Несмотря на десятки жилых комплексов, которые позиционируют себя как элитные
Элитная городская недвижимость — это не просто квартиры, которые продают намного дороже среднего по рынку. Высокая цена, конечно, должна сопровождать такие объекты, но формируется она из характеристик квартиры и дома, а не желания застройщика.
Более того, элитные дома на самом деле не только для элиты. Потому что архитектура, территория вокруг дома, интегрированная общественная инфраструктура — она для всех. Через нее мы воспринимаем город, а здания высокого класса, в таком случае, должны быть идеалом внешнего исполнения и внутреннего комфорта относительно всего, что есть на рынке. И здесь мы говорим, конечно, о новостройках, а не о номенклатурных сталинках центра.
И в Беларуси с этим есть проблемы, потому что проектов с такой претензией не так много. А то, что получается в итоге, вызывает сомнения. Потому что огромные площади квартир, панорамные окна и облицовка фасада — это не признаки элитного жилья. Панорамные окна теперь не редкость, их ставят и в панельных новостройках. Линеарными панелями отделывают фасады даже в Мачулищах, где строят «Соколиный край». А площади квартир в 300-500 квадратных метров качество сомнительное, потому что такие варианты висят в объявлениях годами и не продаются.
Давайте разберемся, какими качествами должна обладать действительно элитная недвижимость. А также посмотрим проекты, которые называют себя элитными.
Престижное месторасположение. Минск не очень богат на «статусные» участки земли. Мы не берем в расчет Дрозды, которые состоят из коттеджей. Здесь у застройщика есть две возможности: строить в центре (а количество участков очень ограниченно) или создать статус места с нуля. Вероятно, с таким прицелом строился ЖК «Аквамарин» на берегу канала в Слепянке. И то и другое требует огромного ресурса, но какая может быть «элитность» в Каменной Горке или среди хрущевок.
Уникальная архитектура. Элитный дом не может быть типовым проектом. Это здание с запоминающимся уникальным обликом, гармонично вписывающееся в окружающую среду своими архитектурными решениями. То есть здание, которое несло бы собственную архитектурную ценность и улучшило бы общий вид района. Но в Минске за все эти годы возводится только один авторский проект, разработкой которого занималась именитая архитектурная студия. А в целом в Беларуси и нет развитой авторской архитектуры, даже в элитном сегменте.
Внешняя инфраструктура. Это все то, что решает все проблемы и потребности жильцов помимо самого проживания. От детского сада или поликлиники до спа-салона, бассейна и фитнес-зала. Она зависит от целевой аудитории дома, потому что и сегмент и потребности могут быть достаточно узкими. Но застройщик должен либо создать и привлечь всю инфраструктуру, либо строить там, где она уже есть.
Внутренняя инфраструктура. Она также зависит от целевой аудитории дома, поэтому здесь нельзя сказать, что у дома обязана быть большая или развитая придомовая территория, потому что это не предмет нужды покупателей. Определенные места общего пользования в доме им тоже могут быть не нужны. Но точно должен быть подземный и гостевой паркинги, ухоженная и обустроенная территория вне зависимости от ее размеров, лобби и лестницы с оформленным интерьером, а также достаточное количество лифтов.
Безопасность и приватность. За этими вещами также кто-то должен следить: консьерж, видеонаблюдение, может быть охрана, если это необходимо. Жители должны быть и защищены от любопытных глаз, но при этом нельзя и испортить фасады тонировкой стекол, а территорию огромным глухим забором. Все это требует большой работы и уникальных решений для каждого проекта.
Материалы и оснащение дома. Здесь все должно быть заточено на максимальный комфорт и качество. Жильцы не должны испытывать неудобств с внезапными отключениями света или плановыми — горячей воды на две недели летом. Также только энергоэффективные и шумоизолирующие материалы, так что никакого промерзания или шума от соседей. И пока что в Минске не строилось жилье с центральным кондиционированием или очисткой воды.
Квартиры и планировки. Жить должно быть удобно. А удобно — это не 500 квадратов площади, а эргономичное расположение комнат, коридоров, санузлов. Выводы коммуникаций, предусматривающий разные сценарии будущей отделки. Если окна панорамные, то конвекторы должны быть внутрипольными, а сами окна из металла или дерева. И так далее, и так далее.
Ни один проект в Минске не соответствует таким идеальным критериям. Во-первых, это очень дорого строить, во-вторых, это еще дороже покупать, так что наше элитное жилье несколько проще, чем можно найти в ближайшем зарубежье. Так происходит и потому, что у нас нет достаточно развитого класса, который зарабатывал и готов был бы тратить от $15 000 за квадрат с предчистовой отделкой в квартире. С таким ценником выйдет дешевле построить частный дом в черте Минска.
В Минске ценник элитного жилья (уже с отделкой) стартует, грубо говоря, от $1200. Это даже ниже, чем средняя стоимость метра, но здесь дело в том, что сама квартира больше 580 метров площади. Цены можно найти от $2000 до $6000 за квадрат с отделкой или без, в зависимости от метража. В строящемся квартале Depo цены стартуют от $3390 в доме 6.3 (цена на июль 2022).
Наиболее дорогое предложение из новостроек сейчас — это апарт-отель на Мясникова, где квартиры оцениваются до $1 834 000.
Показываем, как выглядят и сколько стоят «элитные» проекты в Минске. Несмотря на несоответствия, во многом они действительно отличаются от стандартной застройки. По крайней мере по количеству квартир, площадям, ценам, нетипичности проектов.
Апарт-отель возводят на пятачке между поликлиникой МВД и министерством ЖКХ. К сожалению, ни одним фасадом здание не выходит на улицу, потому что дом действительно обладает уникальным для Минска дизайном. У здания шесть этажей и три подземных уровня, где находится автомобильный паркинг. Двухуровневые апартаменты с террасой на крыше продают по $3470 за квадратный метр и $1 834 000 за всю квартиру соответственно.
Это квартал из семи четырехэтажных одноподъездных домов возле Бульвара Грибоедова. Дома различаются формой и образуют закрытую территорию с небольшим внутренним двором. Дома вводили в эксплуатацию с 2003 по 2014 год. И для 2003 подземный паркинг, вентфасады, огороженная территория были действительно элитной застройкой.
Это 32-этажный «небоскреб» на Кальварийской. Уникальный проект для Минска, потому что выше только недавно завершенный ЖК «Лазурит», который явно проигрывает по архитектурным и потребительским качествам. И комплекс даже не позиционирует себя как элитный, но из-за нетипичности проекта и ценам попадает в эту категорию.
Дома 3, 5, 7 по улице Румянцева тоже элитные. Завершили их строительство в 2013 году. Появляются здесь варианты крайне редко, а сейчас одну из квартир в седьмом доме продают за $999 000. Элитным комплекс делает расположение в самом центре, но на тихой улице рядом с посольствами. Через дорогу — парк Горького. В доме есть подземный паркинг, консьерж и охрана. Нельзя сказать об архитектурной ценности, но по цветовой гамме и высотности дома вписываются в окружающие их сталинки.
Клубный дом на Улице Короля
Клубный дом в самом центре посреди старой застройки. Это семиэтажное здание, спрятанное во дворах по улице Короля. Строили его по индивидуальному проекту, с закрытой территорией, малой этажностью и гаражами на первом этаже здания, вентфасадами, кондиционерами и прочее. При этом в доме всего 22 квартиры.
Несколько попыток сделать элитное жилье можно увидеть вдоль канала Слепянской водной системы по улицам Филимонова и Скорины. ЖК «Аквамарин» как раз из таких. Это небольшой комплекс из четырех зданий на берегу канала с изогнутыми фасадами. Территория огорожена, есть шлагбаум и видеонаблюдение, (но все это не работает, как должно, потому что на первых этажах внутри комплекса находятся коммерческие помещения, а в них постоянно требуется доступ). Например, такая же ситуация с ЖК «Парк-Сити». Но квартиры разной площади здесь продаются до $5000 за квадратный метр, то есть до $800 тысяч за помещение.
«Дом Чижа» — один из самых противоречивых проектов в Минске, который врезался в 2011 году в самый центр Минска. Это, пожалуй, самое заметное здание из всех «элитных проектов»: броское, огромное, эклектичное. Все в духе капиталистического романтизма нулевых-десятых, когда строили неважно как, лишь бы выглядело дорого. Зато это редкое по-настоящему престижное место с панорамными видами на воду и город. Квартиры здесь можно найти от $155 до $820 тысяч.
Квартал «Депо»
Единственный возводящийся сейчас элитный жилой квартал в Минске. И на самом деле он «элитный» уже намного больше, чем другие столичные проекты. Здесь есть престижность места, потому что это центр в окружении номенклатурных сталинок. А объемы строительства позволяют девелоперу сформировать внешнюю инфраструктуру коммерческих помещений. Дворы обещают быть закрытыми, при строительстве используются современные материалы. А еще это первый и единственный в Минске проект с участием именитого российского архитектора — Сергея Скуратова. Пока даже первая серия домов не сдана, и как будет выглядеть район не на рендерах представить сложно. Но этот проект показывает, что элитная недвижимость — не только единичные объекты с огромными площадями.
Мы не назвали ни ЖК «Славянский Квартал» на проспекте Победителей, ни спрятанный восьмой дом на Горном переулке, который почему-то позиционировали как элитный. Или, пожалуй, единственный настоящий клубный дом в изначальном смысле этого слова, который находится на Хоружей, среди хрущевских панелек.
Все эти проекты примерно одинаковые: без большой архитектурной ценности, но с хорошими потребительскими качествами, большими площадями. Половина из них на виду и привлекает к себе внимание, половина спрятана где-то между домами или на неочевидных улицах.
Но все эти проектные решения стали почти стандартными теперь, если мы рассматриваем жилье чуть выше классом, чем «Минск-Мир» или Лошицу-7. В сравнении с ними элитной можно назвать первую береговую линию ЖК «Левада», где застройщик формирует комфортную жилую среду с нуля.
Квартал Depo сейчас единственный проект, который делает шаг вперед в беларуской элитной недвижимости. Застройщик не продолжает штамповать случайно оформленные очень дорогие квадратные метры, но подходит комплексно, пытаясь создать ценность и для покупателей, и для бизнеса, и для города.
Читайте также: Сколько стоит коттедж с бассейном недалеко от Минска? Посмотрите, как выглядят варианты от $79 тысяч до полумиллиона
Вы можете отключить cookie-файлы в настройках браузера. Продолжая пользоваться сайтом, вы даёте согласие на использование ваших cookie-файлов и соглашаетесь с условиями Политики конфиденциальности