Сдача квартиры в аренду: пошаговая инструкция по уплате налогов для собственника

Сдача свободной квартиры в аренду давно стала для многих белорусов привычным и стабильным источником дополнительного дохода. Однако за финансовой стороной вопроса всегда следует юридическая: получение прибыли от аренды напрямую связано с обязанностью платить налоги.

Для многих эта тема кажется сложной, непонятной, а главное — полной неясных требований. На самом деле, система налогообложения для физических лиц, сдающих жилье, довольно логична и прозрачна. Главное — один раз разобраться в правилах, чтобы в дальнейшем действовать уверенно. В этой статье мы решили по пунктам пройти весь путь арендодателя, чтобы вы точно знали, как платить налоги, и могли не переживать о «письмах счастья».

Источник: freepik.com

Шаг 1. Заключаем договор и идем в налоговую

Основа любых арендных отношений — это договор найма жилого помещения. Этот документ — ваш главный правовой инструмент. В нем фиксируются все ключевые условия: от суммы и сроков оплаты до ответственности за порчу имущества. Именно зарегистрированный договор защищает ваши права в случае возникновения споров с жильцами.

Ключевой вопрос: кто платит налог? Белорусское законодательство здесь не оставляет места для двойных толкований. Обязанность по уплате налога всегда лежит на том, кто получает доход — то есть на собственнике жилья. Согласно Жилищному кодексу РБ, именно арендодатель несет все обязанности перед государством, включая фискальные. Любые устные договоренности или пункты в договоре о том, что налог платит арендатор, юридической силы не имеют.

Поэтому, прежде чем передавать ключи, нужно сделать два простых действия:

1. Подписать договор с арендатором в двух экземплярах.
2. Зарегистрировать его. Это можно сделать в вашем местном расчетно-справочном центре (РСЦ) или в товариществе собственников, если оно обслуживает ваш дом.

С зарегистрированным договором на руках вы должны уведомить налоговую инспекцию о том, что начинаете получать доход. Для этого нужно обратиться в инспекцию Министерства по налогам и сборам (ИМНС) по месту вашей постоянной регистрации (прописки). Инспектор поставит вас на учет и присвоит УНП (учетный номер плательщика), который понадобится для всех платежей.

Источник: freepik.com

Шаг 2. Считаем налог: сколько нужно платить?

Для физических лиц, сдающих жилье в долгосрочную аренду, действует подоходный налог в фиксированных суммах. Это очень удобно, так как вам не нужно высчитывать процент от полученной арендной платы. Сумма налога зависит только от двух факторов:

• Количества сдаваемых комнат
• Местоположения квартиры

Ставки налога установлены Приложением №24 к Налоговому кодексу Республики Беларусь. На 2024-2025 год они следующие (за каждую сдаваемую комнату в месяц):

• Город Минск: 47 рублей
• Областные центры (Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев) и Минский район: 44 рубля
• Крупные города (Барановичи, Борисов, Жодино, Солигорск, Лида, Мозырь и др.): 29 рублей
• Остальные города и поселки городского типа: 21 рубль
• Прочие населенные пункты: 15 рублей

Давайте посмотрим на примерах:

• Сдача однокомнатной квартиры в Минске обойдется в 47 рублей налога в месяц
• За двухкомнатную квартиру в Гомеле нужно будет заплатить 88 рублей (44 руб. × 2)
• Аренда трехкомнатной квартиры в Слуцке потребует уплаты налога в размере 87 рублей (29 руб. × 3)

Как видите, качество ремонта, этаж или престижность района на сумму налога не влияют.

Источник: freepik.com

Шаг 3. Платим налог: когда и как это сделать?

Законодательство предлагает два варианта оплаты на выбор.

1. Ежемесячно. Это самый популярный способ. Налог за текущий месяц уплачивается не позднее 1-го числа этого же месяца. То есть, налог за октябрь нужно заплатить до 1 октября. Первый платеж совершается не позднее рабочего дня, следующего за датой начала аренды по договору.
2. Сразу за год. Если вы не хотите беспокоиться об ежемесячных платежах, можно внести всю сумму за год вперед. Это нужно сделать не позднее рабочего дня после начала аренды, а в последующие годы — не позднее 1-го рабочего дня года, за который производится оплата.

Самый простой и быстрый способ оплаты — через систему «Расчет» (ЕРИП) в мобильном приложении вашего банка или в инфокиоске. Процесс выглядит так:

1. Зайдите в ЕРИП, выберите раздел «Налоги».
2. Выберите свой регион (область и город, где вы прописаны, а не где находится квартира).
3. Найдите свою районную налоговую инспекцию (например, «ИМНС по Советскому району г. Минска»).
4. В списке услуг выберите «Подоходный налог с физических лиц».
5. Введите ваш УНП (учетный номер плательщика).
6. Сумма к оплате, как правило, подгрузится автоматически. Если поле для суммы пустое, введите ее вручную согласно вашим расчетам.
7. Проверьте данные и подтвердите платеж. Сохраните чек.

Источник: freepik.com

Что еще нужно знать: льготы, штрафы и особые случаи

Когда платить налог не нужно?

В налоговом законодательстве предусмотрены случаи, когда собственник жилья может быть полностью освобожден от уплаты налога:

• Если квартира сдается в аренду близким родственникам (супругам, родителям, детям, родным братьям и сестрам, бабушкам, дедушкам и внукам)
• Если жилье сдается молодым специалистам, прибывшим на работу по распределению.

Для получения льготы нужно предоставить в налоговую подтверждающие документы (например, свидетельство о рождении или справку с места работы).

Что будет, если не платить налог?

Попытка сэкономить и сдавать квартиру «вчерную» может обернуться серьезными последствиями. Уклонение от уплаты налога является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена статьей 14.4 Кодекса об административных правонарушениях.

Давайте разберем на конкретном примере, во что может вылиться такая «экономия». Допустим, вы год нелегально сдавали однокомнатную квартиру в Минске. Налоговая об этом узнала. Вам придется:

1. Заплатить весь налог за год: 47 руб. × 12 мес. = 564 рубля.
2. Заплатить штраф. Штраф составляет 40% от неуплаченной суммы, но не менее 10 базовых величин. На сегодня 1 базовая величина — 42 рубля, значит, минимальный штраф — 420 рублей.
   • Считаем 40% от суммы налога: 564 руб. × 0,40 = 225,6 руб.
   • Эта сумма меньше минимального порога в 420 рублей. Значит, штраф составит 420 рублей.

Итого: вместо того, чтобы заплатить 564 рубля за год, вам придется отдать 984 рубля (564 руб. налога + 420 руб. штрафа). Согласитесь, экономия сомнительная.

Источник: freepik.com

Особые случаи

Есть еще пара ситуаций, о которых нужно знать.

• Арендатор — юридическое лицо или ИП. Если вашу квартиру снимает организация, она сама выступит вашим налоговым агентом. Бухгалтерия компании удержит с арендной платы 13% подоходного налога и перечислит его в бюджет. Вам не нужно будет ничего платить самостоятельно.
• Посуточная аренда. Все, что мы описали выше, касается долгосрочной аренды. Сдача «на сутки» — это другая деятельность с другими налогами (единый налог или налог на профессиональный доход), которые значительно выше.

В конечном счете, своевременная уплата налога — это не бремя, а элемент финансовой грамотности и небольшая плата за спокойствие, правовую защиту и уверенность в том, что ваш дополнительный доход является полностью легальным.