Как самостоятельно продать квартиру в Беларуси: пошаговый гайд

Решение о продаже квартиры — шаг серьезный и ответственный. Для многих он превращается в испытание нервов и терпения. Но что если попробовать обойтись без посредников и сэкономить приличную сумму?

Давайте сразу проясним: самостоятельная продажа подходит не для всех случаев. Если у вас на руках сложная альтернативная сделка (продаете свою квартиру и одновременно покупаете другую) или в деле задействовано несколько собственников и объектов — то лучше обратиться к профессионалам. Но если вы продаете «чистую» квартиру и готовы потратить немного времени — читайте дальше!

Источник: freepik.com

Подготовительный этап: закладываем фундамент успешной сделки

Прежде чем написать объявление о продаже квартиры, необходимо провести тщательную подготовительную работу. От этого во многом зависит, насколько быстро и выгодно удастся реализовать вашу недвижимость.

Шаг 1. Определение условий и сроков продажи

Начните с честных ответов на несколько вопросов. В какие сроки нужно продать квартиру? Существует ли минимальная сумма, ниже которой опускаться нежелательно? Все ли в порядке с документами на жилье или что-то требует доработки? Понимание этих моментов позволит сформировать реалистичную стратегию. Если, к примеру, продажа срочная, это может повлиять на стартовую цену. Если же время не является критичным фактором, можно подойти к ценообразованию более взвешенно и дождаться своего покупателя. Также важно оценить, потребуется ли вам после продажи квартиры сразу же приобретать другое жилье, или это «чистая» продажа, когда деньги нужны для других целей.

Шаг 2. Оценка рыночной стоимости квартиры

Это один из самых ответственных моментов. Объективная оценка — ключ к быстрой продаже по максимально выгодной цене.

• Анализ аналогов. Изучите предложения по продаже квартир со схожими параметрами в вашем районе и доме: количество комнат, этаж, общая и жилая площадь, тип дома (панельный, кирпичный, каркасно-блочный), год постройки.
• Учет индивидуальных особенностей. Состояние ремонта (косметический, дизайнерский, «бабушкин вариант»), планировка (стандартная, улучшенная, студия), наличие балкона или лоджии (застеклена/не застеклена), раздельный или совмещенный санузел, вид из окна, состояние подъезда и придомовой территории, наличие парковочных мест — все это влияет на привлекательность объекта.
• Корректировка цены. Помните, что цены в объявлениях — это ожидания продавцов. Реальные покупатели почти всегда рассчитывают на торг. Поэтому, определив среднюю рыночную стоимость для вашего типа квартиры, имеет смысл заложить в цену небольшой процент (обычно 3-7%) для возможного торга. Слишком завышенная цена отпугнет потенциальных покупателей, и квартира «зависнет».

Источник: freepik.com

Шаг 3. Предпродажная подготовка квартиры

Первое впечатление имеет огромное значение. Покупатель должен увидеть потенциал квартиры, представить в ней свою жизнь.

• Генеральная уборка: это обязательный минимум. Вымойте окна, полы, сантехнику, кухонные поверхности. Устраните неприятные запахи.
• Дехламизация и деперсонализация: уберите все лишние вещи, старую мебель, личные фотографии, сувениры, одежду не по сезону. Чем меньше в квартире личных вещей продавца, тем проще покупателю «примерить» ее на себя. Пространство должно казаться максимально свободным и светлым.
• Мелкий ремонт: Если есть возможность, устраните мелкие недочеты: подклейте отставшие обои, замените перегоревшие лампочки, почините капающий кран или скрипящую дверь. Такие мелочи создают общее впечатление ухоженности.
• Косметический ремонт: делать полноценный дорогой ремонт перед продажей обычно нецелесообразно — вкусы у всех разные, и вложения могут не окупиться. Однако легкая «косметика» (например, свежая покраска стен в нейтральные тона) может освежить интерьер. Особое внимание уделите состоянию кухни и санузла — это важные зоны для большинства покупателей.
• Освещение: обеспечьте хорошее освещение во всех помещениях. При показах в вечернее время включайте все светильники.

Шаг 4. Вопрос перепланировки

Если в квартире была произведена перепланировка (например, снесены или возведены стены, объединены комнаты, перенесены дверные проемы), она должна быть узаконена в установленном порядке. Это требование Жилищного кодекса Республики Беларусь и Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений, утвержденного Постановлением Совета Министров.

• Проверка документов: сверьте фактическую планировку с техническим паспортом на квартиру. Если есть расхождения, их необходимо устранить.
• Процесс узаконивания: для этого придется обращаться в местный исполнительный комитет (администрацию района) за разрешением, а затем, после выполнения работ (если они еще не сделаны) или для фиксации уже существующих изменений, — в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ) для внесения изменений в техпаспорт. Процедура может быть длительной и потребовать сбора дополнительных документов.
• Последствия неузаконенной перепланировки: продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой чревата проблемами. Во-первых, покупатель может потребовать значительную скидку или отказаться от сделки. Во-вторых, у нового собственника могут возникнуть сложности при дальнейшей продаже или при получении кредита под залог такой недвижимости. В-третьих, исполком может выдать предписание об устранении нарушений и вернуть квартиру в первоначальное состояние за счет собственника, а также наложить штраф.

Источник: freepik.com

Реклама, показы и переговоры

Когда квартира подготовлена, наступает этап активного поиска покупателя.

Шаг 5. Создание эффективного рекламного объявления

Выбор площадок: основные каналы — это популярные белорусские порталы по недвижимости. Чем больше охват, тем выше шансы на быструю продажу.

Составление текста: Объявление должно быть информативным, честным и привлекательным.

• Заголовок: краткий и цепляющий, отражающий ключевые преимущества (например, «Просторная 2-комнатная квартира по адресу Советская, 2»).
• Основные характеристики: точный адрес, этаж/этажность дома, материал стен, год постройки, общая/жилая/кухонная площадь, количество комнат, тип санузла, наличие балкона/лоджии.
• Описание: подробно опишите состояние квартиры (ремонт, окна, двери, полы, сантехника), что остается из мебели и техники. Укажите преимущества (хорошие соседи, чистый подъезд, вид из окна).
• Инфраструктура: расскажите о транспортной доступности (близость остановок общественного транспорта, метро), наличии рядом магазинов, школ, детских садов, поликлиник, парков, зон отдыха.
• Цена и условия продажи: укажите цену и готовность к торгу (если она есть). Можно отметить, что продажа «чистая» или указать на другие важные условия.

Кстати, на нашем сайте есть подробный гайд о том, как грамотно составить объявление о продаже квартиры, которое поможет выделить ваше предложение среди других.

Качественные фотографии: один из важнейших элементов объявления.

• Снимайте при хорошем дневном освещении, чтобы квартира выглядела светлой и просторной.
• Сделайте снимки всех комнат, кухни, санузла, прихожей, балкона/лоджии. Покажите вид из окна, если он привлекателен.
• Фотографии должны быть четкими, не размытыми, без лишних предметов в кадре. Предпочтительнее делать горизонтальную ориентацию снимков.
• Не используйте чрезмерную обработку или фильтры, которые искажают реальное состояние квартиры.
• Хорошим дополнением будет план квартиры из технического паспорта.

Источник: freepik.com

Шаг 6. Организация и проведение показов

• Подготовка к приходу покупателей: перед каждым показом проветривайте квартиру, проверяйте чистоту и порядок.
• Время показов: старайтесь назначать показы на дневное время. Если это невозможно, обеспечьте максимальное искусственное освещение.
• Личное присутствие: будьте готовы ответить на вопросы покупателей о квартире, доме, соседях. Ведите себя спокойно, доброжелательно, но не навязчиво. Дайте людям возможность осмотреться самостоятельно.

Шаг 7. Ведение переговоров

• Обсуждение цены: будьте готовы к тому, что покупатели будут торговаться. Заранее определите для себя минимальную приемлемую цену. Аргументируйте свою позицию, ссылаясь на преимущества квартиры и рыночную ситуацию.
• Условия сделки: обсудите не только цену, но и другие важные моменты: сроки освобождения квартиры, порядок расчетов, судьбу встроенной мебели или техники.
• Фиксация договоренностей: если достигнуто согласие, целесообразно закрепить намерения сторон.

Шаг 8. Предварительный договор и задаток

Чтобы «закрепить» покупателя и получить время на окончательную подготовку документов к сделке, заключается предварительный договор купли-продажи и, как правило, передается задаток.

• Предварительный договор: в нем указываются стороны, предмет договора (описание квартиры), согласованная цена, срок заключения основного договора купли-продажи, а также другие существенные условия. Он составляется в простой письменной форме.
• Задаток: это денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет будущих платежей и как доказательство серьезности намерений. Согласно статьям 351 и 352 Гражданского кодекса, если сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца — он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Размер задатка определяется по договоренности сторон. Важно правильно оформить получение задатка — либо в рамках предварительного договора, либо отдельным соглашением о задатке.

Источник: freepik.com

Юридическое оформление сделки: документы и процедуры

Это самый ответственный этап, требующий максимальной внимательности. Ошибки здесь могут дорого стоить.

Шаг 9. Сбор полного пакета документов для продажи

Начинать сбор документов лучше заблаговременно. Основной перечень для стандартной сделки:

• Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п. — то есть документ, на основании которого возникло право собственности.
• Технический паспорт на квартиру: должен соответствовать фактической планировке.
• Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации права собственности: выдается агентством по государственной регистрации и земельному кадастру.
• Копия лицевого счета (или справка о месте жительства и составе семьи): выдается в РСЦ или товариществе собственников. Подтверждает количество зарегистрированных лиц. Имеет ограниченный срок действия.
• Выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ): заказывается в агентстве по госрегистрации. Для нотариального удостоверения может потребоваться специальная форма «для сделки».
• Письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника,зарегистрированных в квартире, а также других лиц, сохраняющих право пользования квартирой. Удостоверяется нотариально.
• Письменное согласие супруга(и) на продажу, если квартира является общей совместной собственностью, нажитой в браке. Даже если брак расторгнут, но раздел имущества не производился, согласие бывшего супруга(и) может потребоваться. Исключение — если квартира получена одним из супругов в дар, по наследству или приобретена до брака. Это согласие также удостоверяется нотариально.
• Разрешение органов опеки и попечительства: необходимо, если собственником (сособственником) является несовершеннолетний, либо если в квартире зарегистрированы (имеют право пользования) несовершеннолетние дети, оставшиеся без попечения родителей, или лица, признанные недееспособными/ограниченно дееспособными.
• Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, электроэнергии, воде, газу: берутся в соответствующих обслуживающих организациях (РСЦ). Обычно требуются непосредственно перед сделкой.
• Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя (паспорта).

Шаг 10. Порядок расчетов

Валюта расчетов. На территории Республики Беларусь все расчеты по сделкам с недвижимостью между физическими лицами-резидентами осуществляются исключительно в белорусских рублях. Это требование валютного законодательства РБ (в частности, Закона «О валютном регулировании и валютном контроле»). Использование иностранной валюты может повлечь признание сделки недействительной (статья 170 Гражданского кодекса).

Способы передачи денег:

• Наличный расчет: деньги передаются из рук в руки. Рекомендуется производить пересчет и проверку подлинности купюр в отделении банка. Факт передачи денег фиксируется в договоре или отдельной распиской.
• Безналичный перевод: покупатель переводит сумму на банковский счет продавца. Это один из безопасных способов, так как движение средств подтверждается банковскими документами.
• Банковская ячейка (сейф): покупатель закладывает деньги в ячейку, а продавец получает к ней доступ после предъявления банку зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности. Считается одним из самых надежных способов. Условия и порядок расчетов обязательно прописываются в договоре купли-продажи.

Источник: freepik.com

Шаг 11. Удостоверение договора купли-продажи и государственная регистрация

• Удостоверение договора: договор купли-продажи квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению либо удостоверению регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Для экономии времени часто выбирают удостоверение у регистратора, так как он же будет осуществлять последующую госрегистрацию.
• Государственная регистрация: после удостоверения договора сам договор и переход права собственности на квартиру к покупателю подлежат обязательной государственной регистрации в агентстве по госрегистрации. Только с момента такой регистрации покупатель становится полноправным собственником квартиры.
• Присутствие сторон: при удостоверении договора и подаче документов на регистрацию необходимо личное присутствие продавца и покупателя с документами, удостоверяющими личность, либо их представителей с нотариально удостоверенными доверенностями.

Шаг 12. Передача квартиры и снятие с регистрационного учета

• Акт приема-передачи: после госрегистрации перехода права собственности квартира передается покупателю по акту приема-передачи. В акте фиксируется фактическое состояние квартиры на момент передачи, отсутствие претензий у сторон, передача ключей, показания счетчиков.
• Освобождение квартиры и снятие с регистрационного учета: сроки освобождения квартиры и снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета («выписки») оговариваются заранее и могут быть прописаны в договоре.

Шаг 13. Налогообложение

Доход, полученный от продажи квартиры, может облагаться подоходным налогом (ставка 13%) в следующих случаях:

• Если это вторая и более продажа квартиры в течение последних пяти календарных лет (первая продажа квартиры за пятилетку налогом не облагается).
• Если продавец является налоговым нерезидентом Республики Беларусь (т.е. фактически находился на территории РБ менее 183 дней в календарном году).

Налог исчисляется с разницы между ценой продажи и ценой приобретения (или оценочной стоимостью, если документы о покупке отсутствуют или цена приобретения была низкой), проиндексированной с учетом инфляции. Доходы от продажи квартиры, полученной по наследству, освобождаются от подоходного налога независимо от количества продаж.

Источник: freepik.com

Самостоятельная продажа квартиры — это процесс, требующий внимательности, терпения и готовности погрузиться в юридические нюансы. По сути, это многоэтапная процедура со своей логикой и правилами. Однако, обладая необходимой информацией и действуя последовательно, можно успешно справиться с этой задачей, сэкономив на услугах риэлторов. Надеемся, наш гайд поможет вам пройти этот путь максимально легко и просто. Удачных продаж!