​Заработок на продаже квартир: как правильно это делать и сколько можно заработать?

Перекупщиками машин уже никого не удивишь: для Беларуси это довольно распространенное явление. А вот про тех, кто перепродает квартиры, услышишь нечасто. Кстати, есть для этого специальный термин — флиппинг, то есть покупка и ремонт недвижимости для дальнейшей продажи с целью заработать. Купить квартиру, сделать в ней ремонт, а после продать — процесс время- и трудозатратный. Кажется, что и риски в таком деле выше. Мы решили подробнее разобраться во флиппинге и прикинуть, сколько можно на этом заработать.

Алгоритм перепродажи квартиры довольно понятен и прост: покупаешь квартиру, делаешь в ней ремонт и через короткий срок продаешь — и так повторяешь по кругу. Прибыль в схеме возникает из-за повышения ликвидности объекта.

Подбирать квартиру для продажи нужно тщательно. Важно оценить местоположение, характеристики дома и квартиры и рассчитать риски. После наступает этап ремонта. Для удачной продажи должен быть хороший ремонт, мебель и техника. Когда готовую квартиру нужно реализовать, у вас есть хорошее конкурентное преимущество — короткие сроки сделки.

Дальше самый важный момент — налогообложение. Для флипперов есть регулирующий элемент — 18 статья Налогового кодекса Республики Беларусь. В ней говорится о том, что если вы продаете недвижимость более одного раза за пять лет, то вы должны оплатить подоходный налог. 13% уплачивается с дохода от сделки, то есть разницы между стоимостью покупки и продажи.

Если у вас это первая продажа за пять лет, то налог платить не нужно. Также это распространяется на тех, кто продает квартиру, полученную по наследству (даже если это вторая сделка за 5 лет), и в случае, когда вы проживаете за границей более 183 дней в году. Продажа разных видов недвижимости за пятилетний промежуток (например, дача и квартира) не облагаются налогом.

Какие риски?

Самый большой риск — это выбор неправильной квартиры. Шансы удачной продажи такой — далеко не 100%. Важно объективно оценить ликвидность объекта, а выбор квартиры по ощущению “я бы тут жил” не всегда может привести к успеху.

Также могут возникнуть непредвиденные ситуации: старые жильцы будут медленно съезжать с квартиры или бригада строителей задержит сроки сдачи готового объекта. эти нюансы могут сильно затянуть вас по срокам и отдалить дату сделки с новыми покупателями.

Считаем, сколько можно заработать

Купить квартиру в новостройке уже с ремонтом в хорошем районе — мечта многих, кто в поиске жилья и не хочет тратить время и нервы на историю с ремонтом. Перекупщики квартир это знают, поэтому часто делают выбор в пользу новостройки. Например, квартира-студия в “Минск Мире” может стать неплохой инвестицией. Цена за однушку площадью 30 квадратных метров на Белградской улице равна $47 300. Как-то мы уже писали про стоимость ремонта в новостройке. Напомним, что надо ориентировать на траты на уровне 25-30% от стоимости самого жилья. В случае нашего примера ремонт будет стоить около 14 тысяч долларов. Получается, что итоговая стоимость квартиры составит 60 тысяч долларов. За такие деньги можно найти студию в Минск-Мире, однако год постройки дома будет чуть старше и площадь квартиры на пару метров может быть меньше.

Если ориентироваться по средним значениями стоимости однокомнатных квартир в Минске, за последние полгода цены на однушки выросли на 2-3 тысячи долларов. Поэтому можем предположить, что через полгода перекупщик может иметь такую выгоду. Но стоит сразу предупредить, что предсказать движение рынка достаточно сложно. А также важно, что наблюдать мы можем средние цены, а не действительный спрос по сегментам рынка, потому что хрущевки продаются совершенно не так, как новостройки или квартиры 90-х.

Рассчитаем выгоду на примере вторичного жилья. В каталоге Domovita.by нашли подопытную квартиру — однушка в Малиновке. Локация известная: типичный спальный район с развитой инфраструктурой, до метро пешком чуть больше 10 минут. Общая площадь квартиры составляет 35 квадратных метров, а купить ее можно за $49 500.

По фото в объявлении видно, что квартира продается с минимальным аккуратным ремонтом. Можно предположить, что больших строительных работ совершать не придется, но предположить, что предстоит делать в этой квартире, довольно сложно.

Стройбригады предлагают комплекс услуг по косметическому ремонту в пределах $70-100 за квадрат. Со стоимостью материалов, услуг и обновления мебели и техники ремонт в такой однушке может обойтись в сумму $7-10K.

По рынку похожие квартиры со свежим ремонтом продаются за 62-65 тысяч долларов. Таким образом, заработок может составить от от 2 до 5 тысяч. Если это не первая продажа квартиры за последние 5 лет, то еще надо заплатить налог с этой суммы, а это примерно 260-650 долларов. Также важно помнить про оплату коммуналки во время ремонта и поиска новых покупателей, а если в квартире еще никто не прописан, то тарифы будут больше.

Важно понимать, что выигрышной перепродажа квартир будет на фоне растущего рынка. Невозможно предугадать полностью, как недвижимость будет себя чувствовать через год. Покупка и продажа ради прибыли всегда рискованна, и при неблагоприятной ситуации на рынке можно не только не заработать, а даже уйти в минус.