Цены двинулись вниз? Что происходит с рынком недвижимости Минска

Рассказываем, как меняется рынок недвижимости Минска. Обратили внимание на количество сделок, кредитные ставки банков для финансирования недвижимости. А также посмотрели на колебания цен в предложении и сравнили их с доступными данными цен в реальных сделках.

Количество сделок продолжает расти

Переход в 2024 год на рынке недвижимости начался с того, что сделки с квартирами повторяли динамику 2022-2023 года. Всплеск активности в декабре, когда заключили 1781 сделку, и пониженные значения в январе, когда получилось 1212 сделок, хотя все равно достаточно высокий спрос (с 2021 на 2022 мы видели намного меньшее количество сделок).

Сейчас, в декабре 2023, количество сделок достигло нового пика — 1844. А январское зафиксировалось на 1266. То есть в эти месяцы мы наблюдали незначительный рост в 40-50 сделок относительно прошлогодних значений.

Зато с февралем ситуация совершенно другая. В Минске провели 1613 сделок с квартирами во втором месяце 2024 года (и подсчет еще не закончен, так что это значение немного увеличится). И если сравнить с прошлым годом, когда февраль показал 1370 сделок, или с позапрошлым, когда было всего 1323, то рост выходит очень заметный.

Станет ли он постоянным пока неизвестно. Однако пока нет никаких свидетельств того, чтобы тренд разворачивался, несмотря на цены и кредитную политику о которых мы рассказываем ниже.

Цена предложения

Средняя стоимость предложения на Domovita.by составляет $1600 за квадратный метр площади. Своего пика средние цены достигли в декабре 2023, за тем последовало небольшое снижение до $1586 - $1583 в январе и феврале, а затем снова рост в нынешнем марте, но пока что стоимость не достигла предыдущего пика.

В основном это снижение можно связать с резким падением средних цен за квадрат в трешках и более плавным — в двушках. Возможно это также связано с новой волной вывода на рынок жилья в готовых и строящихся новостройках «Минск-Мира», которые реализуют через агентства недвижимости. А цены на метры в однокомнатном жилье пока что стоят на месте.

В марте 2024 средние цены предложения за квадратный метр в Минске составляют:

• В однокомнатных — $1690;
• В двухкомнатных — $1640;
• В трехкомнатных — $1582;
• В четырехкомнатных — $1486.

Цены указаны по курсу НБРБ. Открыть конвертер валют

Цены в реальных сделках мы можем узнать из данных Национального кадастрового агентства, но они известны только за предыдущий квартал. Поэтому ориентироваться мы можем на данные только с октября по декабрь. И тогда наблюдался постоянный рост цен по квартирам любой комнатности. В этом тексте мы проводили параллель между тем, сколько хотят продавцы и тем, за сколько квартиры покупают в действительности.

Что касается районов, то самым дорогим среди предложения остается центральный район, преодолев планку в $2030 за квадратный метр. Самый недорогой — Заводской со стоимостью в $1266 за квадрат.

Если ориентироваться на реальные сделки за последний квартал 2023 года, то Центральный и Партизанский районы все также останутся самым дорогим и самым дешевым, но средние цены метра в реальных сделках $1540 в Центральном и $1190 в Заводском. Подробно о районах Минска с инфографикой читайте здесь.

Растут ставки по кредитам

Осенью 2023 года утвердили основные направления денежно-кредитной политики, по которым ставка рефинансирования должна остаться на том же уровне, но также предусматриваются мероприятия по ограничению системных рисков. Вероятно, из-за этого растет ставка расчетной величины стандартного риска.

За последние три месяца практически все банки подняли планки процентных ставок. Не изменились только условия в Беларусбанке со ставкой 14,4% и Приорбанке со ставкой 14,6%. В других банках добавились 1-1,5 процентных пункта. Максимальная ставка сейчас это 16,2%.

В недавнем тексте мы подробно рассказали, как изменились ставки за последние 3 месяца в разных банках, которые предоставляют займы на недвижимость. Один из них и вовсе закрыл программы не для льготного кредитования.

Что в итоге?

Если говорить коротко, то банки увеличивают ставки по кредитам и вместе с этим происходит плавная корректировка цен. Такие небольшие изменения пока ничего не говорят о том, что квартиры начнут дешеветь. Возможно, эта динамика вызвана только притоком вариантов в новостройках, которые выставляют на продажу. Также и спрос, который бесконечно растет, не свидетельствует о том, чтобы цены начали снижаться. Наоборот, при таком активном рынке продавцам выгоднее только поднимать стоимость жилых квадратов.