Когда арендодатель может повысить арендную плату: что нужно знать арендаторам

Аренда жилья — это важная часть жизни многих людей. Но рано или поздно арендаторы сталкиваются с ситуацией, когда владелец квартиры решает повысить арендную плату. Это может стать неприятным сюрпризом и вызвать много вопросов. В этой статье мы подробно разберем, когда и как арендодатель может поднять цену, что об этом говорит закон, и как действовать арендатору в такой ситуации.

Что говорит закон о повышении арендной платы

В Беларуси все вопросы, связанные с арендой жилья, регулирует Гражданский кодекс (далее — ГК РБ). Это основной документ, на который опираются и арендаторы, и арендодатели.

Источник: freepik

Статья 585 ГК РБ определяет ключевые моменты, касающиеся изменения арендной платы:

1. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон.
2. Периодичность изменения — не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.
3. Законодательство может устанавливать иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды или имущества.

Как видим менять арендную плату по умолчанию можно не чаще одного раза в год. Но здесь есть интересный момент: в договоре аренды стороны могут прописать другие условия. Например, договориться о том, что цена может меняться раз в полгода или, наоборот, раз в два года.

Помимо Гражданского кодекса, вопросы аренды и изменения арендной платы регулируются другими нормативными актами. Важным документом является Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 г. № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».

Источник: freepik

Согласно этому постановлению:

1. Стороны в договоре аренды могут согласовать возможность изменения арендной платы чаще, чем один раз в год, или установить более длительный период пересмотра.
2. Если в договоре не указана периодичность изменения арендной платы, применяется общее правило — не чаще одного раза в год.
3. При изменении законодательства размер арендной платы может быть пересмотрен независимо от условий договора.
4. Допускается согласование в договоре аренды возможности изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке без заключения дополнительных соглашений.

Индексация арендной платы: что это такое и как она работает

Индексация — это особый способ изменения арендной платы, который часто используется в долгосрочных договорах аренды. Давайте разберемся, что это такое и как оно работает.

Что такое индексация? Индексация — это изменение арендной платы в соответствии с каким-то официальным показателем. Обычно этим показателем является уровень инфляции или специальный индекс цен.

Как это работает на практике? Допустим, в вашем договоре прописано, что арендная плата индексируется раз в год в соответствии с официальным уровнем инфляции. Если за год инфляция составила 5%, то и арендная плата вырастет на 5%.

Источник: freepik

В Беларуси для индексации часто используется показатель под названием «базовая арендная величина» (БАВ). Это специальный показатель, который устанавливается правительством.

Базовая арендная величина в 2024 году: с 1 апреля нынешнего года БАВ составляет 17,76 белорусских рублей. Это на 5% больше, чем было раньше. До этого БАВ не менялась с 2019 года.

Как БАВ влияет на арендную плату? Арендодатели могут использовать БАВ для расчета арендной платы. Например, цена аренды может быть установлена как «5 БАВ в месяц». В этом случае при изменении БАВ автоматически меняется и арендная плата.

Важно понимать, что использование БАВ — это не обязанность, а право арендодателя. Если в вашем договоре арендная плата указана в конкретной сумме, а не в БАВ, то изменение БАВ напрямую на вас не повлияет.

Договор аренды: ваша главная защита

Теперь давайте поговорим о самом важном документе в отношениях между арендатором и арендодателем — договоре аренды. Это не просто формальность, а реальный инструмент защиты ваших прав.

Источник: freepik

Что должно быть в договоре аренды:

1. Точная сумма арендной платы. Она должна быть прописана четко, без всяких «примерно» или «около».
2. Сроки оплаты. Например, «до 5 числа каждого месяца» или «в первый понедельник месяца».
3. Условия изменения арендной платы. Здесь нужно указать, может ли арендодатель поднимать цену в одностороннем порядке или только по согласованию с вами.
4. Периодичность пересмотра цены. Как мы уже говорили, по умолчанию это раз в год, но можно договориться и о других сроках.
5. Порядок уведомления об изменении цены. Например, «за 30 дней до повышения» или «не позднее 15 числа предыдущего месяца».

Если в вашем договоре нет пункта об изменении арендной платы, это не значит, что ее нельзя повысить вообще. Но в таком случае любое повышение возможно только с вашего согласия.

Когда арендодатель может поднять цену в одностороннем порядке

Теперь давайте разберемся с ситуацией, которая часто вызывает вопросы у арендаторов. Может ли арендодатель просто взять и поднять цену, не спрашивая вашего мнения?

Источник: freepik

Ответ: да, может. Но только если это прямо прописано в договоре аренды.

Если такого пункта в договоре нет, арендодатель не имеет права поднимать цену без вашего согласия. В этом случае любое повышение арендной платы — это изменение условий договора, которое должно происходить только по взаимному согласию сторон.

Почему арендодатель может поднять цену: основные причины

Теперь давайте разберемся, почему вообще возникает необходимость повышать арендную плату. Это поможет вам лучше понять позицию арендодателя и, возможно, найти аргументы для переговоров.

1. Инфляция. Это самая распространенная причина. Цены на все растут, и арендодатели тоже хотят сохранить свой доход.
2. Улучшение жилищных условий. Если арендодатель сделал ремонт, купил новую мебель или бытовую технику, он может посчитать, что квартира теперь стоит дороже.
3. Изменения на рынке недвижимости. Если в целом цены на аренду в вашем районе выросли, арендодатель может захотеть «догнать рынок».
4. Улучшение инфраструктуры района. Открытие новой станции метро, или, например, торгового центра может повысить привлекательность района и, соответственно, цены на аренду.

Источник: freepik

Действия арендатора при несогласии с повышением арендной платы

Что делать, если арендодатель хочет поднять цену, а арендатор с этим не согласен? Вот пошаговая инструкция:

1. Изучить договор. Первым делом нужно внимательно прочитать договор аренды. Проверить, есть ли там пункт о повышении арендной платы и что именно в нем сказано.
2. Запросить объяснения. Нужно спросить у арендодателя, почему он хочет поднять цену. Возможно, у него есть веские причины.
3. Вести переговоры. Если повышение кажется слишком большим, можно предложить компромисс. Например, меньшее повышение или повышение в несколько этапов.
4. Предложить альтернативы. Можно предложить что-то взамен. Например, взять на себя какие-то дополнительные обязанности (мелкий ремонт) в обмен на сохранение текущей цены.
5. Изучить рынок. Нужно посмотреть, сколько стоит аренда похожих квартир в этом районе. Если предложенная цена сильно выше рыночной, это аргумент для переговоров.
6. Взять время на размышление. Не нужно принимать решение сразу. Можно взять паузу, чтобы все обдумать и, возможно, поискать другие варианты.
7. Рассмотреть вариант переезда. Если договориться не получается, а новая цена не по карману, возможно, стоит начать искать другое жилье.
8. Обратиться за юридической консультацией. Если арендатор считает, что его права нарушены, можно проконсультироваться с юристом.

Источник: freepik

Аренда квартиры — это всегда про отношения между людьми. И как в любых отношениях, главное здесь — уметь разговаривать и находить компромиссы. Надеемся, эта статья помогла вам лучше понять, как работает повышение арендной платы, и что вы можете сделать в такой ситуации. Удачи вам в решении квартирных вопросов!