Как самостоятельно купить квартиру в Минске: пошаговая инструкция

Покупка квартиры — это не только значимое событие в жизни, но и серьезное финансовое решение. Многие белорусы привыкли обращаться к услугам агентств недвижимости, считая, что самостоятельно провести сделку слишком сложно. На самом деле, при правильном подходе и знании основных этапов процесса можно успешно приобрести квартиру без посредников, сэкономив при этом значительную сумму — от 2% до 5% от стоимости жилья. Давайте разберемся, как это сделать грамотно и безопасно.

Источник: freepik.com

Подготовка к покупке: что нужно знать и проверить

Рынок недвижимости за последние годы стал гораздо прозрачнее. Сегодня все объекты представлены в открытом доступе, и времена, когда квартиры продавались «из-под полы», давно ушли в прошлое. Для начала поиска жилья рекомендуем воспользоваться нашей базой недвижимости, где вы можете настроить фильтры под свои запросы: выбрать район, этаж, площадь, ценовой диапазон и дополнительные параметры.

Когда вы определитесь с вариантами, стоит приступить к планированию просмотров. Составьте список вопросов, которые нужно задать продавцу: год постройки дома, когда делался последний капитальный ремонт, какие соседи проживают рядом, есть ли проблемы с коммуникациями и т.д. Рекомендуем также заранее изучить инфраструктуру района: наличие школ, детских садов, поликлиник, магазинов, общественного транспорта.

Осмотр недвижимости

Когда вы приступаете к осмотру объекта недвижимости, внимательно оцените состояние помещения, качество ремонта, работоспособность коммуникаций. Проверьте исправность сантехники, электропроводки, систему отопления и водоснабжения. Если в квартире имеется дорогостоящая мебель или техника, которая остается после продажи, обязательно сфотографируйте ее и составьте опись для включения в акт приема-передачи.

Рекомендуется посещать квартиру не менее двух раз: днем (чтобы оценить естественное освещение) и вечером (для проверки шумоизоляции и работы освещения).

Не забудьте также записать показания счетчиков (воды, электричества, газа) — это избавит вас от возможных споров с предыдущим собственником по поводу коммунальных платежей.

Источник: freepik.com

Проверка документов

Следующий шаг — проверка документов продавца и на объект недвижимости. Согласно Закону Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 года № 133-З, каждая сделка с недвижимостью должна быть зарегистрирована в установленном порядке. Убедитесь, что у продавца имеются все необходимые документы:

• Паспорт собственника
• Доверенность на продажу, если объект продается по доверенности, с обязательной проверкой срока действия доверенности
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру
• Технический паспорт квартиры (обратите внимание на соответствие фактической планировки с данными в техпаспорте — несанкционированная перепланировка может стать серьезной проблемой)
• Документ, подтверждающий основание приобретения права собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.)
• Справка о занимаемом в данном населенном пункте жилом помещении, месте жительства и составе семьи, в которой указаны все прописанные в квартире лица — раньше этот документ назывался копия лицевого счета (документ должен быть получен не позднее 30 дней до даты сделки в расчетно-справочном центре)

История квартиры и проверка юридической чистоты

Особое внимание стоит уделить истории квартиры. Согласно статье 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, важно проверить, нет ли на квартире запретов на отчуждение, обременений или необходимости получения согласия третьих лиц.

Для этого можно запросить выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Получить выписку можно в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Источник: freepik.com

Адреса организаций по государственной регистрации (для Минска):

РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»

• г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153

Телефон: +375 (17) 311-65-00

Режим работы: понедельник-пятница с 8:00 до 19:00, суббота с 8:00 до 16:20

Филиалы «Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру»

• г. Минск, ул. Грибоедова, 1

Режим работы: понедельник-пятница с 8:00 до 19:00, суббота с 8:00 до 16:20

• г. Минск, ул. Притыцкого, 93

Режим работы: понедельник-пятница с 8:45 до 17:30

• г. Минск, ул. Толстого, 11

Режим работы: понедельник-пятница с 8:00 до 19:00, суббота с 8:00 до 16:20

• г. Минск, ул. Кальварийская, 42

Режим работы: с 8:45 до 17:30 по понедельникам, средам и пятницам

• г. Минск, ул. Репина, 4

Режим работы: понедельник-пятница с 8:45 до 17:30

• г. Минск, ул. П. Мстиславца, 9

Режим работы: понедельник-пятница с 8:45 до 17:30

• г. Минск, ул. Кульман, 11

Режим работы: с 8:45 до 17:30 по вторникам, четверг и пятницам

• г. Минск, ул. Кирова, 8

Режим работы: с 8:45 до 17:30 по вторникам и четвергам

ГУП «Национальное кадастровое агентство»

• г. Минск, пер. Краснозвездный, 12

Телефон: +375 (17) 285-39-26

Режим работы: понедельник-пятница с 8:30 до 17:30

Также не будет лишним запросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете. Хотя это и не обязательное требование, такая предосторожность может уберечь вас от возможных проблем с оспариванием сделки в будущем.

Адреса диспансеров в Минске:

Городской клинический психиатрический диспансер

• г. Минск, ул. Бехтерева, 5

Телефон: +375 (17) 399-24-07

Минский городской клинический наркологический центр

• г. Минск, пр-т Газеты Правда, 26/2

Телефон: +375 (17) 357-09-09

Если продавец приобрел квартиру, находясь в браке, обязательно проверьте наличие согласия супруга/супруги на продажу недвижимости, даже если брак уже расторгнут. Согласно статье 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, имущество, нажитое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью.

Источник: freepik.com

От документов к сделке: процесс оформления покупки

Когда все документы проверены и вы убедились в юридической чистоте объекта, можно переходить к следующему этапу — оформлению сделки. Здесь вам предстоит выбрать, где именно регистрировать договор купли-продажи: у нотариуса или у регистратора недвижимости.

Выбор места регистрации договора купли-продажи

Многие специалисты сходятся во мнении, что регистрировать договор в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру более рационально, поскольку в этом случае вам не придется проходить две инстанции. При удостоверении сделки у нотариуса вам все равно придется затем зарегистрировать ее в кадастровом агентстве. Однако выбор остается за вами.

Стоит отметить, что с недавних пор в Беларуси действует норма, согласно которой договор купли-продажи можно удостоверить в любой нотариальной конторе города, где находится квартира, вне зависимости от района. То есть, если ваша квартира расположена в Заводском районе Минска, вы вправе обратиться к нотариусу Советского или любого другого района города.

Нотариальные конторы Минска (некоторые из них):

Первая Минская государственная нотариальная контора

• г. Минск, ул. Красная, 3

Телефон: +375 (17) 242-92-37

Минская областная нотариальная контора

• г. Минск, ул. Калинина, 7Б

Телефон: +375 (17) 250-20-15

Полный список нотариальных контор можно изучить на сайте.

Составление предварительного договора

Рекомендуется перед основной сделкой заключить предварительный договор купли-продажи. Согласно статье 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, предварительный договор обязывает стороны заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре следует указать:

• Подробные сведения о квартире (адрес, площадь, количество комнат)
• Стоимость квартиры
• Срок заключения основного договора
• Порядок и сроки расчетов
• Сроки освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета предыдущих жильцов
• Размер задатка или аванса (если предусмотрен)

Предварительный договор позволит вам зафиксировать все договоренности и защитит от возможного изменения условий сделки.

Источник: freepik.com

Необходимые документы для регистрации договора

Для регистрации договора купли-продажи квартиры вам понадобится предоставить регистратору или нотариусу следующие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца
• Документ, на основании которого квартира перешла в собственность продавца (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, брачный договор и др.)
• Справка о занимаемом в данном населенном пункте жилом помещении, месте жительства и составе семьи (срок действия — 30 дней)
• Паспорта всех сторон сделки
• Технический паспорт на квартиру (должен быть актуальным, срок действия — 5 лет)
• Согласие супруга, если квартира является общей совместной собственностью супругов (согласие должно быть нотариально удостоверено)
• Согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в квартире (если такие имеются)
• Выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества (для нотариуса, срок действия — 1 месяц)
• Документ об оплате государственной пошлины
• При необходимости другие документы (например, согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние)

Перед регистрацией договора регистратор или нотариус обязательно проверит отсутствие ограничений или обременений на квартиру, а также запрета на ее отчуждение. Если такой запрет имеется, проведение сделки будет невозможно.

Финансовая сторона вопроса: как происходит расчет

Одним из ключевых моментов сделки является расчет между продавцом и покупателем. Согласно законодательству Республики Беларусь, расчеты между физическими лицами должны производиться в белорусских рублях. При этом форма расчета может быть как наличной, так и безналичной.

Варианты расчетов при покупке квартиры

Стоит отметить, что стоимость квартиры является существенным условием договора купли-продажи, поэтому ее необходимо указать в документе. При этом совсем не обязательно передавать деньги в присутствии регистратора или нотариуса — расчет можно произвести как до заключения сделки, так и после нее.

Наличный расчет — самый простой, но не самый безопасный способ. Если вы выбираете этот вариант, рекомендуется проводить передачу денег в присутствии нотариуса или в банке, а также составить расписку о получении денег.

Банковская ячейка — достаточно надежный способ расчета. Деньги помещаются в сейфовую ячейку, доступ к которой продавец получает только после регистрации перехода права собственности.

Банки, предоставляющие услуги аренды сейфовых ячеек:

ОАО «АСБ Беларусбанк»

• Адрес главного офиса: г. Минск, пр. Дзержинского, 18

Телефон: +375 (17) 218-84-31

ОАО «Белагропромбанк»

• Адрес главного офиса: г. Минск, пр. Жукова, 3

Телефон: +375 (17) 218-57-77

Источник: freepik.com

Безналичный расчет — наиболее безопасный вариант. Если вы выбираете безналичную форму расчета через банк, порядок действий будет следующим:

• Продавец и покупатель открывают в банке счета в белорусских рублях (при необходимости также счета в иностранной валюте)
• Покупатель зачисляет на свой счет необходимую сумму в белорусских рублях
• Банк переводит эту сумму на счет продавца
• По желанию продавца полученные средства могут быть конвертированы в другую валюту

За осуществление этих операций банк взимает комиссию, размер которой зависит от конкретного банка и обычно оговаривается заранее (в среднем 0,5-1% от суммы). После завершения финансовых операций и подписания всех необходимых документов покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Использование кредитных средств

Если для покупки квартиры вы планируете использовать кредитные средства, необходимо заранее согласовать все условия с банком и продавцом. В случае кредитования банк потребует дополнительные документы и проведет собственную проверку приобретаемой недвижимости.

Государственная пошлина и регистрация перехода права собственности

После успешного заключения сделки и передачи денег наступает заключительный этап — регистрация перехода права собственности. Этот процесс регулируется Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Размер государственной пошлины

За государственную регистрацию договора необходимо уплатить пошлину (на май 2025 года, базовая величина составляет 42 рубля):

• Государственная регистрация договора купли-продажи (или иного договора об отчуждении недвижимого имущества, например, мены, дарения): 0,6 базовой величины (25,2 рублей)
• Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество (т.е. регистрация вашего права собственности на основании договора): 0,5 базовой величины за каждый такой объект (например, за квартиру – 21 рубль)
• Ускоренная регистрация (за 2 рабочих дня): Дополнительно к основным платежам взимается 0,3 базовой величины за каждый регистрируемый объект (12,6 рублей).
• Дополнительно к основным платежам взимается 0,6 базовой величины за каждый регистрируемый объект (25,2 рублей)

Источник: freepik.com

Сроки регистрации

Согласно законодательству, срок регистрации перехода права собственности может составлять:

• В срочном порядке: 2 рабочих дня
• В обычном порядке: 7 рабочих дней
• В случае сложной сделки: до 1 месяца

Порядок регистрации

Для регистрации перехода права собственности необходимо:

• Подготовить все необходимые документы (договор купли-продажи, паспорта сторон, квитанция об оплате государственной пошлины и др.)
• Обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения квартиры
• Подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности
• Получить свидетельство о государственной регистрации установленного образца в назначенное время

Важно знать, что с 2018 года в Беларуси отменена выдача бумажного свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместо этого регистратор выдает заявителю экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации, а также уведомление о произведенной регистрации.

Для получения документа, подтверждающего право собственности на квартиру, можно запросить выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ).

После успешной регистрации перехода права собственности вы юридически становитесь полноправным собственником квартиры. С этого момента вы вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению в рамках законодательства.

Но это еще не все. После приобретения жилья вам необходимо будет заключить договоры с обслуживающими организациями и зарегистрироваться по новому месту жительства. Вот что нужно сделать:

Посетить расчетно-справочный центр, чтобы:

• Переоформить лицевой счет на свое имя
• Заключить договор на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг
• Зарегистрировать себя и членов своей семьи в новой квартире
• Если вы являетесь военнообязанным гражданином, необходимо встать на учет в военкомате. Без этой отметки зарегистрироваться по новому месту жительства не получится
• Заключить договор на услуги водоснабжения с УП «Минскводоканал» района, к которому относится ваш дом
• Заключить договор электроснабжения в филиале «Энергосбыт» РУП «Минскэнерго»
• Если в квартире имеется газовое оборудование, необходимо заключить договор газоснабжения с УП «Мингаз»
• Переоформить телефон на свое имя и подключить интернет в соответствующем сервисном центре

Для каждого из этих действий потребуется стандартный набор документов: паспорт, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации и технический паспорт на квартиру. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие право на льготы.

Источник: freepik.com

Важные адреса и контакты

• Филиал «Энергосбыт» РУП «Минскэнерго»

Адреса:

г. Минск, ул. Б. Хмельницкого, 6

г. Минск, ул. Фабричная, 24

Режим работы: понедельник – пятница с 8:00 до 20:00, суббота с 9:00 до 17:00

Телефон для справок: +375 (17) 371-00-33

• УП «Мингаз»

Адрес абонентского отдела: г. Минск, ул. П. Бровки, 1

Режим работы: ежедневно с 8:00 до 20:00

Телефон для справок: +375 (17) 299-28-40

• УП «Минскводоканал»

Адрес: г. Минск, ул. Пулихова, 15

Режим работы: понедельник — пятница с 8:00 до 20:00, суббота с 8:00 до 17:00

Телефон для справок: 119 или +375 (17) 289 42 98

• Расчетно-справочные центры (РСЦ)

Единый номер справочной службы по вопросам ЖКХ в Минске — 115. Информацию по адресам и телефонам конкретных РСЦ или ЖЭС можно также найти на сайтах администраций районов г. Минска.

• РУП «Белтелеком»

Единый номер справочно-информационной службы – 123.

Подводя итоги: основные моменты самостоятельной покупки квартиры

Покупка квартиры без посредников — это вполне реальная задача, которая под силу каждому. Главное — следовать определенному алгоритму действий и быть внимательным на каждом этапе сделки.

Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание:

1. Тщательно проверяйте документы продавца и на квартиру
2. Изучите историю квартиры, убедитесь в отсутствии запретов и обременений
3. Определите удобную для вас форму расчета
4. После завершения сделки не забудьте зарегистрировать переход права собственности
5. Заключите договоры с обслуживающими организациями и зарегистрируйтесь по новому месту жительства

Конечно, процесс этот требует времени, внимания и определенных знаний, но результат — собственная квартира и сэкономленные деньги — того стоит.

Помните, что законодательство в сфере недвижимости периодически меняется, поэтому перед совершением сделки рекомендуется уточнить актуальную информацию в соответствующих государственных органах или проконсультироваться со специалистами в этой области.

Удачных вам покупок!