BYN
Добавить объявление
Вход

Предварительный договор при покупке недвижимости может спасти сделку. Рассказываем, кому он необходим, и как его составить

Редакция
25 октября 2022 г.
Главное фото

Предварительный договор это документ, который можно составить и подписать перед сделкой с основным договором. Составлять его совершенно не обязательно, но такой договор может спасти ваш задаток и защитить право на покупку, если документом правильно воспользоваться. Поэтому рассказываем, как его составить и чего ожидать.

План:

  1. Когда заключают предварительный договор
  2. Кому необходим предварительный договор
  3. Что нужно прописать в предварительном договоре
  4. Нужно ли регистрировать договор
  5. Что делать, если условия не соблюдаются

Когда заключают предварительный договор

Его заключают, когда стороны устно уже договорились о сделке, но одной из них (или обеим) необходима гарантия того, что сделка точно произойдет, и точно на уже оговоренных условиях. Это главная функция предварительного договора — гарантия будущей сделки. Если сделка сорвется, то одна сторона сможет привлечь другую к выполнению обязательств или получить оговоренную в договоре компенсацию.

Делать это не обязательно и одна из сторон может отказаться. Однако чаще всего, его заключают, когда покупатель вносит задаток, и хочет быть уверенным в том, что сделка состоится. Речь здесь не о том, чтобы вернуть деньги, потому что это можно сделать и благодаря расписке, а именно довести сделку до конца. Потому что в некоторых ситуациях эта гарантия нужна банку или вам самим, для того, чтобы не остаться на улице после продажи своей квартиры.

Стоит сказать, что до заключения предварительного договора и передачи денег, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры, документы собственника, дееспособность и так далее, чтобы предварительный договор имел силу. Об этих вещах мы писали здесь.

Кому необходим предварительный договор

Фактически, его можно заключать при любой сделке. Потому что в любом случае между решением о покупке во время встречи, и передачей денег с регистрацией пройдет время. А одна из сторон может передумать, попросить больше денег, забрать мебель или еще что-то.

Но есть несколько ситуаций, когда договор это необходимость и для покупателя, и для продавца. Это все случаи, где перед сделкой нужно подтверждение для третьей стороны, где есть шанс оказаться на улице или не выполнить какое-то обязательство, которое зависело от сделки.

  1. Сделки по цепочке. Когда один участник сделки покупает квартиру только в том случае, если его квартиру также покупает кто-то другой. Такие цепочки курируют агентства, также и договариваются о заключении предварительных договоров, потому что без этого провести все сделки невозможно;
  2. Сделки с кредитом. Потому что банку может понадобиться предварительный договор, где будут обозначены намерение покупки и стоимость, которую будет покрывать банк;
  3. Сделки для улучшения жилищных условий. Из-за сложностей с продажей льготного жилья контролирующим органам может понадобиться доказательство того, что квартира продается для покупки более подходящей квартиры.

Также в предварительном договоре оговаривают сумму задатка, так что он может быть документом, который свидетельствует о передаче денег.

Но предварительный договор необходимо использовать осторожно. Изменить условия в одностороннем порядке нельзя. Так что в случае, когда по каким-то обстоятельствам вы квартиру продать или купить не сможете, то исполнить обязательства или выплатить компенсацию могут принудить через суд. Чтобы этого избежать, нужно изначально быть уверенным в сделке и правильно составить сам договор.

Что нужно прописать в предварительном договоре

В документе обязательно должны быть указаны:

  • Данные о квартире: площадь, количество комнат, адрес квартиры. Без этих данных невозможно понять предмет договора, и поэтому он не будет иметь силы;
  • Стоимость, по которой квартира будет продана. Без этого пункта у продавца есть обязательство купить квартиру, но у продавца остается право изменять цену, что лишает договор смысла;
  • Срок, в который должна осуществиться сделка. Без установленного срока, согласно законодательству, сделка должна будет произойти в течение года, однако это не тот срок, на который обычно рассчитывают стороны.

Что еще важно указать?

Кто сохраняет право пользования квартирой, как, в какой срок, при каких условиях ее нужно будет освободить. Это необходимо из-за сделок по цепочкам, в которых продавец живет в квартире и может съехать только в случае покупки другого варианта. Это важное условие, если продавец не хочет остаться без дома.

Также важно описать условия передачи задатка. В каких случаях его необходимо будет вернуть или оставить. Например, если сделку расторгает покупатель, то задаток ему не возвращается, а если продавец, то он должен будет вернуть задаток в полном объеме сразу же, или заплатить двойную сумму.

Стоит также указать порядок будущего расчета, расходов на государственную регистрацию сделки и остальные организационные моменты сделки. Это необязательно, но будет проще, если стороны заранее договорятся о том, какие шаги нужно предпринять в дальнейшем.

Примерная форма предварительного договора PDF:

Нужно ли регистрировать договор

Можно и стоит, но делать это не обязательно. Вообще необходимо регистрировать все договоры, которые могут стать основанием для появления прав или ограничений на недвижимость. Однако в 399 статье КГ указывается как именно должен заключаться договор, а именно «форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме». Здесь ничего не говорится об обязательной государственной регистрации, а также она никакого отношения не имеет к форме договора.

Выходит так, что госрегистрация возможна по соглашению сторон. Если договор зарегистрирован не будет, то он будет иметь ту же силу, что и без регистрации и с ним также можно будет обратиться в суд. Но если в сделке будет участвовать третья сторона, то при нарушении условий, доказать правоту своей позиции будет намного проще. А также регистратору необходимо будет принести документы, которые подтверждают возможность сделки. Например, если вы не делали выписку из ЕГРНИ, а там указан запрет на отчуждение, это увидят еще до заключения предварительного договора.

Что делать, если условия не соблюдаются

Если коротко, то необходимо подать иск в суд о понуждении к заключению договора. Но чтобы доказать нарушение условий, то в течение срока договора необходимо направить второй стороне предложение о заключении этого договора. Иначе будет считаться, что установленные обязательства прекращены. В таком случае доказать, что вы хотели воплотить договорные обязательства и ваши права ущемлены будет уже нельзя. Это предложение можно отправить письмом, в мессенджере (если в нем нельзя удалить историю для собеседника) или по электронной почте.

Если же вы отправляли предложение, а ваш партнер отказывается исполнить обязательство, то необходимо обратиться с иском суд. Вместе с этим подать ходатайство об обеспечении иска, то есть запретить на регистрацию и продажу жилого помещения. Или же иск о признании предварительного договора недействительным по каким-либо причинам.

В случае, когда договор не может быть исполнен, но задаток был выплачен, то принимающая сторона должна его вернуть, выплатить компенсацию или оставить себе согласно условиям договора.

Коротко

Предварительный договор это необязательная, бесплатная (если взять пример договора и самостоятельно внести в него ваши условия), но ответственная процедура, обязательства по которой необходимо будет соблюсти. Этим инструментом можно пользоваться во всех сделках, но действительно необходим он только в случаях, когда намерение покупки необходимо подтвердить третьим лицам (банку, органам опеки), или когда вы покупаете квартиру, продав свою. В договоре должны быть указаны срок, стоимость и описание объекта, без этого его признают ничтожным. А регистрировать договор не обязательно, но это дает дополнительный уровень безопасности.

Фото: pexels.com

Читайте также: Как продать квартиру. Объясняем последовательность самостоятельной продажи по шагам

Оцените статью:
Редакция
25 октября 2022 г.
Рубрика
Новостройка или вторичка - что выгоднее? Подборка вторичек в Минске до 40000$
Новостройка или вторичка - что выгоднее? Подборка вторичек в Минске до 40000$
23 ноября 2022 г.
Как сделать скидку квартиросъемщику и ни рубля не потерять. Рассказываем про налоговую льготу
Как сделать скидку квартиросъемщику и ни рубля не потерять. Рассказываем про налоговую льготу
30 августа 2022 г.
Возмещение ущерба при аренде квартиры. Рассказываем про правила, законы и взыскание денег
Возмещение ущерба при аренде квартиры. Рассказываем про правила, законы и взыскание денег
16 августа 2022 г.
Чёрная пятница для собственников на Domovita! Скидки -15% на всё!
Чёрная пятница для собственников на Domovita! Скидки -15% на всё!
25 ноября 2022 г.
«Мы сделаем что-то невероятное»: арабский инвестор начинает застройку столичного квартала «Северный берег»
«Мы сделаем что-то невероятное»: арабский инвестор начинает застройку столичного квартала «Северный берег»
25 ноября 2022 г.
 «Чёрная пятница» в Minsk World: квартиры с ВЫГОДОЙ
«Чёрная пятница» в Minsk World: квартиры с ВЫГОДОЙ
30 ноября 2022 г.