Как продать долю в квартире и не прогадать: подробный гайд

Долевая собственность — явление не такое уж редкое на рынке жилья. Получили часть квартиры в наследство? Разделили имущество после развода? Приватизировали жилье вместе с родственниками? В любом из этих случаев вы становитесь обладателем доли в недвижимости. И порой возникает вопрос: как ее продать?

В этой статье мы расскажем о всех нюансах продажи доли в квартире по законодательству Беларуси — от подготовки документов до финального оформления сделки.

Источник: freepik.com

Откуда берется долевая собственность и что с ней можно делать

Долевая собственность возникает, когда одним объектом недвижимости владеют несколько человек. При этом каждому принадлежит определенная часть имущества — доля. Она измеряется в дробях: 1/2, 1/3, 1/4 и так далее. При этом физически квартира остается единым целым. Просто права на нее разделены между несколькими людьми.

Как появляются доли? Чаще всего это происходит:

• В результате наследования — когда квартира переходит нескольким наследникам. Например, после смерти родителей их квартира обычно делится между детьми в равных долях
• При приватизации — если в момент приватизации в квартире было зарегистрировано несколько человек, каждый из них получает свою долю
• После раздела имущества при разводе — суд или супруги по соглашению определяют, какая доля достанется каждому
• При покупке жилья в общую собственность — например, когда несколько друзей вместе приобретают квартиру
• По договору дарения — когда вам подарили не всю квартиру, а только ее часть
• Согласно решению суда — в некоторых спорных ситуациях

Став владельцем доли, вы думаете: что дальше? Можно попробовать там жить, если это реально или сдавать свою часть в аренду (с согласия остальных собственников). Но чаще всего, особенно если доля мала или отношения с другими владельцами не очень, встает вопрос о продаже.

Важно понимать разницу между долей в праве собственности и выделенной долей в натуре. В первом случае вы владеете абстрактной частью всей квартиры — например, половиной. Но конкретно ваша «территория» не определена.

Источник: freepik.com

Во втором случае за вами закреплена конкретная комната с четкими границами. Такой комнатой вы можете распоряжаться самостоятельно. Для продажи выделять долю в натуре необязательно. Но иногда это помогает повысить ее стоимость.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Республики Беларусь, каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю недвижимости. Однако закон устанавливает особые правила для такой продажи.

Главный нюанс — преимущественное право покупки для других собственников. Это означает, что сначала долю нужно предложить соседям по квартире, и только потом искать покупателей на стороне.

Стоимость доли и что на нее влияет

Определить справедливую стоимость доли — задача не из простых. В отличие от целой квартиры, у долевой собственности нет четких рыночных ориентиров.

Покупателей на такое специфическое предложение находится немного. Поэтому цена обычно ниже пропорциональной стоимости всего жилья.

Если квартира стоит $60 000, это не означает, что половина доли обойдется в $30 000. Реальная цена может составлять $20 000-25 000 — скидка иногда достигает 20-30 процентов. Причина простая: покупка доли связана с рисками и неудобствами. За них приходится доплачивать сниженной стоимостью.

Факторы, которые влияют на стоимость доли:

• Размер доли — чем больше часть, тем выше цена
• Количество совладельцев – чем их больше, тем сложнее продать долю
• Взаимоотношения с другими собственниками — конфликтные ситуации могут существенно снизить цену
• Техническое состояние квартиры — ремонт повышает стоимость
• Расположение дома и развитость инфраструктуры
• Определен ли порядок пользования квартирой
• Количество зарегистрированных и проживающих людей

Особый фактор — определен ли порядок пользования квартирой. Если за каждым собственником закреплена конкретная комната, то такая доля стоит дороже.

Для точной оценки стоимости лучше обратиться к риэлторам. Они проанализируют рынок аналогичных предложений и учтут все особенности конкретной ситуации. Самостоятельные попытки оценки часто приводят к завышенным ожиданиям и затянувшейся продаже.

Источник: freepik.com

Продаем долю в квартире: шаг за шагом к успешной сделке

Решили продавать? Отлично! Теперь главное – все сделать правильно.

Шаг 1. Помним о «золотом правиле» — преимущественном праве покупки

Закон четко определяет: перед продажей доли посторонним лицам ее нужно предложить купить другим собственникам квартиры. Это называется преимущественное право покупки. Оно закреплено в статье 253 Гражданского кодекса.

Предложение о продаже должно быть оформлено письменно и содержать все существенные условия сделки:

• Точную цену доли
• Срок оплаты
• Порядок расчетов — наличными или переводом, единовременно или частями
• Кто оплачивает расходы на оформление документов и нотариальные услуги

Шаг 2. Передаем извещение о продаже через нотариуса

Самый надежный способ передать предложение — через нотариуса. Специалист официально зафиксирует факт вручения извещения или отказ собственника от его получения.

Это важно для дальнейшего оформления сделки с третьими лицами. Услуга стоит 2 базовые величины, но зато дает юридическую гарантию.

Нотариус может передать извещение лично под подпись или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. Способ доставки выбирает сам продавец доли.

Шаг 3. Получаем документальное подтверждение

При личном вручении составляется акт, при отправке по почте — уведомление о получении. Если собственник откажется принимать извещение, нотариус зафиксирует этот отказ в специальном акте.

С 19 ноября 2024 года в белорусском законодательстве появилось важное нововведение. Теперь отказ от получения извещения или неявка собственника за его получением официально считаются надлежащим извещением.

Раньше недобросовестные соседи могли саботировать продажу, просто не принимая письма. Сейчас такие хитрости не работают — закон встал на сторону продавцов.

Источник: freepik.com

Шаг 4. Ждем решения в течение месяца

После получения извещения у других собственников есть месяц на принятие решения. Они могут согласиться купить долю на предложенных условиях, официально отказаться от покупки или никак не отреагировать.

Если в течение месяца никто не изъявит желание приобрести долю, ее можно продавать третьим лицам.

Важная деталь: если долю покупает один из существующих собственников квартиры, уведомлять остальных необязательно. Преимущественное право действует только при продаже посторонним людям.

Шаг 5. Размещаем объявление о продаже

Месяц прошел, а сособственники не захотели покупать вашу долю? Переходим к «плану Б». После соблюдения всех формальностей с предложением доли вашим соседям можно искать покупателей на открытом рынке.

Первым делом подготовьте качественные фотографии. Если у вас выделена конкретная комната в натуре — сфотографируйте именно ее, причем с разных ракурсов. Покажите ее размер, освещение, состояние. Если доля не привязана к конкретной комнате — делайте фото всей квартиры: кухни, санузла, коридора, всех жилых помещений.

Теперь составляем описание. Здесь главное — честность и конкретика. Обязательно укажите в заголовке объявления, что продается именно доля квартиры, а не целая квартира. Например: «Продается 1/2 доля в 3-комнатной квартире» или «Продается комната (1/3 доля) в квартире». В тексте опишите планировку, состояние квартиры, район, инфраструктуру. Не забудьте указать, сколько человек прописано и проживает в квартире. Кстати, здесь вы можете ознакомиться с нашим гайдом, как правильно оформить объявление о продаже.

А дальше — дело техники. Ждите звонков, отвечайте на вопросы, назначайте просмотры. И вот что важно знать: другие собственники квартиры не имеют права препятствовать показам вашей доли потенциальным покупателям. Они уже получили свой шанс купить долю и отказались.

Как найти покупателя и оформить сделку

Покупатели на доли в квартире есть почти всегда, хотя их круг существенно уже, чем на целые квартиры. Мотивы покупателей долей могут быть разными:

• Нехватка средств на целую квартиру. Человек с ограниченным бюджетом (например, $15 000) может купить долю, чтобы получить, например, первое жилье
• Инвестирование. При росте цен на недвижимость доля тоже растет в цене, позволяя заработать на ее перепродаже в будущем
• Получение регистрации. Некоторые приобретают долю исключительно для возможности официально зарегистрироваться по этому адресу
• Постепенное приобретение всей квартиры. Покупатель может планировать со временем выкупить и остальные доли
• Сдача в аренду. Приобретя долю, которая соответствует отдельной комнате, можно сдавать ее и получать пассивный доход

Источник: freepik.com

Чаще всего долю проще продать человеку, у которого уже есть доля в этой же квартире. Он понимает все нюансы совместного владения и может быть заинтересован в увеличении своей части собственности.

При продаже доли третьему лицу действует важное ограничение: условия сделки не должны быть лучше тех, что предлагались другим собственникам. То есть нельзя соседям называть цену в $20 000, а постороннему покупателю продавать за $15 000. Любое улучшение условий требует повторного уведомления всех долевых собственников.

Для оформления сделки понадобятся следующие документы:

• Паспорта продавца и покупателя
• Правоустанавливающие документы на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т.д.)
• Документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки (извещения, отказы других собственников)
• Технический паспорт на квартиру
• Справка о составе семьи и отсутствии зарегистрированных лиц
• Согласие супруга/супруги на сделку (если доля приобретена в браке)

Договор купли-продажи доли обязательно удостоверяется нотариально согласно статье 163 Гражданского кодекса. Это защищает интересы всех сторон и гарантирует соблюдение процедуры преимущественного права покупки.

Регистрация перехода права собственности

После заключения договора купли-продажи доли необходимо зарегистрировать переход права собственности в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Для этого потребуется:

• Заявление
• Договор купли-продажи
• Квитанция об уплате госпошлины

После регистрации новый собственник получает выписку из регистрационной книги, подтверждающую его право собственности на долю.

Как избежать проблем и получить максимальную выгоду

Существует несколько стратегий, которые помогут вам получить максимальную выгоду при продаже доли в квартире.

Продажа квартиры целиком

Самый выгодный вариант — договориться со всеми собственниками о продаже квартиры целиком. Это позволит получить более высокую цену, так как целая квартира стоит дороже, чем сумма ее долей. После продажи деньги распределяются между собственниками пропорционально их долям.

Для реализации этого варианта необходимо:

• Получить согласие всех собственников на продажу квартиры
• Определить рыночную стоимость квартиры
• Найти покупателя на квартиру
• Оформить договор купли-продажи, который подписывают все собственники

Источник: freepik.com

Выдел доли в натуре

Если планировка квартиры позволяет, можно договориться с другими собственниками и выделить свою долю в натуре — например, оформить за собой отдельную комнату. Такое соглашение необходимо закрепить документально.

Выдел доли в натуре возможен при выполнении следующих условий:

• Планировка квартиры позволяет выделить изолированное помещение
• Выделение отдельной комнаты не нарушает прав других сособственников
• Получено письменное согласие остальных владельцев либо имеется соответствующее судебное решение

Продажа доли другим собственникам

Часто другие собственники заинтересованы в выкупе вашей доли, чтобы увеличить свою часть или стать единственным владельцем квартиры. В этом случае вы можете:

• Предложить свою долю по рыночной цене
• Вести переговоры о цене, учитывая, что для других собственников ваша доля может иметь особую ценность
• Оформить сделку проще, так как не нужно соблюдать процедуру преимущественного права покупки

Источник: freepik.com

Помните, что каждая ситуация уникальна, и то, что работает в одном случае, может быть неэффективным в другом. Учитывайте особенности вашей конкретной ситуации: взаимоотношения с другими собственниками, состояние рынка недвижимости, характеристики самой квартиры.

Если сделка кажется слишком сложной, не стесняйтесь обращаться за помощью к профессионалам — риэлторам, юристам, нотариусам. Их опыт может оказаться бесценным при решении нестандартных ситуаций.

И самое главное — сохраняйте терпение. Продажа доли может занять больше времени, чем продажа обычной квартиры, но при правильном подходе вы обязательно найдете покупателя и завершите сделку успешно.