Можно ли продать квартиру, на которой висит банковская ипотека или льготный кредит. Объясняем как

Кредит на недвижимость часто очень длительное обязательство. Он может сопровождать вас до 20 лет, а это действительно огромный срок. Дети могут появиться или вырасти и съехать, могут измениться планы, карьера или появится необходимость переехать за рубеж.

Но часто вы не можете самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью, если за ней числиться кредит. Еще сложнее обстоит дело, если квартира была построена с господдержкой, потому что тогда вы не можете продать ее еще и 5 лет после выплаты кредита. Поэтому объясняем, что можно предпринять в такой ситуации и как все же продать или обменять квартиру.

Как продать квартиру с банковским кредитом без господдержки

Ипотека

Если вы купили квартиру в ипотеку, то на нее наложен запрет об отчуждении, потому что она находится в залоге у банка. Эти данные занесены в Единый государственный реестр недвижимости. Регистратор это видит и не сможет пропустить сделку, так что продажа просто не состоится.

Для того чтобы сделка прошла, вам нужно разрешение банка, который выдал кредит. Банк может дать это разрешение, если вы дадите ему основания для снятия залога. Есть три варианта: предоставление другого имущества в качестве залога (например, приобретаемой квартиры), привлечение поручителей или прописанное в договоре обязательство о погашении кредита с вырученных денег.

Банк не обязан соглашаться, но он может пойти вам навстречу. Вам необходимо проверить кредитный договор, там могут быть пункты, которые предусматривают такую ситуацию. А после этого обратиться напрямую к представителям банка с ходатайством. Банк рассмотрит ваш случай и примет решение, достаточно ли обеспечен залог, надежны ли поручители и готов ли он снять залог с квартиры.

Если банк готов пойти вам навстречу, то после этого вы ищете покупателя для своей квартиры и оформляете сделку. Подробно о самостоятельной продаже недвижимости мы писали здесь. А чем вам могут помочь агенты недвижимости— здесь.

В случае, когда вы не можете выплачивать кредит и хотите его погасить с помощью продажи недвижимости, банк также может дать согласие на продажу. В таком случае необходимо согласовать с банком договор, где будет прописано, какая доля полученной суммы будет направлена на погашение кредита и в какие сроки.

Поручительство

С таким кредитом отметки о запрете на отчуждение может и не быть, потому что имущество не находится в залоге. Однако вам стоит внимательно изучить договор, потому что там могут быть раскрыты эти вопросы.

Например, банк может потребовать выплатить всю оставшуюся сумму по кредиту в течение какого-то времени после продажи объекта, на который кредит был выдан или наложить какие-то другие санкции из-за того, что вы их не предупредили.

Здесь нет таких жестких ограничений, как при ипотеке. Только условия, на которые вы сами соглашаетесь, подписав договор. Все что вам нужно — договориться с банком и получить его разрешение.

Как продать квартиру с льготным кредитом

Это уже немного сложнее, потому что государственная поддержка накладывает ограничения. Указ №13 гласит, что не допускается продажа квартиры построенной с привлечением государственных средств, пока кредит не погашен и не прошло 5 лет с момента погашения.

Но и здесь есть исключения. Кредит в любом случае нужно погасить до продажи недвижимости. Нельзя продать квартиру и выплатить его с вырученных средств. В крайнем случае, если ваш покупатель готов на это пойти, кредит можно погасить из денег, которые будут выплачены в качестве задатка по предварительному договору. Однако после этого необходимо преодолеть еще и пятилетний срок запрета на отчуждение.

В течение пяти лет после погашения кредита вы можете продать квартиру местному исполкому. Если исполком отказывается (а он, как правило, отказывается) уже после этого вы можете продать ее частному лицу. Но только с разрешения исполкома, которое выдается в этих случаях:

• Улучшение жилищных условий;
• Расторжение брака;
• Переезд в другую местность;
• Смерть собственника;
• Тяжелые заболевания.

Вы пишете заявление и документально подтверждаете причину необходимости продажи. Если вы хотите продать квартиру, чтобы купить большую жилплощадь, то вам необходимо будет предоставить, например, предварительный договор на покупку. Если переезжаете, то, например, договор с работодателем в этой местности и так далее.

И все. Если вы получаете разрешение от местного исполкома, то можете продавать квартиру, как если бы она не была построена с участием государственных денег. Какие еще документы вам нужны читайте здесь.

До погашения льготного кредита вы можете только подарить или обменять квартиру. Для обоих действий вам также понадобится разрешение исполкома. Причины, по которым разрешение могут выдать все те же. Однако еще до обращения в исполком вам необходимо получить согласие от «Беларусбанка», написав ходатайство в то отделение банка, где вы брали кредит.

Что в итоге?

Все, что вам нужно в обоих случаях — это соблюдение условий и разрешения:

1. От банка, если у вас коммерческий кредит. И неважно, ипотека это или поручительский займ, вам все равно необходимо свериться с договором и уточнить у представителей банка о такой возможности;
2. Погашение кредита и разрешение от исполкома для продажи квартиры с льготным кредитом. Без погашения продать квартиру невозможно, а для разрешения нужны веские причины;
3. Разрешение от «Беларусбанка» и исполкома на обмен или дарение. Только так вы можете распорядиться недвижимостью в случае, когда кредит не погашен.

Иллюстрации: pexels.com

Читайте также: Квартира в наследство. Простыми словами рассказываем о правилах вступления в наследство и другие нюансы

А чтобы продавать квартиру более эффективно, можете воспользоваться продвижением от Domovita.by. Подробности можете узнать здесь.