​Если купить такую квартиру, придется платить штраф. Рассказываем о 4 видах перепланировок, которые невозможно согласовать

Представьте, что после покупки квартиры с понравившейся планировкой вам выписывают штраф и обязательство вернуть все к изначальному виду, которого вы даже не знали. Это неприятно, поэтому рассказываем, как избежать таких ситуаций.

Закон действительно стоит на стороне покупателя. Вы можете заявить о несоответствиях, потребовать продавца вернуть часть денег или возместить затраты. Однако для этого нужно будет доказать, что изменения проводил предыдущий владелец, а не вы сами, когда делали ремонт. Ведь даты не отражены ни в каких документах.

Специально следить за планировкой квартиры никто не будет, однако несоответствия могут заметить во время капитального ремонта дома или замены счетчиков. А также по жалобе соседей, ведь такие работы не согласовывают потому, что они ведут к снижению качеств фундамента, колонн, перекрытий, гидро- и теплоизоляции здания.

Многие перепланировки можно согласовать постфактум, если заплатить штраф, пройти приемку работ, зарегистрировать их в БРТИ и сделать новый техпаспорт. Но так поступить можно не всегда. Есть виды изменений, которые никак не могут быть согласованы. В таких случаях владельца обяжут устранить недостатки за собственный счет.

Рассказываем, что и почему запрещено, чтобы вы смогли увидеть проблему еще на этапе просмотра объявлений, ведь такие улучшенные планировки часто демонстрируются как преимущества квартиры.

Нельзя объединять комнату с кухней, в которой подключена газовая плита

По требованиям Мингаза в кухне с газовой плитой должна быть дверь и тем более стены. Так что если просто убрать дверь, а это не считается перепланировкой в квартире, то ее обяжут вернуть на место. А если между комнатой и кухней нет стены, но там остается подключенная газовая плита, то такую планировку можно смело назвать незаконной, потому что это невозможно согласовать.

Самым простым выходом будет заменить газовую плиту на электрическую, хотя это также будет стоить времени. Необходимо отправить запрос в РЭС на выделение мощности, сделать проект и привлечь специалистов, у которых есть аттестат, для проведения подобных работ. Но это менее трудозатратно, чем возвращать квартиру к прежнему виду: ставить дверь и возводить стены, а также платить штраф за незаконную перепланировку.

Нельзя объединить лоджию и квартиру

Нормы законодательства запрещают объединять лоджию и отапливаемую часть квартиры из-за теплопотерь. Снести стену под ведущим на лоджию окном получится только в том случае, если вместо нее установить французские панорамные двери, но и это возможно только в кирпичных домах (в зависимости от типа перекрытия), а также в домах монолитных конструкций. Так что если вы видите дыру на месте входа в лоджию, то скорее всего в квартире несогласованная перепланировка.

В некоторых квартирах входы на лоджию расширяют. Вместе с подоконной стеной убирают еще и часть наружной стены дома. Так действительно можно делать, но только в монолитных домах. При этом существует ограничение: если квартира находится на 6 этаже или выше, то по противопожарным нормам одна из ведущих на лоджию стен должна быть не менее 1,2 метра шириной.

Лоджии также нельзя отапливать горячим водоснабжением, так что там не получится сделать теплый пол или вынести радиаторы убрав стену. Такое переоборудование ведет к повышенной нагрузке на теплосети, и во всех квартирах падает температура. Выходом может стать дополнительное электрическое отопление лоджий.

Нельзя увеличить санузел за счет жилой площади более чем на 25%, а также делать двери на кухню

Ванные комнаты и туалеты специально проектируют на одной вертикали не только потому, что так удобно проводить коммуникации. Но и чтобы соседи не мешали друг другу шумом льющейся воды или потопами.

Увеличить площадь санузла можно тремя способами: убрать перегородку, если санузел раздельный, увеличить за счет площади коридора, а также забрать немного пространства жилых комнат. Для этого нужно будет согласовать перепланировку, заключить договора подряда и технадзора, а потом согласовать с управлением архитектуры. Главное в такой перепланировке сделать гидроизоляцию. Это также касается и случаев, когда убирается разделяющая санузел перегородка.

Но если расширение площади санузла за счет жилых комнат превысит 25%, то это нарушает права соседей. Такую перепланировку невозможно согласовать, а если она уже проведена, то владелец будет обязан привести все в согласие с нормами.

Также по СНБ запрещен вход в санузел со стороны кухни, то есть дверь из туалета не может выходить на кухню. Такой запрет можно обойти только в случае, если комната является «жилой с кухонным оборудованием». Кроме этого нельзя сделать в санузел из жилой комнаты. Но с оговоркой, что такой проект могут утвердить, если есть еще один санузел со входом из общего коридора.

Нельзя оставлять жилую комнату без окон

Жилое помещение не может быть без света, туда обязательно должно выходить окно. То есть не выйдет разделить одну большую комнату стеной и зарегистрировать как двухкомнатную. Это связано с санитарными нормами: инсоляцией и вентиляцией помещений.

Здесь не поможет даже прозрачные перегородки или дополнительное окно в жилую комнату, через которую будет поступать свет. Кроме этого запрещено делать межкомнатную перегородку, если она разделяет оконный проем. То есть не получится разделить даже широкое окно на два небольших.

Однако есть выход — не регистрировать новое пространство как жилую комнату. По техпаспорту это может быть и кладовое помещение или гардеробная. Тогда ничто не помешает возвести стены. Однако покупателям стоит обращать внимание на небольшие комнаты квартир и сверять план с техническим паспортом, ведь двушка на самом деле может быть и однокомнатной.

Что в итоге

Квартиры с неузаконенной перепланировкой можно беспрепятственно продавать и покупать, потому что это никто не контролирует напрямую. Однако если заметить несоответствия, то не придется подавать на продавца в суд с требованием компенсировать затраты или разорвать договор. Кроме того, через условные три года, необходимо будет суметь доказать, что перестраивал квартиру он, а не вы.

Но если вы согласны купить квартиру в таком виде и заметили все нюансы, это позволит вам просить продавца о скидке из-за необходимых восстановительных работ заранее. Или из-за рисков, которые вы на себя берете, покупая подобную квартиру.

Читайте по теме

О необходимых документах для перепланировки, штрафах и последствиях продаж:Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой в Беларуси

Почему нельзя самовольно установить кондиционер:Спастись от жары: объясняем, как согласовать установку кондиционера в квартире. И сколько это будет стоить