Минимум 4 вещи, которые нужно знать о собственниках перед тем, как купить у них квартиру

Представьте, вы купили квартиру за $60 тысяч и уже начали делать в ней ремонт. А потом вам приходит повестка в суд, где сделку признают ничтожной из-за того, что бывшая жена собственника, в браке с которой покупалась недвижимость, не давала согласия на сделку.

Он не знал, что ее согласие необходимо. Вы не знали, что у него вообще есть бывшая жена, у которой остаются права на квартиру. А нотариус ошибся и не обратил внимание на это при составлении договора. И теперь все вовлечены в судебную путаницу поиска виноватых и определения компенсаций. И хорошо, если деньги вернут сразу, а не частями в течение 50 лет.

На самом деле это не такой уж реалистичный сценарий, потому что чаще всего на такие вещи обращает внимание агент, нотариус, регистратор. Но покупка квартиры очень стрессовое занятие, лучше быть заранее подготовленным. Знать предмет наверняка перед подписанием предварительного договора с задатком и тем более перед сделкой.

Это не полный список всего, что необходимо узнать при проверке квартиры. Но это поможет лучше разобраться, какими документами должен обладать продавец. А также какую работу для вас должен выполнять агент, которого вы нанимаете, если решили продавать и покупать квартиру не самостоятельно.

Кто собственник квартиры

Перед покупкой стоит узнать кто именно собственник квартиры, ведь разговаривать вы можете и с доверенным лицом, а также у жилья могут быть другие собственники. Не зная кто владелец, можно попасть в любые ситуации от мошеннических схем до вариантов, где настоящий собственник недееспособен и не может принимать решения о продаже (об этом ниже).

Для этого продавец может предоставить договор о покупке, мены, дарения или свидетельство о праве наследования. В них будет указано, с кем именно заключалась сделка, то есть титульный собственник.

Но кроме титульного собственника, бывают и дополнительные. Часто это супруг или супруга, включая бывших, которые состояли в браке с продавцом, когда приватизировали, покупали или строили квартиру. Также часто это браться и сестры, которые получили квартиру в наследство.

Согласие всех собственников при продаже квартиры обязательно. Вряд ли сделка без согласия всех сторон будет пропущена регистратором, но стоит обезопасить себя еще перед выплатой задатка за квартиру. Узнать о собственниках можно в выписке из ЕГРНИ, которую за 0,2 базовой величины делают в БРТИ. В ней будет информация о том, кто является фактическим собственником, а также можно сверить правоустанавливающие документы, метраж, даты договоров. Делают такую выписку до трех дней.

Так выглядит выписка из ЕГРНИ. Иллюстрация: prorealt.by.

Кто прописан в квартире

Это важно, потому что квартиру нельзя продать также без согласия всех зарегистрированных в ней лиц с правом распоряжения собственностью. Если такого права нет, то вам все равно могут продать квартиру с жильцом, которого нужно будет выписывать через суд в случае его отказа.

Также важно обратить внимание на несовершеннолетних, осужденных и военнослужащих, которые сняты с учета на период службы, а также тех, кто находится на лечении. Если нарушить права таких граждан, сделку могут признать недействительной.

Узнать о людях, которые зарегистрированы в квартире в данный момент, можно из копии лицевого счета, которая выдается собственнику. А о тех, кто недавно выписался, проходит службу или находится в тюрьме, только в копии развернутого лицевого счета, которую выдают риэлтерским организациям.

Как квартира появилась у собственника

Это стоит знать потому, что на квартире может висеть запрет на отчуждение, а из-за ошибок в предыдущих договорах сделку могут аннулировать. Идеально, если квартира куплена или построена за собственные деньги, то здесь вряд ли возникнут нюансы. Но она может быть подарена, получена в наследство или строилась с привлечением льготного кредита — это увеличивает риски.

Например, сколько бы ни было последующих продаж квартиры, если она получена по договору дарения, который признается недействительным, то все последующие сделки аннулируются. Также может произойти и с наследуемыми квартирами, когда не было составлено конкретного завещания, а права каких-либо наследников были нарушены.

Также важно, привлекался ли льготный кредит и завершили ли приватизацию квартиры. Ведь для продажи льготного жилья необходимо выждать определенный срок, либо получить одобрение горисполкома. В таком случае может возникнуть ситуация, где покупатель вносит задаток, чтобы продавец мог погасить кредит перед продажей, а горисполком отказывает в проведении сделки. То же касается и приватизации.

Дееспособность владельца и СОП

Перед покупкой необходимо проверить не состоит ли на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере продавец и другие собственники квартиры. Это важно, потому что согласие на сделку от недееспособного лица можно оспорить, так что покупка без предоставления таких справок может быть недействительной.

Если семья поставлена на учет как семья в социально опасном положении с несовершеннолетними детьми, то провести сделку вы также не сможете. Это указано вы выписке из ЕГРНИ, потому что на квартиру будет наложен запрет об отчуждении. Так что до покупки жилья необходимо попросить продавца предоставить разрешение от органов опеки о даче согласия на отчуждение. Также разрешение органа опеки необходимо, если кто-то из собственников квартиры признан недееспособным.

Краткие итоги

Что необходимо знать о продавце перед самостоятельной покупкой квартиры, или что должен для вас узнать риэлтер:

1. Кто является собственником, сколько членов семьи имеют права на квартиру, а также согласны ли они ее продавать;
2. Кто прописан в квартире, согласны ли они сменить регистрацию, какими имущественными правами владеют. Нет ли тех, кто просто не значится прописанным в данный момент из-за службы в армии или тюрьмы, а так же есть ли где прописать несовершеннолетнего ребенка;
3. Как собственник получил квартиру, и не возникнет ли проблем с договорами дарения или наследования, а также одобрит ли исполком продажу льготной квартиры;
4. Все ли собственники дееспособны, а также не состоят ли на учете как семья в социально опасном положении.

Читайте также: Зачем нужны агенты для покупки недвижимости, сколько это стоит и как нужно подходить к выбору — подробно