​Продать квартиру быстро и выгодно: 7 правил этичной продажи

С момента резкого роста курса доллара уже прошли пара недель, и он даже успел на порядок откатиться. Но снижение цен на недвижимость считают вещью практически неизбежной. И воплощаться это начало уже сейчас, за $50 тысяч можно купить однушку или двушку с отличным ремонтом.

Каждый эксперт сейчас говорит о том, что «кто продал первый, тот и выиграл». Потому что так продавец меньше всего потеряет на скидках, которые придется делать в будущем, и лучше сейчас уступить, чем потерять позже. Но цена — не единственный фактор, который влияет на продажу.

Бесспорно, все обратят внимание на очень дешевый вариант, но найти своего покупателя можно и благодаря хорошо составленному объявлению, удобной коммуникации, прозрачностью сделки с подготовленными заранее документами, особенно если вам важно продать быстро. Поэтому составили гайд по этичной продаже недвижимости.

И даже если вашей квартирой занимается агентство, это не значит, что вы полностью освобождены от участия. Разговаривать покупатели все равно будут с вами.

Сделайте фотографии

Сейчас сделать качественные фотографии совсем несложно. Почти каждый смартфон делает хорошую картинку, даже если это не iphone pro-версии. Рецепт очень простой, чтобы все получилось, соблюдайте несколько правил:

1. Снимайте днем, когда квартира максимально освещена. Если на улице ночь, то ни вспышка смартфона, ни включенный свет вам не помогут — все равно будет слишком темно. В таком случае детали смазываются, тени ложатся некрасиво и даже светосильная оптика на зеркальном фотоаппарате вам здесь не поможет.
2. Делайте фотографии общего плана так, чтобы захватить максимум пространства. Если фотографируете детали, например мебель, которую оставляете, то сделайте ее главным объектом кадра.
3. Не надо обрабатывать фотографии. Если очень хочется, то ограничьтесь резкостью и светом.

Вот два фото: хороший интерьер с плохим качеством съемки и советский с хорошим. Вторая квартира выглядит приятнее. Очевидно картинка сделана на зеркальный фотоаппарат, но если сфотографировать квартиру, когда в ней светло и немного повысить резкость, то выйдет ничуть не хуже.

Кроме этого вы можете снять видео и залить его на YouTube, где пройдете маршрут по своей квартире, создавая эффект присутствия. Не обязательно делать его общедоступным, но в объявлении можно дать ссылку или загрузить само видео.

Опишите вашу квартиру/дом

Часто собственники не делают описаний. То ли потому, что по фотографиям должно быть понятно, то ли потому что не знают, что говорить, помимо стандартных характеристик количества комнат и типа здания. Во втором случае предлагаем ответить для покупателя на эти вопросы:

• Какой площади комнаты в квартире. Лучше всего к этому добавить сфотографированный план жилья;
• Остается ли мебель и техника, а если да, то какая;
• Какой и как давно проводили ремонт, из каких материалов полы, потолки, двери и так далее;
• Если вы продаете нетипичное жилье, укажите преимущества: размер окон, высоту потолков и так далее.
• Как далеко общественный транспорт? Посмотрите, сколько идти до метро или до остановок. Сколько видов транспорта доступно рядом с домом (только автобусы или еще трамваи и троллейбусы);
• Если рядом находятся важные объекты инфраструктуры, то укажите их, но не нужно перечислять все школы и магазины.

Не стоит писать заученные маркетинговые фразы о том, что это «лучшая находка», «самый выгодный вариант» и так далее. Если это так, то цена, фотографии и характеристики в описании все скажут за себя, а если нет, то этим вы никого не убедите — рядом еще 10 тысяч объявлений. Не нужно также писать, что в районе «развитое транспортное сообщение», если там ходит только один автобус и маршрутка.

Вероятно, вы можете все это обсудить с покупателем лично или при разговоре, но зачем постоянно отвечать на одни и те же вопросы, а покупателю тратить время для того, чтобы узнать базовые вещи, на которые не требуется дольше минуты чтения.

Перепланировка

Выносим это в отдельный пункт, хотя упоминать об этом нужно в описании. Но если вы проводили перепланировку, укажите это и отметьте, что она согласована. Зачастую, перепланировку видно невооруженным глазом, особенно в типовых хрущевках. Но при этом остается непонятно, отражено ли это в техническом паспорте.

Если перепланировка не согласована, то стоит либо провести ее регистрацию, либо сказать лично. Так невозможно например зарегистрировать отсутствие перегородки между лоджией и квартирой, хотя это может быть удачным дизайнерским решением. Но об этом нужно предупредить и отразить в договоре. Иначе, если это обнаружится, новый владелец может подать в суд с требованием компенсировать затраты на восстановление или разорвать договор.

Мы уже писали о четырех перепланировках, которые невозможно согласовать: «Если купить такую квартиру, придется платить штраф».

Подготовьте документы

Все, что вам может понадобиться для продажи или для подтверждения чистоты сделки. Итак:

1. Документ, на основании которого вы стали владельцем. Это может быть договор о покупке, мене, дарении или свидетельство о праве наследования;
2. Копия лицевого счета с информацией обо всех зарегистрированных жильцах. Это важно, потому что они должны дать согласие на продажу;
3. Разрешение от органов опеки, если продается квартира, в которой проживают несовершеннолетние или недееспособные;
4. Справки из нарко- и психдиспансера для всех владельцев недвижимости, потому что в случае, если кто-либо из них окажется недееспособен, то сделку можно оспорить;
5. Согласие супруга, в том числе бывшего. А также согласие всех других совладельцев, заверенное у нотариуса (или потребуется их личное присутствие при заключении сделки);
6. Разрешение местного исполкома на продажу, если недвижимость куплена в счет льготного кредита;
7. Если продается доля в недвижимости, то требуется отказ всех остальных совладельцев от преимущественной покупки (или их личная явка на сделку позже).

Это базовый набор документов, которые могут понадобиться. И лучше всего иметь их на руках заранее, чтобы и убедить покупателя в чистоте сделки и продать ваш объект быстро.

Установите цену

Продавая квартиру часто ориентируются на ту стоимость, за которую ее покупали. И отталкиваясь от этого уже смотрят на сегодняшний рынок. Но такая оценка не может быть адекватной, потому что стоимость покупки зависит только от ее периода. Если короче, то вы просто не сможете продать квартиру по той же цене, что покупали в 2013-2015 году, когда рынок был на пике. Тогда средняя стоимость квадратного метра была $1800, сейчас — около $1300.

Правильней всего будет просмотреть существующие объявления и воспользоваться сервисами оценки, которые подбирают среднюю цену по схожему месторасположению. Также посмотрите на статистику и стоимость квадрата по районам. Также сориентироваться можно по квартирам в вашем или соседнем доме. На Domovita.by можно открыть и динамику цен и посмотреть подборки квартир по улицам и конкретным домам.

Кроме этого почитайте, в каком состоянии находится рынок в моменте и куда он идет. Сейчас это очевидное снижение цен, но через какое-то время ситуация может измениться.

Ведите переписки

Не все любят звонить. Часто звонить это некомфортно и по времени (потому что все работают) и психологически (потому что мы привыкли к асинхронной коммуникации и не хотим нарушать ни свое ни чужое личное пространство). Переписываться может быть не очень удобно вам, но удобно покупателю. Так что не стоит отметать возможность, если ваши каналы коммуникации не совпадают.

Если продаете через агентство — проверьте

Даже если вашим объектом и объявлением занимается риэлтор, это не значит, что вы полностью исключены из процесса. Разговаривать покупатели все равно будут с вами как с владельцем. Во-первых, потому что лучше вас вашу квартиру никто не знает, а во-вторых, именно с вас будут спрашивать документы.

И если вы заключаете договор с агентством, то все вышеописанное станет инструкцией по которой вы сможете выстраивать совместную работу. Сориентироваться в адекватности оценки объекта, проверить качество фото и описание в объявлении, написать с другого номера, чтобы узнать о доступности агента для разных каналов коммуникации.

Что в итоге

Коротко про все 7 пунктов:

1. Сделать хорошие фотографии, это несложно;
2. Описать квартиру ответив на предполагаемые вопросы покупателя;
3. Указать всю информацию о перепланировках;
4. Собрать необходимые документы по списку;
5. Установить цену согласно рынку;
6. Не игнорировать покупателей, которым комфортно писать, а не звонить;
7. Проверить своего агента по всем этим правилам.

Читайте также: 4 ошибки, которые можно допустить при покупке загородного дома. Что нужно проверить перед сделкой