Долевое строительство в Беларуси сегодня: детальный разбор договора и процесса

Покупка квартиры в строящемся доме — один из наиболее распространенных способов решения жилищного вопроса. Этот механизм, известный как долевое строительство, позволяет приобрести недвижимость по цене, которая на старте проекта, как правило, ниже стоимости готового аналога.

В 2025 году законодательное поле в этой сфере претерпело существенные изменения, поэтому старые подходы и знания могут быть неактуальны. Эта статья — подробное руководство по коммерческому долевому строительству в Беларуси. Мы детально разберем, как устроен процесс сегодня, какие документы регулируют отношения сторон, и на что нужно обратить внимание при заключении договора, чтобы защитить свои интересы и вложения.

Источник: freepik.com

Что изменилось и какие законы действуют

Раньше долевое строительство в Беларуси условно делилось на льготное и коммерческое. Однако в марте 2025 года были подписаны Указы Президента Республики Беларусь № 94 и № 95, которые серьезно изменили ситуацию. Главное нововведение — возможность участия льготников в долевом строительстве многоквартирных домов фактически исключена. Теперь льготные кредиты направляются преимущественно на покупку жилья, построенного по госзаказу.

Что это означает для большинства граждан? Это значит, что основной и практически единственный путь к покупке квартиры в новостройке через этот механизм — это коммерческое долевое строительство. Именно о нем и пойдет речь.

С юридической точки зрения, в Гражданском кодексе РБ нет отдельного понятия «договор долевого строительства». Такие договоры считаются смешанными. На практике это означает, что к ним применяются нормы из разных типов договоров: строительного подряда, купли-продажи, оказания услуг. Застройщики могут называть их по-разному — «инвестиционный договор», «договор создания объекта недвижимости», — но суть остается одной: застройщик обязуется за деньги дольщика построить и передать ему объект недвижимости.

Сейчас ключевым документом, который защищает права дольщика, является Постановление Совета Министров №156 от 12.03.2019, которым утверждена типовая форма договора создания объекта долевого строительства. Застройщик обязан использовать именно эту форму, что стандартизирует процесс и обеспечивает базовый уровень защиты прав покупателя недвижимости.

Источник: freepik.com

Шаг 1: Подготовительный этап. Проверка застройщика и проекта

Любая инвестиция начинается с проверки объекта вложения. В долевом строительстве ваш главный актив и одновременно главный риск — это застройщик. От его надежности, опыта и финансовой устойчивости зависит, получите ли вы свою квартиру в срок и надлежащего качества.

Что конкретно нужно сделать, прежде чем идти в офис продаж:

• Изучить портфолио. Найдите информацию обо всех завершенных объектах компании. Обратите внимание не только на их количество, но и на соблюдение сроков сдачи. История с постоянными переносами сроков на полгода-год — тревожный «звоночек».
• Посетить готовые объекты. Не поленитесь съездить и посмотреть на дома, которые застройщик сдал 2-3 года назад. Оцените, как выглядят фасады, входные группы, благоустройство. Это даст вам представление о реальном качестве материалов и работ, а не о рекламных обещаниях.
• Проанализировать отзывы. Ищите чаты дольщиков по конкретным ЖК этого застройщика. Читайте не только восторженные отзывы, но и критику. Важно понять, какие проблемы возникали у людей (задержки, качество, работа управляющей компании) и как застройщик на них реагировал.
• Изучить проектную декларацию. Это главный публичный документ по вашему будущему дому. Застройщик обязан опубликовать ее в государственных СМИ и на своем сайте. В декларации содержится вся ключевая информация:
  • Полные данные о застройщике и заказчике.
  • Информация о земельном участке и разрешении на строительство.
  • Технические характеристики дома: материалы стен, этажность, количество квартир.
  • Планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию.
  • Информация о ценах на момент публикации.

Этот этап — ваша главная страховка от долгостроя. Времена дефицита прошли, рынок Минска и крупных городов предлагает широкий выбор различных объектов недвижимости. Если репутация компании вызывает хоть малейшие сомнения, лучше продолжить поиски.

Источник: freepik.com

Шаг 2: Договор. Детальный разбор всех важных пунктов

Итак, вы выбрали надежного застройщика и готовы к сделке. Договор — это основной документ, который будет регулировать ваши отношения на ближайшее время строительства вашей будущей квартиры. Его нужно изучить досконально. Рассмотрим самые важные блоки, на которые стоит обратить пристальное внимание.

1. Предмет договора (Описание вашей квартиры)
Этот пункт должен содержать максимально точное описание того, что вы покупаете. Проверьте:

• Строительный номер квартиры, номер на этаже, подъезд.
• Общую площадь по проекту и площадь по СНБ.
• Количество комнат, их назначение.
• Подробное описание отделки: что именно входит в понятие «без отделки» или «черновая отделка»? Будет ли стяжка пола, штукатурка стен, разводка электрики, установка розеток, радиаторов отопления, счетчиков? Чем подробнее это описано, тем меньше споров будет при приемке.

2. Цена договора и порядок расчетов
Здесь важен каждый нюанс:

• Полная стоимость и цена за квадратный метр. Они должны быть четко зафиксированы.
• Порядок изменения цены. Это один из самых важных моментов. Цена может быть фиксированной (что редкость) или изменяемой. Если цена изменяемая, в договоре должен быть прописан четкий и понятный механизм ее корректировки. Обычно это привязка к прогнозным индексам стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемым Минэкономики. Недопустимы размытые формулировки вроде «цена может быть изменена по усмотрению застройщика».
• График платежей. Если вы платите в рассрочку, должен быть четкий график с датами и суммами.
• Специальные счета. Убедитесь, что в договоре указаны реквизиты специальных счетов для зачисления средств. Закон обязывает застройщиков аккумулировать деньги дольщиков именно на таких счетах, что обеспечивает целевое использование средств и контроль со стороны банка.

3. Сроки исполнения обязательств
Здесь важны две даты: плановый срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи объекта дольщику. Часто между ними есть «зазор» в несколько месяцев. В договоре должна быть указана конкретная дата (например, «не позднее 31 декабря 2025 года»). Именно от нее будет отсчитываться неустойка в случае просрочки.

Источник: freepik.com

4. Права, обязанности и ответственность сторон
Внимательно изучите этот раздел. Он регулирует, что будет, если кто-то нарушит обязательства.

• Ответственность застройщика. Главное здесь — пеня за срыв сроков сдачи. Убедитесь, что ее размер прописан четко.
• Ответственность дольщика. Прописываются санкции за несвоевременное внесение платежей.
• Гарантийный срок. На объект долевого строительства по закону устанавливается гарантия 5 лет с момента его приемки. Это значит, что все строительные дефекты, выявленные в этот период (не по вашей вине), застройщик обязан устранить за свой счет.

5. Порядок изменения и расторжения договора
Закон и типовой договор предусматривают случаи, когда дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Основные причины:

• Существенное нарушение застройщиком сроков сдачи объекта.
• Несогласие с предлагаемым изменением цены объекта.
• Неисполнение застройщиком иных обязательств.

В договоре также должен быть прописан порядок уведомления и возврата денежных средств.

Шаг 3: Заключение и регистрация договора

После того как вы изучили и согласовали все пункты, договор подписывается в двух экземплярах. Но на этом процесс не заканчивается. Чтобы он вступил в законную силу, договор подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе (исполкоме), который выдавал застройщику разрешение на строительство.

Этот шаг — еще один важный элемент защиты. Исполком ведет учет всех заключенных договоров, что исключает риск двойных продаж одной и той же квартиры. Только после получения на вашем экземпляре договора штампа о регистрации сделка считается юридически завершенной.

Источник: freepik.com

Коммерческое долевое строительство в Беларуси сегодня — это прозрачный и регулируемый процесс, но он требует от участника активной позиции и должной осмотрительности. Помните, вы выступаете в роли инвестора, а значит, вправе требовать полной ясности и юридической чистоты сделки. Такой подход позволит свести риски к минимуму и сделать процесс приобретения нового жилья максимально предсказуемым и безопасным.