец участка, на который установлен сервитут, вправе требовать плату за пользование. Ее размер определяется соглашением сторон или судом.

Распространенные примеры использования сервитута:

• Для обеспечения прохода или проезда через соседний участок
• Для прокладки и обслуживания коммуникаций (электролиний, водопроводов)
• Для организации мелиоративных работ

Установление сервитута возможно двумя способами: по соглашению сторон или через суд. Важно отметить, что сервитут подлежит государственной регистрации и сохраняется при смене владельца участка.

Ключевая информация о земельных участках

Для лучшего понимания особенностей различных видов земельных участков предлагаем ознакомиться с подробной таблицей, которая обобщает ключевую информацию о целевом назначении, правах владения, возможностях использования и ограничениях.

Ограничения прав на земельные участки

Права на земельные участки могут быть ограничены в случаях, предусмотренных законодательством. Ограничения могут устанавливаться в целях:

• Обеспечения национальной безопасности
• Охраны окружающей среды
• Защиты историко-культурных ценностей
• Обеспечения безопасности населения при возникновении чрезвычайных ситуаций

Ограничения прав на земельные участки устанавливаются решением государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, принятым в соответствии с законодательным актом, договором либо постановлением суда.

Сроки освоения земельного участка

Законодательство устанавливает определенные сроки для начала использования предоставленного земельного участка. Эти сроки зависят от целевого назначения участка.

Для строительства и обслуживания жилого дома необходимо приступить к строительству не позднее 1 года с даты государственной регистрации права на земельный участок. Если строительство не начато в срок, есть риск изъятия участка.

Для ведения сельского хозяйства на землях сельскохозяйственного назначения также установлен срок в 1 год для начала использования участка по назначению.

Для ведения коллективного садоводства или дачного строительства конкретные сроки освоения участка законодательством не установлены, но участок должен использоваться по целевому назначению.

Важно понимать, что неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение установленных сроков может привести к его принудительному изъятию. Поэтому, приобретая участок, нужно реально оценивать свои возможности и быть готовым к его освоению в установленные сроки.

В заключение стоит отметить, что законодательство в сфере земельных отношений часто меняется. Поэтому перед совершением любых сделок с землей рекомендуем консультироваться с юристом или специалистом по недвижимости. Правильное понимание правовых аспектов поможет вам избежать проблем и сделать оптимальный выбор при покупке земельного участка.